你要看懂,深圳“严打”二手房背后的逻辑

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2021-08-16 10:37 357 0 0
正常情况下,每月至少成交两套二手房,才能养活深圳一个中介店。

作者:内幕君

来源:地产风声(ID:fangshi488)

01

“4成地产中介倒闭。”

这是2008年楼市最冷那几个月的深圳。

从那之后的十几年里,深圳的地产经纪人,就没再感受过真正的寒冬。

顶多在热烈的“涨”声里,偶尔体会到背后袭来一丝凉意。

直到今年,他们又看到了冬天的样子。

一周前,央视财经频道报道了深圳楼市现状,其中谈到中介:

二手房成交低迷,大量房产中介关门歇业。

有中介门店负责人告诉央视记者,他们店4月、5月、6月的买卖单是0。正常情况下,每月至少成交两套二手房,才能养活深圳一个中介店。

反应到从业人员身上,今年上半年,全深圳地产经纪人月均网签0.1套,比2020年人月均值下降了46%。

也就是说,每个月每10个人才卖出一套房。

如果下半年还是这个趋势,那就相当于,深圳中介今年人均只能卖出1.2套二手房。

数据告诉我们:寒风冻骨啊。

面对外界盛传“中介关店潮”,7月份时,深圳房地产中介协会做了次摸底,调研全市6成中介门店,不过他们得出的结论是:

没有很多店关门,没有很多人离职。

他们摸底的4161家门店中,关停比例在10%以内。

有深圳中介就质疑了,“福田CBD中介门店少了20%不止,宝安、龙华、光明片区更惨淡”。

龙华红山片区,高峰时一条街上七八家中介店,现在有3成歇业或者转让。

深房协数据和大家的观感出现偏差,狗蛋说,差可能就差在:

没有摸底的那4成门店里。

02

狗蛋有个中介朋友,他们门店是某经纪大品牌在宝安中心的直营店。

所在片区有该品牌直营门店10几家,最近三个月里,只有3家实现盈利。狗蛋朋友的店去年业绩月均七八十万,有20几个人,现在剩一半不到。一半里头又有一半根本不来打卡了:

有单才会约客户到店走个流程。

上个月,他们店只完成一单二手房交易,而且是代办的,收几千块手续费那种。

他说自打2015年入行以来,还没见过这种行情。

“以前也有过调整,但政策再怎么压,需求还是在,能开单。今年是几乎开不出单了。”

这是一个从业人员感受到的真实的深圳市场。

他说,接连的调控把大家的观望情绪完全提起来了,这是市场冰封的主要原因。 

“房价有下调,幅度没外界说的那么大,横盘了主要是。”

“二手房指导价”出来,明面上价格下行。但就像去年底飞天茅台搭售娃哈哈那样,办法总是有的,价格有两套。

而买房的在观望,卖房的也在观望。一个不入手,一个不出手,大家都横着。

这种冷有点08年那味道了:需求真空了。

区别是,当时是经济不行导致市场下挫,大家不知道底在哪,不敢随便抄。现在是调控火力前所未有,大家不知道政策的底在哪,没人想站在高岗上。

有这种想法,是大家开始感受到了,特区这回“房住不炒”的坚决:

首创“二手房指导价”;

严控离婚买房行为;

采用新的积分购房规则,严控“打新”;

收紧落户政策;

严查经营贷违规流入楼市;

上调房贷利率;

拟立法建立房屋租赁价格参考制度,合理调控租金;

提出推行大学区招生和办学管理模式,推行教师轮岗制。

这是最近半年深圳的主要调控动作,拳头都打进了肉里。

像最后一条,是前些天放出的大招,目前相关草案在征求意见阶段,一旦推行,学区房的光环就会消逝。有深圳业主直接提4个反对意见,其中有一条写到“真正的教育公平,是尊重市场”:

那些掏空积蓄买了学区房的业主,他们的公平谁来负责?他们损失的利益谁来买单?

阻力大,火力猛。狠起来连自己也打。

去年4月深圳就开始查经营贷,到今年3月公布结果,他们发现1771.73亿元经营贷中,只有21笔违规流入楼市:

一共是5180万元。

8月7日,他们又披露了经营贷违规情况,这回数据变成:

21.55亿元。

03

去年到今年,短期内深圳态度大转弯,大家应该从中看明白几个道理。

首先,狼真的来了。

今年1-7月,全国地产调控累计超过350次,其中,中央各部分发布的楼市调控政策多达47次,去年同期约30次。

自打1993年“国16条”出台,为抑制地产投资过热出现调控以来,28年了,政策从未像过去7个月这么密集而猛烈。

深圳作为全国楼市风向标,是时代转向的缩影。

再一个,现在调控逻辑彻底变了。

以前调控对象是地产的开发和交易环节,现在租赁也纳入,进一步巩固房子的居住属性。更关键的是,原来新房是调控主战场,现在二手房也被管起来了。

深圳、北京已经试着把二手房里头的“硬通货”学区房,也关到笼子里。

真正按住了蛇的七寸。

一二线城市的房地产,几乎都是存量市场,存量市场控不住,楼市大盘就控不住。过去给新房限价,然后一二手房“价格倒挂”,大家都去“打新”。好了,各种暗箱操作,限也白限,价格和预期还是下不来。

可以说,过去二手房是楼市调控的短板,现在补齐,打破了投机分子的控盘生态,当然也一定程度误伤了刚改业主。

用狗蛋中介朋友的话说,深圳业主观望是因为卖“亏”了置换不起啊。

按住这个“七寸”,收效还是很明显的,已经从意志上摧垮“敌人”。深圳2月出台“二手房指导价”开始,半年时间政策连环上,大家“房子永远涨”的预期基本消解。

以前楼市有一个高频词叫因城施策。

我觉得今年开始这个词过时了。未来只有一种政策,那就是谁火热谁冒头就整改谁。

不知道怎么改是吧?模板都给你整好了,张大眼睛看看深圳。

深圳首提“二房指导价”至今,已经有宁波、成都、西安、上海、无锡等9个城市跟上,也出具类似政策。

三个月前,在重庆、杭州、无锡、北京等7个城市,完成“两集中”以来的首轮供地时,不少媒体觉得这种模式反而“催热”楼市,有人呼吁应该取消。当时狗蛋坚定认为,不可能取消,只会很快打补丁。

最近第二轮供地迫近,大家确实调整了玩法,不盲目竞自持或配建,而是竞品质。这是北京首轮土拍时的模式。离中心更近的,敏感度总会更高。

狗蛋说,接下去:

一手房事不决看北京,二手房事不决看深圳。

04 

还有一点需要明白:这次决心空前大,定力也会更持久。

至少3年内基调不会变。

7月23日,住房和城乡建设部等8部门发出一份通知,里头提到“力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转”。

目前“五花八门”的密集调控,其实是重新洗牌,等洗到各方玩家都相对满意了,局面就会保持稳定。

中国房地产行业纵深长,牵连广,想根本上扭转然后脱虚向实,3年还只是热身。

不想让锅里的水继续沸腾,以前的做法是往里倒凉水,总让人感觉少点意思。现在釜底抽薪,但不至于全抽,总会留点火保温。

最近有很多行业都在整治,整治并不是要让这个行业凉凉、崩盘。

而是变得可控。

比如二手房市场,原本定价是混乱的,可“炒”空间大,现在定价权有了归口。

要让大部分的房子像盐巴,不能随意涨价。

壮士不一定要断腕,打骨折了重新接也是可以的。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 你要看懂,深圳“严打”二手房背后的逻辑

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