新力的自我约束

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2021-09-13 14:58 328 0 0
本质上,靠的是“两条腿”:“左腿”融资、“右腿”投资,循环对外扩张。

作者:宋兵乙

来源:地产风声(ID:fangshi488)

在地产黄金年代,房企跑马圈地的速度很快。本质上,靠的是“两条腿”:

“左腿”融资、“右腿”投资,循环对外扩张。

近一年来,“两条腿”逐渐被套上“沙袋”:

三道红线、供地两集中等调控政策推出,许多都集中在融资和投资两个维度。

大家到了减重慢行的时候了。

01                                     

不管是三道红线还是供地两集中,这次层出不穷的调控,有一个共同的方向:

让行业变得更稳。

理解调控的初衷,才能看清变化的本质。在浓雾中穿行时,不会迷失方向。

在前几天的新力控股中期业绩会上,有记者提问,如何看待当下地产行业的变化?新力控股董事长张园林回答:

调控从长远看是好事情。

他也对未来做出判断:

房地产行业依然是一个好行业,行业规模依然可观,对于地产公司而言,关键是能不能把自己的事情做好。

这两段表态,可以浓缩成一句话:新力控股认为调控将让行业变得更好,自己在主动进行调整。

在众多调控政策下,房企重新站在了同一起跑线上。对待调控的态度,很大程度上决定着重新起跑后速度和持久力,以及未来在赛道上的位置。

就之前的多次调控历程来看,任性没有好果子吃,自我约束反有可能开拓新空间。

与其心存侥幸心理,不如:

主动与政策风向保持一致,保证安全性追求成长性。

现在的地产调控不是在打补丁,而是逐渐形成一个闭环,约束房企所的经营性行为。

像“三道红线”直接锚定房企的财务状况,从源头上打破依靠高杠杆的发展逻辑,降低行业风险。

“供地两集中”下,房企投资先行、高周转的玩法失灵,做稳妥的计划、避免踩错节奏才是生存之道。

调控升级的过程,可以说是房企再重构的过程。主动自我约束的房企,瞄准的方向应该是:

在“找钱”、“花钱”上,更稳健和审慎。

02

房企进行融资活动时,一般有4种找钱方式:

银行贷款、股权融资、债券融资、企业信托。

受政策和大环境影响,过去主要依赖的银行贷款和股权融资收紧,找钱难度愈发加大:

今年8月,100家典型房企的融资总量,环比下降41.0%,同比下降52.4%。

融资难,会带来两重影响。

一方面,“三道红线”是摆在所有房企面前的首要考题之一。

它本质上是要求降债,而降债是需要钱的。融资不顺或者钱不够,债降不下来,难以被归为“绿档”。基本的安全性得不到保障,更别提发展了。

另一方面,融资在这一轮调控中,会造成房企分化。

那些“手头紧”的房企,会减少拿地,最终直接影响未来的业绩表现。融资渠道多的房企,本身风险抵抗能力强。再加上潜在的收并购机会,大鱼吃小鱼的局面会进一步加剧。

所以,找钱就是延长生命线。钱拿得稳妥,活得也会更久。

眼下,在银行贷款和股权融资之外,一些房企主动寻找多元化的融资方式,保证“输血”的稳定性。

像今年上半年,不少房企瞄准绿色债券。这是一种将所得资金,专门用于资助绿色项目的新型债券工具,是国家大力推动的一种融资方式。

新力控股在这上面已经先行一步。根据半年报显示,它已经完成首笔2.1亿美元的绿色债券,为后续拓宽融资渠道、降低融资成本奠定基础。

另外,它对内在财务上进行自我约束,如现金管理、储备授信额度、优化债务结构等。

截至报告期末,新力控股已连续三期经营现金流为正,现金短债比达到1.4,净负债比率进一步降至50.5%。金融机构授信总额为952亿元,其中未使用授信额度和未提款额度所占比例为74%。

在多种财务措施下,上半年新力控股加权平均债务成本为8.7%,同比降低了0.4%。

按照“三道红线”的标准,它目前处于黄档。公司管理层表示,“目标通过优化管理和债务结构,在一年内实现全线‘绿档’”。

对于下半年即将到期的债务偿还安排,新力控股首席财务官许进业表示:

公司已经做好应对融资方案。

03

在眼下的行业形势里,稳健融资保证房企的安全性。审慎投资,则提供更长久的成长动力。

今年“供地两集中”推出后,房企旧有的拿地策略被调整,新的打法还没完全成形。在这段不确定时期里,房企投资的试错成本大幅上升。

审慎,就成为一种难得的品质。

说的通俗点就是,走一步看三步,别人一窝蜂涌上去时,自己先冷静几秒。

上半年第一次集中供地的时候,许多房企有非常高的参与热情,甚至出现“薄利抢地”、“亏损抢地”的情况。

其中,有的是为了长期战略,也有些是在焦虑之下乱了分寸。他们在拿地时,没有找准自己的定位,一门心思盯着热度高的城市和地块。碰上豪大气粗的竞争者后,往往就容易折戟而归,浪费掉有限的机会。

在新力控股常务副总裁刘翔看来,第一次集中供地的城市地价依然居于高位,新力控股保持着严格投资纪律和拿地节奏:

不为了拿地而拿地,有利润才去做,避开热门城市和地王。

上半年,新力控股调研了将近200块土地,真正决定去拿的只有5块。平均调研40块地,才肯拿1块。

排在前列的房企,也开始显露出这种审慎势头:

根据中指数据,8月50家代表房企拿地总额同比下降76.2%,环比下降51.8%。

谨慎拍地之外,新力控股还在采用多元化拿地策略。也就是不完全依赖公开市场,通过勾地等推动项目落地。

以南昌市新建区望城镇一居住用地为例。

新力控股通过勾地获取该地块,成交地价仅为2158元/㎡,溢价率仅为3.3%。该项目位于新建区政府重点打造板块内,预计将为新力控股贡献可观的销售和利润。

新力控股执行董事涂菁表示,接下来勾地是重中之重的业务拓展模式。

在合理的投资布局下,上半年新力控股业绩呈现稳健的增长态势:

权益销售额270亿元,同比增长28.4%;营业额112.2亿元,同比增长28.9%;股东应占利润7.3亿元,同比增长7.4%。

业绩增长的同时,新力控股还在产品和服务上持续创新。

比如,通过落地3.0产品研发标准化,推动产品力全维升级;通过“360°悦服务”打造服务产品化战略,提供全方位服务解决方案,形成完整的服务闭环。

融资和投资上减速,产品和服务上加速,新力控股在这一轮调控中踩出自己的节奏。

04

今年以来,地产赛道上的调控频次愈发密集。

不完全统计,截止到8月各级楼市调控政策总数超过400项,月均达50余次,刷新历史纪录。

有业内人感慨,腿上的沙袋越来越重,步子越来越慢。

这是行业在经历快速生长后,回归良性的必经之路,对于房企来说未尝不是件幸事。我由此想到少林寺里的某些僧人:

他们常年累月地双腿绑沙袋,增加跑步难度。最终,可以锻炼腿部肌肉,进而强化全身。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“地产风声”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 新力的自我约束

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