某知名律师分享:房地产尽职调查经验及诀窍

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2021-06-23 10:55 324 0 0
十余年的尽职调查

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

关于尽职调查,很多投资人大多停留在这是法务部门做的事情,这个固定的认知上。实际上,尽职调查,不仅仅只是法务或者律师的事情,也是投资部的业务能力范围,有必要掌握。今天这篇文章,是国内某一流律所的律师,在自己十余年的尽职调查工作中,总结的一些经验,跟大家分享。

关于尽职调查,需要先走出常规的几个认识误区:

1、尽职调查的内容,不仅仅包括法律方面的尽职调查,还包括财务板块的尽职调查,业务性的尽职调查等等。虽然一提到尽职调查,大家都会想到法律尽职调查,但除了这个以外,尽职调查要做的事情还很多,比如项目的来龙去脉,项目公司的历史沿革,以及存续期间的各种对外关系等等。

2、尽职调查不是千篇一律的,而是“私人订制”,根据交易方式,范围深度的需求,有针对性地调查。比如,如果尽职调查的对象是股权收购项目,那不仅要查项目公司从成立到收购前的来龙去脉,还要查股东的情况,以及土地项目的证照,开发情况等等;如果是资产收购,那么尽职调查的重点,则是土地和项目本身的开发情况,对外法律关系。

3、尽职调查不是照“菜单”罗列和堆砌资料。很多人看到尽职调查的第一眼印象,就是觉得尽职调查大多按资料清单在做,其实并不是如此。高水平的尽职调查,是不仅要罗列资料和事项,还要针对性地对具体的风险和瑕疵进行分析,可以的话,还要提出专业性的交易方案建议,用以规避风险。

关于尽职调查,在实操中大概率会遇到的,需要重点关注的一些风险点,主要包括三个方面:

项目公司层面的风险

1、项目公司是否有其他项目资产问题。并购交易最理想的情况是一个项目公司一宗土地。但是有的项目公司名下不止一宗土地,而且还有既往的土地开发经验,有多个项目开发尚未收尾。这样的话,因为同属一个公司的资产,风险会进行牵连,无法完成收购。

这种项目公司处理起来特别麻烦,一般来说可以采取直接进行在建工程转让或者进行资产剥离,将土地资产注入新注册的公司,然后收购新的公司股权的方式完成交易。

2、股权构成及股东优先购买权问题。大多数公司并不是一个股东,往往有多个股东构成。涉及公司股权处置问题,大股东说了并不作数,需要大部分股东表决同意。股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东,至少是过半数同意。在还有一个就是股东优先购买权问题,公司法对股权转让时的股东优先购买权有明确规定,就是股东的优先权、对抗权。

因此较为稳妥的做法是要拿到股东决议书,这个最能说明问题。

3、股权质押,需要查证公司股东的股权,是否有对外质押,这个是影响股权能否工商变更的关键,因此在股权变更前,有质押的一定要征得质押权人同意,或者解除质押。

4、股东涉税问题。包含两个方面,一是原股东欠缴所得税问题,原则上在过户前,税务部门会要求补缴税款,不然会有工商变更的困难。另一个是股东转让股权,个人所得税的项目公司代征代缴问题,税务部门都是只盯着你项目公司的代缴义务,这个需要在转让协议里面约定清楚。

5、负债问题。明债解决并不难,最怕的是隐形债务,民间借贷,交易的时候没问题,往往项目一开发就暴露了。因此一定要采取措施提前公示,暴露,或者在交易架构设计当中保留一定的托底措施。

6、股东出资资本是否实缴到位。关于股东出资问题,现在的公司制度实行的是认缴制,转而授权公司在公司管理制度当中自行约定解决。公司章程会对股东实际缴纳资金到位有约定,一般约定的时限不会太长,以免资本金不到位影响公司的正常经营。因此进行交易之前,一定要核查原公司股东实缴出资到位问题,让卖方在进行交易之前完成此问题。如果未能实缴出资,按照公司法规定,认缴资金并未实际履行到位的股东,在公司享有的权益以实际出资到位的资金占公司出资股本的比例,实际享有权利。

7、涉诉问题。多数公司都会有涉及法律诉讼,有的已经结案,有的正在进行。要明确区分涉诉案件,根据金额大小,性质情况,办理进度情况,区别处理。对于一些比较容易解决的问题,可以不做关注。对于一些金额较大,诉讼时间较长,很难解决的问题,应当要求卖方尽快与涉诉方达成和解,或者尽快完成诉讼。

8、财产抵押、担保问题。很多老板在日常经营中会存在为自己的公司交叉担保,为朋友的公司担保的问题。这个需要到不动产中心查询财产抵押情形,到工商部门查询股权质押问题。根据查询的情况,要求卖方更换抵押物,更换担保人等情况,提前完成解除抵押。

9、财务问题。通过核查公司的财务报表,查询往来款,查询公司的应收账款,应付账款,是否存在虚增支出,无票支出,关联交易等问题。已经发生的往来款,以实际情况予以认定。无法核查的开支,应当要求卖方予以解释说明,补足相关票据。如果无法解决的,应当在交易总对价当中予以扣除。

土地层面的风险点:

1、土地来源问题,土地一定要没有“原罪”,就是要查土地出身,土地是什么渠道取得的,比如,原来是否变性地,是否是协议出让用地,是否由几个地块合宗而来,如果是合宗的要查看其中每块地是否干净。还有的地是划拨用地的,就需要审查是否需要补交土地款,以及转让限制。

2、土地抵押问题,绝大部分项目的土地都会抵押,用于融资。需要查清具体抵押情况,何时到期,拟定如何解押的办法。

3、政策风险,这里主要涉及核实区域规划是否有变迁,有的项目原来是住宅用地,但是随着多年以后城市控规的修改,变成了生态保护区,或者交通用地,不胜枚举。这个需要到规划部门核查清楚。

4、地块规划与控规是否一致的问题。有的项目国土证是没有问题的,但是在规划局那里可能土地是存在问题的,这一类问题主要是指调规变性的土地较为常见。因为土地在调规过程中,存在信息不对称问题,有的地规划条件已经调了,但是控规还有问题,拿地后可能会增加时间成本,延后开发。

5、三通一平问题。土地平整问题这个问题是不容易忽视的,最直观,三通也容易判断,现在的水电气都是集中在地下,只需要看有没有市政管网井盖,天然气桩。

6、土地闲置问题。以前的土地取得大多对开工时间有一定的约定,一般要求一定年限以内动工(具体详见土地成交确认书或者土地合同),否则视为土地闲置。大部分老地块都涉及这个问题,比较机智的老板会先进行一定的土方作业,或者进行报规报建,完美避开。如果没有上述操作,涉及土地闲置问题可能会缴纳巨额的土地闲置费用,甚至被收回土地。当然,这个主要看地方政府的态度。

7、土地款以及滞纳金问题。有一部分土地的土地款未缴纳的,需要核查清楚具体的金额。绝大部分老地块还会涉及滞纳金问题,有的拿地七八年都没缴清土地款,滞纳金的金额都快赶上土地款了。对于滞纳金,首先要查清楚是否存在滞纳金,以及滞纳金的金额多少,其次要在交易架构里面对滞纳金切割问题有一个明显的时间界限约定。

8、红线内外不利因素问题。这个问题复杂且多样,捡几个重点的说,一个是高压线问题,二是天然气管道问题,这两个部门都很难搞,效率低,办事费时间。

9、限高问题,限高又分为航空限高和气象限高,具体要到当地的空管局和气象站具体咨询标准。当然,限高问题不是绝对的,只要你的项目不是紧邻机场或者气象站,一般来说可以通过做工作去适当突破。但是突破的成本不菲,小体量的项目去解决这个问题并不划算,大体量的项目可以去尝试解决一下。

开发层面的风险点:

1、开发资质过期,或者开发资质与开发规模不匹配。资质过期,如果没有补办,地方住建部门是会处以罚款的,这个需要查验清楚。另外,按照规定,三级资质可以开发15万方以下的项目,如果超过这个规模就需要分期开发,如果是一次开发超过规定,也有被处罚风险。

2、延期开发,延期竣工带来的风险,一般土地合同里面会有约定开竣工日期,如果违反合同约定,有可能会被处罚金,甚至是收回土地的风险。

3、多次转让,陷入纠纷的。很多项目,经历了多次转手,有的甚至是违规操作,比如勾地和旧改项目,大多会在出让协议里面限制转让。如果收购此类项目,就需要提前确认这类风险如何排除,是否有完善的补救措施。

4、已经开发的项目,合规的问题,比如是否有未按图施工,或者未批先建,无证施工等等,是否有欠缴税款,是否有违反资金监管等违规行为。这些,需要相关业务经办人员查证,投资人员需要进行引导。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 某知名律师分享:房地产尽职调查经验及诀窍

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