房地产贷款集中度新规发布,房企银行融资何去何从

西政资本 西政资本
2021-01-06 15:23 819 0 0
人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,并自2021年1月1日起实施。

作者:西政资本

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben)

笔者按: 

2020年12月31日,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),《通知》根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定了房地产贷款集中度管理要求(详见下表),并自2021年1月1日起实施。上述《通知》发布后,很多同行问及地产企业2021年的银行融资何去何从。为便于说明,我们根据当前的地产前融业务中与房企银行融资的交叉点进行要点梳理,以供同业人士作业务参考。

一、2021年的银行贷款额度

2020年以来,地产融资延续了近几年的严监管基调,银行开发贷等产品的收缩非常明显,其中DL银行、SH银行、BH银行等开发贷操作量较大的股份行、城商行的开发贷余额也均出现了很大的跌幅。此次《通知》设置的房地产贷款占比上限与2020年各类银行的实际房地产贷款占比基本符合,因此2021年度银行投放的房地产贷款额度不会有明显变化,也即额度方面不可能有明显的新增(备注:截至2020年三季度末,商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中的占比约28.8%,个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中的占比约19.8%)。

有个需要特别注意的问题,十九届中央纪委四次全会要求“深化金融领域反腐败工作”,根据2020年中央纪委国家监委网站通报的案例,被查处的金融领域党员干部主要来自银行业、金融监管部门、非银行金融机构。2020年中纪委查处的不少银行系统领导干部身上都有一个突出问题,那就是利用信贷审批权谋取私利。按照目前的金融反腐趋势,房企想通过公关等方式解决银行信贷审批问题已变得很不现实。另外因受地产融资监管政策的深度影响,占据着绝大多数房地产贷款占比的国有大行目前操作地产融资业务已面临更多限制和障碍,很多银行除存量客户外基本不再新增,想给开发商新增授信额度则更是难上加难。与此同时,金融反腐对银行领导的心态也造成了很多影响,比如宁可不做项目,也不愿违规批贷或冒风险放水,因为现在的监管态势是“秋后算账”,退休了也无法幸免。

二、《通知》对房企及非房主体融资的影响

根据市场的统计数据,就《通知》规定的贷款占比上限,目前大型银行基本都已达标,有个别银行在个贷上稍微超标,但幅度不高,调整压力不大,因此只要把贷款规模做大,房地产贷款额度不用减,占比同样能够降下来。对于已超标的银行来说,具体策略主要有两种:第一种是在分子方面加大房地产信贷流转、自然到期不续做以降低房地产贷款余额;第二种是在分母方面加大非房及实体领域信贷投放力度增加总贷款余额。务实一点地说,第一种方式对房地产企业的适用度非常有限,因此只能想办法做大分母,而做大分母显然也更能吻合监管导向的要求,也即新增贷款资金以做大分母并更多地让资金流入制造业和小微企业等实体经济领域。

需注意的是,因制造业、小微企业等可消化的贷款额度相比地产行业有较大的差异,因此银行做大分母有一定的局限性。我们预测,开发商通过体系内或体系外“非房主体+项目/土地/资产抵押”取得融资的方式可能会更为普遍,一是非房主体在授信方面相比房地产企业更容易取得,在有抵押物的情况下风控层面更容易达到要求;二是开发商用非关联的非房主体取得融资后间接转回项目公司使用(直接按“其他应付”挂账处理),在一定程度上绕开了三道红线的监管限制(按无息的“其他应付”处理)。当然非房主体的上述融资操作有一定的绕开监管的嫌疑,但这种操作已然成为越来越多房企获得融资的重要方式。

三、《通知》对房企非标、债券或ABS、非保本理财等融资产品的影响

我们注意到,本次《通知》中对房地产贷款余额的统计口径范围没有给予清楚的界定,目前市场各方无法准确判断合理的房地产贷款与监管灰色地带的明确界限,比如非标项目、房企债券、ABS以及非保本理财投向房地产领域的贷款等是否需纳入《通知》的监管统计范围,这些都尚未有官方的答案(事实上市场普遍认为上述产品不应纳入本次监管范围)。简单来说,如果上述产品不纳入房地产贷款占比的考核指标,则银行和房地产企业可以通过房地产非标、债券、ABS、非保本理财等产品绕过《通知》所要求的监管红线并间接实现银行融资,但如果统计口径包含上述产品范围,则商业银行的信贷业务监管压力会进一步增加。

根据我们财富中心的整理,市面上一直有一些股份行、城商行通过其私行代销操作百强房企的融资业务,比如针对前30强房企的融资业务,这些股份行、城商行私行客户通过认购北金所债权计划、信托机构产品(如满足条件的优先股产品)、基金产品等向开发商提供融资款项,至于这些产品是否需纳入《通知》所提及的房地产贷款占比统计口径,目前来看尚无答案。当然,就市场发展本身而言,投资人的投资需求不会消失,银行端口的资金需要消化,信托机构自融资类信托规模压降后不得不往权益类产品或标品转型,而我们私募等机构仍旧得解决核心资金源的募集问题,因此承载着房企绝大多数资金需求的银行在资金导流上的功能不会减弱,目前市场上大火的“信托+基金”的优先股产品就是个明显的案例(具体可参考我们下述产品架构)。

除了上述非标产品外,银行参与的房企债券、ABS、非保本理财等融资产品的操作,最终是否需纳入《通知》提及的房地产贷款占比统计口径亦不得而知。从监管的初衷来看,“三道红线”主要是从资金需求端对房企进行监管,此次《通知》提及的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端全面收紧。我们倾向于认为,《通知》所涉的房地产贷款是偏狭义的概念,本身应不包括非标、债券、ABS等融资产品,因为非标已早有相对完善的监管(如上述银行代销的信托优先股产品),债券和ABS产品也已有交易商协会和交易商的相关监管,因此银行和房地产企业通过非标、债券、ABS、非保本理财等产品实现融资输入的,不将其纳入《通知》提及的房地产贷款占比统计口径将更有利于房地产和金融的平衡发展。

四、房企银行融资的主流产品及《通知》发布后的发展动向

为便于了解银行的业务动向,我们将需要纳入房地产贷款占比统计范围的主要银行融资产品现状做简单梳理和说明:

(一)开发贷

前文有提到地产融资监管以及金融反腐背景下的开发贷收缩的问题,具体来说,目前对开发商来说主要是三个难点:第一是能不能准入,比如白名单制已经将很多中小房企拦在了开发贷的门槛之外(这类开发商的开发贷融资需求也从而引流到跟我们一样的市场机构中来);第二是有没有额度,比如不少国有大行都已经不给新增额度了;第三是能不能批下来,目前大部分银行的审批权限都已经收归到总行了,所以分行、支行层面再怎么沟通估计都无济于事。除上面三个难点外,银行的贷款三查(贷前调查、贷时审查和贷后检查)明显比以前严格得多,所以不少开发商也不再有腾挪和变通的空间。

(二)并购贷

银行并购贷对底层项目的要求在全国各地有比较大的差异,比如上海等区域要求底层项目应已完成在建工程开发投资总额的25%以上(沪银监通[2018]4号《关于规范开展并购贷款业务的通知》),城市更新项目应已完成专项规划或单元规划的审批等等。总体来说,因城市更新项目更受政策鼓励和支持,因此底层资产为城市更新项目的并购贷款更容易获得银行审批。

并购贷除了上述与开发贷相似的问题,另外一个比较费力的事情是授信额度的争取,比如是参照并购交易价款设置授信额度和贷款金额,还是参照项目的评估价值设置授信额度和贷款金额。因并购贷的操作背景下大部分开发商都存在做大并购交易价款(阴阳合同)以及做大项目评估值的动机,因此很多银行目前给的授信额一般都按不超过评估值的50%且不超过并购交易总价的50%进行处理。另外以城市更新项目为例,鉴于不同评估机构对旧改项目的评估值存在巨大差异的问题,目前资金类机构基本都是自己指定评估机构,也即很少认可开发商提供的评估结果。

(三)更新贷/拆迁贷

因受政府和政策鼓励旧城改造、城市更新的影响,城市更新项目的更新贷和拆迁贷目前相比开发贷会更容易获得银行审批。以深圳城市更新项目的拆迁贷或更新贷为例,目前各银行要求的放款条件有一定的差异,比如有的要求项目公司必须已取得实施主体资格,有的仅要求专规已审批通过、拆迁签约率达到了双90%等等,不过贷后审查(或贷后监管)方面已较先前严格很多。

举个简单的例子,开发商申请拆迁贷的时候银行最终是放款给被拆迁方(主要是受托支付的要求),而被拆迁方(大部分情况下都是开发商的关联方)取得款项后无法回流至项目公司(主要是银行的监管要求),因此我们想靠项目公司取得拆迁贷的放款后直接还款给我们存在一定的风险,一是银行放款后资金的监管线条变得更长,安全性大打折扣,二是走账引起的前融交易各方的税务风险明显增加,甚至还得面临大额现金管理的转账限制以及反洗钱系统的监控问题。总之,靠银行放款实现前融资金的退出实属不易,但对于我们做城市更新项目前融的机构来说,这种还款来源很多时候是唯一的选择。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 房地产贷款集中度新规发布,房企银行融资何去何从

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