当下的土拍,没有赢家

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2021-09-22 08:54 194 0 0
在拿地决策方面,以及后期的开发方面,也没有民企那么多高周转的运营目标。

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

经常蹲在拿地一线的地产投资人,这两年应该有一个非常深切的体会:在无数次的努力上会达到土拍现场,然后希望破灭之后发现一个真理 — 招拍挂拿地越来越没意思了。

地偏且贵

各大城市的核心区域,成熟区域的地块,非常稀少,有的话也是50亩以内的小地块,以20-30亩的居多。地块不仅小,而且报名参拍的公司不在少数,溢价率非常高,直呼来不起。主城区的地块,越来越“土豪化”,开发的产品也呈现“豪宅化”,没有拿得出手的TOP系产品的房企,注定在测算时是吃亏的。

近些年出来的地块,越来越偏僻,基本都是在城市的新区,或者主城的近郊区。很多大家往年压根就看不上的地,现如今成了炙手可热的,起拍价还不低,更不能理解的是,很多房企还趋之若鹜,最终成绩也是极高的溢价率。

这种侧面表现出来的土地“稀缺性”,让越来越多投资人工作难到怀疑人生。其实这个问题的核心,出在起拍价的抬高上,很多城市的土地起拍价都在变相抬高,地方政府的地价预期增加了,反馈的是对土地财政的依赖在加深。

要求越来越多

地方政府不仅对土地的预期越来越高,起拍价越来越高,要求还越来越多。具体来讲,衍生出了四种花式玩法:

1、配建幼儿园、道路、公共绿地、社区活动房、甚至是体育场什么的。更过分的,还得要求配建先竣工,不然不给办项目的预售;

2、动辄无偿移交人才用房,租赁用房,统筹房,比拼为国家做贡献;

3、达到限价后竞自持的,好端端的开发商,结果变成了房东。

4、最狠的,还是限房价,限成本和利润(例如2019年长沙住建部门那个发文),以及要求封顶后才能开盘的。

在这四种花式玩法下,根本不用考虑什么IRR,现金流回正周期,也不用做敏感性分析了。更不需要那么多专业程序,费那事干嘛,政府都给你设定好了,按照模板来,直接套表就行了。可能就每家公司的成本和拿地标准略有差别而已。

不过,好在第二波集中供地暂停又重新挂网以来,很多城市都修改了土拍规则,原来让大几千都很受伤的竞自持和无偿移交的方式,逐渐退出历史舞台,改为竞品质和现房销售。

胆大的怕不要命的

既然套路都很明了,前期研判那些都很简单了,剩下的就是看哪家公司给的售价预期高,成本价格低了,这个直接决定了拿地时的举牌能力。

拿地这种事,纯粹比拼的是公司的整体决策能力,以及对市场信息的及时反馈能力。有部分短平快,决策效率高,或者纯粹追求土储的高周转房企,在这方面的优势就体现出来了。可能你家公司坚持的8%的净利润率,最低6%的利润率,不能再低了。但是在别家公司5%就可以了,甚至更低。

有的疯狂求规模的房企,在某个阶段的土储扩张诉求下,只要能拿地,只要不亏就敢继续举牌,反正招拍挂做到风险相对可控。因此这两年在土拍市场上,能看到一些新晋房企,敢拿地,更敢拿高价地。其锋芒正盛,正所谓胆大的不怕要命的。

还是国企厉害

国家队的力量,在2019年以来的房地产市场上,可谓是大放异彩。这两年国有房企在公开土地市场上的拿地表现,可谓是羡煞了一帮民企。总价地王,单价地王,都频现国企的身影。一些地方性国企,在高价地面前从不手软,吓退一众竞争对手。

中指公布的今年1-8月拿地排行榜

国企在资金成本,融资渠道方面有着民企不可比拟的优势。在拿地决策方面,以及后期的开发方面,也没有民企那么多高周转的运营目标。因此可以在价格预期,产品品质,追求产品高溢价方面做足功夫,竞争力比很多民企高出不少。前两年国企的杠杆控制得很好,负债率普遍不高,到了现在成了一个独特的优势,有更多的资金可以用于拿地,没有民企那么沉重的降负债的负担。

特别是各地的平台国企,当仁不让地承担了托底的功能,充当了搅局的角色,原本的地价预期,屡屡被刷新。这让参拍的民企异常尴尬,不拍吧,这么好一块地错过了可惜;拍吧,这么高的地价,拿到了非常难受。

我敢说,有地方平台国企参拍的地,你能拿到算我输!

房企态度分化

在这种毫无技术含量,纯粹比拼公司的资金和胆量的土拍市场下,现在的房地产公司分化成了四种:

其中一种是,新出来的地块都会研判,自知溢价举牌能力不如人,极少参与公开市场土拍,默默研判地块,自己内部上会决策练练手的。这种房企大多是进入某个城市多年,但是因为在价格授权、拿地策略等方面略显保守,特别是现在资金情况不乐观,拿地已经短期暂停了的。这种房企在当下,占了很大一部分。

其中一种是,新出来的地块只保持关注,很少研判,也极少参拍,基本属于看热闹的。这种房企往往有巨量的土地储备,所谓手中有粮,心中不慌,找准时机再下手。

另一种是,新出的地块,选择重点进行精细研判,对看中的地块,极力争取公司内部授权,决心拿地的。这种公司一般新进某城市有一段时间,土地储备已不多,但是拿地策略相对稳健。

还有一种是,新出来的地块都会研判,而且每个地只要没有硬伤,都会要求上会,参与报名的地块也比较多的。这种公司一般新进某个城市不久,或者急于进入某个城市,拿地策略相对激进,对利润要求放得较低。到最后,拿了高价地的房企并不好受,大家在默默关注其怎么解套;没拿地的,在拿与不拿之间继续犹豫纠结;能力强资源多的,在勾地的路上越走越远。

对于投资人,牢骚归牢骚,该做的研判还得做,该写的报告还得写,还是要保持积极的心态,在失败100次也不打紧,万一第101次就拿到地了呢。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 当下的土拍,没有赢家

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