外资机构盯上城市更新项目的前融

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2021-06-02 11:03 298 0 0
外资机构近期对人民币资产的热衷表现地异常明显,在投资策略方面,因几家境内百强房企今年的境外债券波动太大,越来越多的外资机构通过入境投资的方式搭建跨境架构并在股权上实现对开发商底层资产或项目的控制。

作者:西政财富

来源:西政财富(ID:xizhengcaifu)

笔者按:

上周,股市迎来了久违的大涨,人民币兑美元汇率持续上涨,曾一度升破6.37。2021年5月19日,2021春季莫干山会议中中国人民银行金融研究所所长周诚君的发言见报,其在会议上表示“国际化条件下央行将放弃汇率目标,人民币在中长期内将持续对美元升值”。央行吹风人民币放开升值后,热钱涌入明显,人民币资产亦被推升。

我们注意到,外资机构近期对人民币资产的热衷表现地异常明显,在投资策略方面,因几家境内百强房企今年的境外债券波动太大,外资机构对房企境外债券的投资变得非常谨慎,由此亦催生越来越多的外资机构通过入境投资的方式搭建跨境架构并在股权上实现对开发商底层资产或项目的控制。从投向来看,目前外资机构偏好的业务主要是三类,第一类是存量商业的融资,第二类是招拍挂项目的土地款融资,第三类是城市更新项目的融资。

一、外资机构的投资策略调整

从我们财富端整理的情况来看,随着国内地产融资政策的收紧以及拿地规则的变化,外资对境内房地产的投资策略已出现了较大的调整。回顾2020年,因国内疫情控制到位,房企的境外美元债大涨,外资机构在投资选择上亦更倾向于进行房企美元债的直接投资,也即在投资上更注重主体信用。但是2020年年底以来,受华夏幸福爆雷的影响以及今年禹洲地产、融信地产利润大幅度缩水、评级下调等事件的影响,外资机构在进行房地产投资时已偏向于通过跨境架构的搭建实现对底层项目的控制。值得注意的是,因今年的集中供地新规引起土拍热度的持续走高,国央企以及其他百强房企的土地前融业务竞争非常激烈,而外资机构对这些强主体的土地前融成本相比境内机构却没有太明显的优势,因此外资机构开始大范围地将融资业务扩展至城市更新项目的前融范畴。

在我们近两个月的外资募集业务中,我们注意到不少外资机构已开始将注意力重点放在项目的优质程度上,对融资主体的要求已不再限定为百强的上市房企,而是可以放宽到百强之外的中小开发商,这跟以信用为核心的传统外资的业务操作逻辑有着明显的差异。以深圳的城市更新项目为例,如果是在立项之后的项目,外资在进行合作选择时则重点关注开发商本身的综合实力;在项目类型上,有一些外资机构则可对工改类项目进行投资,并绑定项目未来后端公寓或配套宿舍的长租运营或收购。

二、外资机构对城市更新项目区域及交易对手准入选择

根据我们外资募集业务的相关情况,现就大部分外资机构对城市更新项目的投资准入等相关问题做整体梳理。

(一)项目区域选择

重点支持深圳、广州、东莞、佛山、中山、珠海等湾区核心城市的项目。

(二)融资主体准入要求

1.优选有境外上市主体或境外架构的合作方,全国房地产销售百强开发商;

2.融资主体的实控人或经营团队从事城市更新行业经营年限有相应要求(如不低于5年);

3.具备完整的城市更新项目操盘经验,如深圳城市更新项目从取得到完成实施主体经历完整审批流程的项目不少于1个;

4.融资主体有储备的城市更新项目,如原则上不低于X个,其中完成立项的不少于Y个;

5.融资主体或其集团的综合实力较好,股东或集团有稳定的或可预见的现金流来源,可有效覆盖融资负债本息;有变现能力较强的资产对负债的覆盖度不低于2倍;

6.如果融资主体系其他开发商,需由经外资机构认可的开发商提供担保或代建。

(三)项目选择

在项目选择上,综合考虑项目类型、权利主体及拆迁难度、项目进展以及项目收益情况。以下以深圳和广州区域城市更新项目为例进行举例说明:

三、基本交易架构及风控要求

对于外资机构而言,考虑到资金出入境的问题,在融资架构搭建上通常会优选境外放款模式,但需通过架构搭建实现对境内资产的控制,并由开发商在境外还本付息。但是,对于开发商而言,考虑到资金出入境难度及时间成本、综合融资等问题,则更希望外资机构在境内放款,也即由外资机构自行解决资金出入境问题。当然,不管通过何种方式进行合作,我们主要是得针对具体项目以及融资主体的综合实力以及条件进行融资方案和架构的设计。为便于说明,以下就我们目前的业务操作案例做简单介绍和说明:

(一)境外合作投资模式

1.西政指定的外资机构A与开发商境外主体B共同成立公司C,其中A持股65%,B持股35%;

2.公司C通过FDI方式在境内设立投资主体D(入境架构需根据项目情况具体设计),并通过D持有项目公司F合计51%以上股权;

3.开发商指定主体E与外资境内投资主体D签署对赌回购协议,对赌内容包括拆迁签约率、关键节点进展及批复的取得、项目容积率、住宅计容面积、拆迁成本等等,开发商境内地产集团对此提供担保;

4.董事的委派及重大事项一致决,现场监管,章证照等的共管等等。

(二)境内放款投资模式

1.西政指定的外资机构A在境内设立投资平台B(入境架构需根据项目情况具体设计),并通过B持有项目公司D合计51%以上股权;

2.开发商指定主体C与外资境内投资主体B签署对赌回购协议,对赌内容包括拆迁签约率、关键节点进展及批复的取得、项目容积率、住宅计容面积、拆迁成本等等,开发商境内地产集团对此提供担保;

3.董事的委派及重大事项一致决,现场监管,章证照等的共管等等;

4.考虑到综合成本问题,外资机构在本架构项下亦有可能要求开发商在境外进行还本付息或部分利息在境外支付,届时涉及到开发商的境内外资源的协调问题。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 外资机构盯上城市更新项目的前融

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