银行的房地产贷款额度还有多少

西政资本 西政资本
2021-06-28 16:44 421 0 0
近两周以来,整个楼市都在密切关注二手房停贷的消息,其中广州、上海、武汉、杭州、重庆、合肥、南京、郑州等热点城市均出现了二手房停贷的情况。

作者:西政资本

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben)

笔者按: 

近两周以来,整个楼市都在密切关注二手房停贷的消息,其中广州、上海、武汉、杭州、重庆、合肥、南京、郑州等热点城市均出现了二手房停贷的情况。从银行端的二手房贷业务来看,目前大部分银行都已没有额度,有些银行是直接告知暂停了业务,有些额度紧张的银行则无法确定放款时间。除二手房贷额度不足的问题外,上海等地的首套房贷额度也开始告急,另外首套、二套房贷的利率都开始明显提升。

个人贷款的情况如此,那在银行贷款集中度“两道红线”的监管要求下,房地产企业的银行贷款额度又是如何呢?

一、银行开发贷的额度

在开发商的拿地前融业务中,银行开发贷对开发商(项目公司)至关重要,其中前融资金的退出很大程度上需要依赖银行开发贷的放款,也即常规意义上的贷款置换。根据我们摸底的情况,目前国有大行以及一些股份行、城商行的开发贷额度都还比较充足,只是对客户准入要求偏于严格,相比上半年一直出现的房地产额度偏紧张的状态,目前的情况让人稍感意外。当然,目前市面上更多的股份行、城商行等银行则面临开发贷已没有额度或额度很少的问题,仅是外资银行的额度相对充足一些。具体到开发贷业务操作层面,因大部分银行都设置了客户准入的白名单,因此当前银行的授信对象原则上都是挑选资质较好的客户(比如参考房企在克而瑞的排名),对底层项目方面也更看重区位、地段,而对于交易对手及项目均较理想的,银行也可能内部腾挪额度,但总体放款周期相对偏长,只是在能落实地产额度的情况下放款速度会稍微快些。

值得一提的是,受银行贷款集中度“两道红线”监管要求的影响,自从银行的房地产贷款额度收紧且客户准入要求提高后,大部分中小开发商已无法在银行取得融资。目前银行和信托对中小房企的融资都非常谨慎,因银行和信托开发贷的放款存在着很大的不确定性,因此我们目前操作排名靠后房企或其他中小房企的前融项目时在风控措施层面也进行了相应的强化,具体比如:(1)原则上要求必须有抵押物,融资主体较优质的情况下才可考虑后置抵押;(2)原则上要求开发商提供其他有现金流入的公司提供担保,具体比如开发商所属集团以及其他项目公司的担保,并对担保主体的现金流进行详细评估;(3)对目标项目进行更精确的投资测算,准入条件方面提高项目净利率的要求,另外对目标项目的销售预期、现金流等进行更详细的评估,防止被动做接盘侠时出现长时间无法退出的问题。

当然,就现实一点的情况来说,我们目前还是比较偏好强主体(比如前50强房企)的前融业务,主要原因还是银行开发贷的贷款置换问题。按目前的发展形势来看,强主体开发商的银行开发贷应该还是有比较大的保障,另外我们给强主体提供的前融资金主要是以实收资本加资本公积的形式进入,也即土地不需抵押的情况下也能更好地配合开发贷的申请(弱区域的项目可能还是会要求抵押)。总的来说,在低成本的银行开发贷放款资金需作为我们前融资金退出的主要还款来源的情况下,操作强主体的前融项目肯定会比操作弱主体的项目安全很多,毕竟银行和信托开发贷的授信始终都会向强主体倾斜。

二、银行拆迁贷的额度

与银行开发贷的差异很大,目前几乎所有银行的拆迁贷额度都很充足。从政策层面来看,自中央提出“实施城市更新行动”以来,北京、上海、重庆、福州、成都、徐州、无锡等地都在积极推进相关政策的出台,其中北京6月10日发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》,引起了社会的广泛关注;上海市政府6月15日召开的常务会议就上海市住房发展进行了部署,会议原则同意《上海市住房发展“十四五”规划》并指出要将加速推进旧区改造作为重中之重,着力探索出一条存量有机更新的城市发展之路;重庆于6月18日发布了《重庆市城市更新管理办法》,主要围绕工作机制、规划计划、项目实施、资金筹措、政策支持等方面,全面支持重庆开展城市更新。在城市更新被纳入政府战略发展领域的大背景下,银行对城市更新的支持力度也在逐步加大。

(一)银行拆迁贷额度充足

因城市更新项目的规划、报批、拆迁、周期等具有很多不确定性,可满足银行拆迁贷准入要求的项目其实非常有限,这也是很多银行拆迁贷额度虽然很多,但可投项目却没几个的根本原因。除此之外,很多银行都对城市更新项目的交易对手放松了准入要求,比如一些国有大行没有要求更新项目的拆迁贷交易对手实行白名单制准入,这也算是与开发贷最大的不同。

拆迁贷额度充足的背后,另外一个原因也让我们特别意外。在城市更新项目的操作逻辑中,本质上是属于一二级联动的范畴,其中二级开发就是常规意义上的拿地后开发建设和销售,因此城市更新项目的拆迁贷按道理应纳入房地产贷款额度,但从实际情况来看,有一些银行的更新贷却并未占用房地产额度。事实上,不同银行对城市更新的拆迁贷是否纳入房地产额度的处理可能是各地监管口径的差异,如果就城市更新中的一级开发阶段来说,拆迁等业务本身还是在委托施工的范畴里,因此拆迁贷不占用房地产额度还是有一定的逻辑基础,而这肯定也能让拆迁贷在银行层面有更多的可用额度。

(二)地方性银行对拆迁贷的支持力度很大

我们注意到,一些地方性的银行(包括股份行、城商行、农商行等)对当地城市更新项目的支持力度非常大,尤其是当地银行的资金在更新项目很早期的阶段就能进入。从业务的操作情况来看,这些地方性银行一般对融资主体(开发商)的准入都没有太多要求,以广州为例,更新项目只要签订了前期服务商协议当地银行就可以提供80%的配资,融资款可用于开发商的前期数据调查、拆迁等费用,另外银行的审批流程也非常快。

当然,相比地方性银行来说,操作城市更新项目融资的外地银行则谨慎地多,比如一些外地银行做广州城市更新项目的更新贷则一定要强主体资质的开发商才能准入或者是融资方已绑定强主体的开发商一起合作,且由强主体的开发商提供担保。还有一些外地银行则更加小心,在城市更新项目的拆迁贷业务方面需先对城市本身进行立项准入,前期需要做很充分的调研,其中对一些能级较弱城市的拆迁贷业务一般都不会给予准入。

(三)银行拆迁贷的放款条件(以深圳、广州、东莞为例)

以下就深圳、广州、东莞的城市更新项目中,银行拆迁贷资金的介入时间与介入要求做举例说明。

近几个月以来,深圳这边的拆迁贷放款逐步趋严。深圳这边拆迁贷做的最多的一家银行,目前也已要求开发商的项目拆迁率需要达到90%才能放款,其中只有国央企类的开发商才能在拆迁率达30%时放款。在拆迁贷的进入时点上,虽然有的银行可以在项目列入更新计划并满足一定的拆迁签约率的基础上就予进入,但大部分银行都是要求专规公示或专规审批通过并已完成一定的拆迁签约率后方可进入。因城市更新项目前融的还款来源主要依赖于银行的拆迁贷的放款,在后端的融资中银行也有绝对的融资成本优势,因此我们前融机构的前融最佳进入时点一般都是更新项目立项后(也即列入更新计划后)至项目取得银行拆迁贷之前(实际上一般是拆迁签约率达到双60%之前)。

广州的城市更新比较特殊,因广州的城市更新项目主要把控在大房企或国央企的手上(比如黄埔区的项目必须要有国企参与),因此银行进入这些强主体房企更新项目的时点非常早,比如黄埔区66条村里面,好几家银行(尤其是本地银行)在很前期的阶段就能提供贷款,杠杆比例甚至能配到80%左右,用途方面可以是支付村民拆补款、开发商拆迁、复建房建设的建安成本(流入总包单位)等费用。鉴于上述原因,前融机构在广州的城市更新项目前融需求方面其实没有多大的进入空间,除非是开发商主体偏弱,或者是前融机构提供的资金成本足够低。

东莞的情况也是比较特别,在单一主体挂牌招商的游戏规则下,虽然前期服务商的收益仅仅为相对固定的前期委托费用,但东莞仍有一些地方性银行可以对镇属企业或国企背景的前期服务商提供贷款,当然如果是后期的拆迁贷款的话,银行的更新贷也是会要求开发商在取得挂牌招商的中标资格并且更新项目达到90%左右的拆迁签约率之后才能进入。

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原标题: 银行的房地产贷款额度还有多少

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