拿了“地王”后,全公司仅兴奋了一天,然后……

投拓江湖 投拓江湖
2021-06-04 11:02 370 0 0
大型复盘甩锅现场

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

又到了一年一度的上半年传统拿地窗口期,某大型品牌房企的区域公司,仅剩两个尾盘项目在售,已经没有多少存货了。因此准备趁着目前集团还有充足的“子弹”,在此次集中供地的大战中,先拿一两块地,解决区域的生存问题。

在区域总的风向指导下,各个部门在评审会前的配合工作中,都给了投资部最大限度的支持。投资部信心百倍地连续加了半个月的班,研判遍此次集中供出来的四十多宗地块,最终决定锁定其中的三块地。付出终究有了回报,在月底的土拍场上,以30%的溢价率,外加16%的竞自持住宅的代价,竞得了某二线城市的热点新区地块。

拿地后,当时全公司满血复活,所有人都看到了希望,朋友圈全是喜报,信心满满准备大干一场。

但喜悦仅仅停留了一天,到了第二天召开的复盘会议上,却又是另外一番场面。

首先发言的是营销总,作为营销条线的负责人,以后卖不动被扣罚是大概率的事情,不背锅的求生欲望最为强烈。

该地块位于城市新区,属于未来的热点区域,加上无偿移交后的,实际拿地楼面价已接近16000元/㎡,预计未来售价不能低于26000元/平米(精装)。周边有一个大型的勾地项目,800亩的大盘,刚刚开盘半年,平均售价17000元/平米(清水)。

算上精装修,即使装修配置再好,算下类也有至少3000元左右的价格差。而且别人家那个盘离地铁口更近,交通区位优势更加明显。我丑话说在前头,这个价格逻辑下,明显对我们的销售不利啊,后期蓄客和开盘数据肯定很难看。

她表示营销部也不是万能的,这个项目大家都是按集团要求,按资金峰值比例,强制跟投了上百万的。后期的销售回款可能不会太理想,大家的跟投收益能不能保证,我不敢打包票,大家最好有个心理准备。

一向沉默寡言的设计总,忍不住还是发言了。

本项目定位是首改和再改,都是根据营销部给出的客群定位,完全按照策划的意见做得。产品也是按照集团研究院的产品库设计的,属于公司最好的产品系列了,产品要做溢价肯定是没得说。

为了出细化的强排方案,配合投资部拿地,我们修改了八个版本的强排,熬了好几个晚上,几乎都是下半夜才下班,才有了这个溢价最高的产品方案。为了拿这块地,研发部同事一个周末都没休息,一心一意在改方案,付出了很大努力。

听完上面两个负责人的发言,区域总欲言又止,内心波澜起伏。设计总是集团派下来的人,也是公司的干了八年的老员工,论专业能力自然是没得说,他在公司允许的范围内,已经做到了极致了。工作态度也很积极,这事儿不赖他。

至于营销总,她是从销售一线置业顾问做起来的,对当地的市场十分熟悉,以前做的几个项目都非常不错,从来没有误判的时候。对于这个地的价格和去化预期,当初在上会资料签字时,她是提了保留意见的。但是考虑区域的发展大局,还是屈服于了区域总的压力,在上报材料上签了字。现在地拿到了,冷静下来仔细想想,营销总说得都在理,也不好再说什么。

区域总深吸了一口烟,继续沉默。

成本部的部门经理,这时候也有一些意见想要表达。

这块地的地址条件较为复杂,之前拿地的时候没有充分预估,后期成本需要再增加1000万左右。另外根据研发部的产品标准,根据我以前的经验,之前给的成本是包不住的,还要在增加一些。会后我再做一个明细发给大家,参考参考。

该来的都是要来的,大家都在等着投资总发言(被质问),投资总对此心知肚明,主动出来发言了。

地是我们部门主导拿的,至于为什么要拿这块地,既有眼前的紧迫需求(区域发展和目标考核),也有对该区域未来的看好。此次达到限价后的竞自持,实属一个意外情况,因为某百强房企的搅局,导致多花了2000元/平米的楼面价成本。但是平心而论,搅局的canon其他公司,还是比我们规模还小的公司,这个价格都能够做出来的,我相信我司也是完全没问题的。而且这个最高授权价,是集团决策同意的,投资部只是执行人,集团都认可的价格,是没用多大错的。

该板块相比竞品楼盘,论区位是要差一些。但是人家那是产业勾地,拿地时间是在两年前,价格自然低。我也想低价拿地,但是两年前你们不是不看好这个板块吗?之前报的项目,都是因为销售价格问题,初判就给否了。现在区域发展成熟了,你们营销部又嫌地价贵了。

该板块所处国家级新区,未来城市发展的主要方向,而且目前新区的产业在逐步丰富。特别是去年颁布人才落户政策以来,大量人群落户该区域,我们项目开盘后,也就是大量购房资格释放的时候,我对该区域的购买力没有疑问。营销部还是要发挥自己的强项,要有信心,把不好卖得房子卖掉才是真本事。

至于成本的问题,这个我跟同行其他几个公司的投资总聊过了,最终版测算的成本绝对是盖得住的,我们公司的成本还可以再优化优化,不要总是留太大的空间。

投资总最后补充道:如果大家觉得这个项目拿错了,可以直接把责任丢给投资部,都算我的问题,行了吧。

听完投资总发言,区域总终于忍不住了。

好了,大家都少说两句。

我觉得这块地并没有拿错,拿地上会的审批意见表,大家都签了字同意的,现在又拿出来否定,是不是不太合适。现在的土地市场竞争这么激烈,没点胆识是拿不到地的,以前好挣的钱都被挣完了,现在才是考验大家水平的时候。接下来大家都想想怎么群策群力,把以后的事情做好,为了公司发展,也为了大家跟投的钱。我知道大家心疼跟投的钱,论跟投金额,我才是最多的好吗。

营销部下来整体策划一下,在宣传和蓄客上还有什么可以挖掘的地方。成本部就不要再说成本的问题了,那个成本绝对没问题的,不要老是给自己留余地,你给自己留余地公司就没法发展了。

拿不到地难,拿到地了也难!好好的一个复盘会议,开成了对投资部的质询会。

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原标题: 拿了“地王”后,全公司仅兴奋了一天,然后……

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