六巡典型案例:房产与土地分别抵押,抵押权冲突时清偿顺序的确定规则

法治扬帆 法治扬帆
2021-03-15 16:24 4939 0 0
以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

来源:法治扬帆(ID:fazhiyangfan)

裁判要旨 

1.以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

2.同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款,若抵押权均已登记,按照登记的先后顺序清偿。

案号:

(2019)陕民终995号

审理法院:

陕西省高级人民法院

争议焦点:

经发公司主张对案涉的抵押房产所占范围内的土地使用权享有抵押权并优先受偿能否成立?

案情简介

2015年12月11日,宁夏银行西安分行与华江公司签订《授信额度协议》,约定宁夏银行西安分行向华江公司提供授信额度人民币5000万元整。经发公司等人提供最高额保证担保,并约定若华江公司未能按时还款导致经发公司承担保证责任,经发公司有权向华江公司在一定范围内追偿。

同日,宁夏银行西安分行与经发公司签订《最高额保证合同》,约定经发公司为全部债权在最高债权余额1000万元内提供连带责任保证担保。

经发公司又与星王公司签订《反担保抵押合同》,约定星王公司在1000万元内提供抵押反担保,并将星王公司所有的27幢不动产办理抵押登记。

经查,该抵押房产所涉的土地在星王公司为经发公司办理抵押前已作了抵押登记,抵押权人为长安银行丝绸之路支行。

陕西高院认为:

根据《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”,经发公司享有案涉土地使用权的抵押权。

按照《物权法》第一百九十九条规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。”。

上诉人经发公司的抵押权登记晚于长安银行丝绸之路支行,故上诉人清偿顺序在长安银行之后。一审判决对此未予支持属适用法律不当,应予纠正。

裁判结果

西安中院作出(2019)陕01民初1146号一审判决:

一、华江公司向经发公司偿还代偿款11899001.04元;

二、华江公司向经发公司支付代偿款利息;

三、华江公司向经发公司支付违约金1000000元;

四、华江公司向经发公司支付律师代理费400000元;

五、华江公司逾期不清偿上述债务,经发公司有权以星王公司提供的抵押物房产拍卖、变卖所得价款优先受偿;

六、被告王应虎、王辉对上述第一、二、三、四项华江公司应付债务承担连带清偿责任。星王公司、王应虎、王辉承担责任后有权向华江公司追偿;

七、驳回原告其余诉讼请求。

陕西高院作出(2019)陕民终995号二审判决:

一、维持西安市中级人民法院(2019)陕01民初1146号民事判决第一、二、三、六项;

二、撤销第七项;

三、变更第四项为:华江公司向西安经发融资担保有限公司支付律师代理费400000元、执行费40935.29元;

四、变更第五项为:经发公司对星王公司所有的5幢房产及所占用范围内的土地使用权拍卖、变卖所得价款次于长安银行丝绸之路支行优先受偿。

律师观点 

1. 在房、地分别抵押,两个抵押权产生冲突的情形下,如何确定抵押权清偿顺序,实践中一直存在争议。现《全国法院民商事审判工作会议纪要》第61条明确了房、地分别抵押,即建设用地使用权抵押给一个债权人,而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下,可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则,此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产。本案例中二审判决正确理解适用了该规定,具有典型意义和参考价值。

2. 在办理抵押登记时,权利人应当及时、全面地查询抵押房产及土地的担保情况,避免陷入上述案例中经发公司的困境。

3. 应予注意的是建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。就该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但该建设用地使用权的抵押权人无权优先受偿处分新增建筑物所得的价款。

以上案例来源于:中国裁判文书网

相关法条:

注:《民法典》已于2021年1月1日施行,原《物权法》已废止,相应规则已并入《民法典》“物权编”。

《民法典》第三百九十七条:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

第四百一十四条:同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:

(一)抵押权已经登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序;

(二)抵押权已经登记的先于未登记的受偿;

(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。

其他可以登记的担保物权,清偿顺序参照适用前款规定。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“法治扬帆”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 六巡典型案例:房产与土地分别抵押,抵押权冲突时清偿顺序的确定规则

法治扬帆

传播法治文化,弘扬法治精神,倡导法治思维

30篇

文章

10万+

总阅读量

热门文章
推荐专栏
更多>>
  • 资产界
  • 蒋阳兵
    蒋阳兵

    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

  • 刘韬
    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

  • 睿思网
    睿思网

    作为中国基础设施及不动产领域信息综合服务商,睿思坚持以专业视角洞察行业发展趋势及变革,打造最具公信力和影响力的垂直服务平台,输出有态度、有锐度、有价值的优质行业资讯。

  • 大队长金融
    大队长金融

    大队长金融,读懂金融监管。微信号: captain_financial

  • 破产圆桌汇
    破产圆桌汇

    勘破破产事,与君破僵局。

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通