法拍房竞拍前做到这些,100%拍到满意的房子

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2021-04-12 15:12 399 0 0
说起法拍房,很多人会认为,法拍房是有问题的房子,少碰为妙;另外也有很多人说,法拍房是可以捡漏的房子,买笋盘就在法拍房中找。

作者:鲸哥

来源:北京法拍房资讯(ID:gh_790702b54b93)

说起法拍房,很多人会认为,法拍房是有问题的房子,少碰为妙;

另外也有很多人说,法拍房是可以捡漏的房子,买笋盘就在法拍房中找。

不可否认,法拍房确实会存在一些风险,比如是否已下房本、产权是否完整、是否有租赁等等。而解决了这些风险,所谓的“麻烦事”变成了好事,法拍房捡漏的目的也就实现了。

关于捡漏,很多人在考虑法拍房的时候都想着捡漏,这种心态无可厚非,但是一心只想捡大漏,赚大便宜却往往是难以实现的。

如果你想要市价300万的房子,法院负责清场,又没什么人抢房,想花个200万出头的价格就拿下,那是可能性极低的小概率事件。

要知道市场不缺明眼人,有价值的房子,总会有很多人盯上,最终的成交价其实也得看竞争对手的实力。

那么在心态摆正之后,就是进入实操的第一步——选房。都说万事开头难,选中一套好的房源是法拍的第一步,也是未来“法拍之旅”能否顺利进行下去的基础。

但往往所谓的“好房源”别人也一样能看出来,所以参拍人数一般会比较多,相应的,房源的价格也极有可能会被拍高。

除了令人瞩目的“好房子”注定抢手,也有很多没那么显眼的房子不代表不好,在法拍房中,收集房源、选择房源是一门大学问。

那么我们在选房时应该怎么做呢?

01 明确需求

首先要明确自己到底是为什么要买房?

购房需求一般分为自住和投资。那么有人会说,自己买房自住的同时也要满足投资的属性。

这个时候,分清主次需求就很重要,是自己长期居住为主,还是偶尔住住,还是完全投资。分不清主次需求,那么很大概率即使拍到了房子也会感到不满意。

那么从自住的角度细分,又分为刚需型和改善型。每类的需求,影响因素都不相同。

刚需购房者首先要满足的是居住的基本属性,并且会更看重价格,对住房的配置、环境等会难以兼顾。

而改善性住房一般是因为有小孩或者老人,想要改善住房面积以及环境,而改善型购房者多是中年人较多,经济水平已经达到稳定,买房会更看重居住的舒适度、房子的面积和小区的配套等因素。

02 完备的资金方案

在参加竞拍前一定要有自己的预算方案,确定自己心理价位。

因为法拍房是以竞拍的方式来购买,众买家在各自的电脑前自行加价,这会导致很多购房者在这样的氛围下冲动加价,从而超出自己的预算,这样就算拍成了但自己负担不起,反而会引发更多的麻烦。

需要注意的是,法拍房需要缴纳保证金,如果竞拍成功又反悔的情况,法院是不予退回的,并且会进行追责。

如果资金不充足需要贷款,则要提前去银行了解法拍贷款政策,明确自己是否可以办理法拍贷款、贷款额度是多少、首付比例是多少等。因为法拍房的付款周期非常短,一定要确保自己的资金充足,量力而行。

03 地段

李嘉诚曾提出房地产的第一黄金定律:地段、地段,还是地段。

最优的选择是能买到一个成熟的地段,周边交通、商业、医疗、教育等配套都很完备;

如果是自住,则要考虑自己的生活在该区域内是否方便,或者自己最看重的部分是否能够得到满足。比如最看重通勤,那么距离地铁站或者公交站的距离就需要率先考虑;

另外如果是对区域进行投资,则需要考虑该地段未来的规划以及正在建设的部分。尤其是从规划发布到落实规划,是一个漫长而又充满变数的过程,所以对于规划的可信度以及执行力一定要多渠道获取消息,有自己的判断。

04 社区内部环境

内部环境需要关注的有:开发商、物业的口碑,关乎到房产未来的保值与增值,以及居住体验感。品牌房企的产品往往意味着更保值、具备更好的流通性。

建筑品质,这一块主要关注小区的容积率、绿化率、楼间距、车位比、人车分流等因素。

居住群体,成熟的小区其居住群体也一般比较稳定。像改善型小区的入住人群年龄一般偏大,尤其家里老人一起生活的;刚需型小区的入住人群一般都是中青年。

投资的话只需考虑价格和流动性。自己喜不喜欢不重要,最重要的是有人喜欢。

05 房源本身风险

1.是否已经取得产权证:

这关系到能不能过户,会不会有二次税费,优先选择已经取证的。无证的需要考虑二次过户的税费成本。

2.房屋是否涉及刑事案件:如果是的话,结案之前是不能过户的。

3.是否处置100%产权:如果是50%产权,可能无法过户。

4.土地性质:是否住宅用地,不要为划拨(有巨额税费)。

5.卖方税费由谁承担:一般是买方,小部分法院会写明可以据实报销。

6.是否租赁:买卖不破租赁,短期租赁且没有预付房租的可以考虑。如果是十年以上长租且已经预付租金的,考虑恶意租赁的可能,麻烦多不要碰。

7.水电物业欠费情况:涉及到购房成本的增加。

8. 房屋是否腾空:如现有人居住,可能过户后无法入住,需要另立案件处理。

9.实地看房并且确定房屋现值:房屋的装修情况以及是否有家具等内部条件,对房子的现状做到心中有数。

综上所述,对于法拍房来说,购房无忧是我们购房的首要目标。理性看待法拍房,让自己多一种方式能买到心仪的好房子。

鲸拍房通过多年的法拍房行业经验总结了一套法拍房尽调的完整方法,并且有专业的法拍经理做出详细的房屋调查,针对一套房屋会进行三次调查,具体分为初步调查——深度调查——最终核查。

初步调查由实勘团队进行,然后二次深度调查由风控团队进行,还会进行整体最终复核。

包括房屋使用情况、欠费情况、交易税费、补充款项等,结合公司律师的建议,做出详细的房屋风险调查报告,给客户提供参与拍卖的客观依据,避免客户因误判信息而产生竞拍后的经济损失和交房麻烦。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“北京法拍房资讯”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 法拍房竞拍前做到这些,100%拍到满意的房子

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