黑铁时代,绿城逆势起跑

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2022-03-02 21:15 452 0 0
限价时代的绿城,深知优势高端&艺术产品难以体现,在产品结构上向下延展,以求更加适销市场。

作者:言公子

来源:地产十一言(ID:dichanshiyiyan)

4个月成交183套去化率11%

这是绿城沁园从2021年10月25日拿证,到2022年2月25这4个月内的业绩。

作为2021年北京第一次集中土拍的一员,绿城沁园的表现中规中矩,在2021年的27块土地如今的27个项目中,排在第13名。

但这并不妨碍绿城在北京市场的攻势。

北方楼市虽已沦陷,但房企们对于北京市场的觊觎,从来都没停止过角逐。

2022年第一次土拍中,绿城斥资近百亿拿下了3块土地,成为北京市场的“头号玩家”。

绿城,这个经历了风霜的混合制房企,背靠中交,在黑铁时代的元年,逆势发力。

2022年,对房企来说,是努力“活下去”的一年。

这个关键时刻,僵尸、躺平的房企,或已无力抵抗;

部分看似回过血的房企比如泰禾,虽然2021年净赚1亿多,一部分购房者还顺利拿到房子,只是, “交付”标准大打折扣。

然而,绿城却在这样的语境下仍然保持着韧性和活力,不仅在2021年超额完成销售目标,2022年对市场信心仍旧不减。

逆势扩储,再回前十

郁亮说房地产已经进入了“黑铁时代”,但绿城显然不这么想:

据克而瑞统计,2021年绿城新增土地货值超3000亿元,位居全国第5。

2021年,绿城在大本营杭州收获16宗地,12个项目2022年有供应,北京、天津、青岛、成都,到处是绿城忙碌拿地的身影。

更值得注意的是,2021年其拿地销售比为66.88%,超40%红线26.88个百分点,超2021年50家代表企业拿地销售比均值42.88个百分点。

拿地激进,2021年绿城新增土地货值超3000亿元,位居克而瑞榜单第5位。权益拿地金额969亿元,在拿地排行榜中位列第6位。2020年绿城以887亿元的拿地金额位列第8位。

充足且优质的土地储备,无疑将为绿城中国业绩增长提供更有力的支撑。

凶猛拿地的背后是销售业绩的攀升。

数据显示, 2021年绿城总合同销售额达3509亿元(含代建项目),同比增长约21%,总合同销售面积约1557万平。销售额位列克而瑞操盘榜第7名,中指院/亿翰全口径销售榜第7名。

2021年,绿城是完成销售目标的10家中唯一一家超3500亿的房企,堪称“鹤立鸡群”。这其中暗含了绿城再进前十的努力。2021年其销售目标完成率113.2%。

绿城努力的样子从大本营或许可以看的更清楚:

2021年,绿城在浙江斩获35块新地,投资货值突破1000亿,其浙江区域销售额、回款额双破1000亿,占据克而瑞大浙江房企排行榜的流量榜、权益榜、全口径榜单冠军。

一时间,风头无量。

制图:地产十一言

努力总是会有收获的。

绿城中国的排名,从2016年全口径排名第9,到2021年第7名,从2016年权益口径排名20,到2021年首进前10。

起起伏伏,再回前十,绿城用了5年的时间。

大本营外,凶猛抢食

在投资土储方面,绿城严格实施“1+5+N”的布局战略,聚焦深耕浙江的同时,发力五大城市群中核心一二线城市。比如南通、宁波、北京等。

2022年开年,据亿翰智库统计,1月绿城拿地投入119.9亿元,拿地面积62.5万平,新增权益货值为171.6亿元,权益新增货值比率发布为83%。拿地成本约19184元/平。

1月4日,绿城联合天一置业以13.34亿底价竞得南通1宗宅地,此外亦于宁波落子,以16.73亿总价夺得镇海区国家高新区地块。

2月17日,绿城以43.47亿元、41000平现房销售面积摘得北京朝阳崔各庄地块,成交楼面价约4.88万/平,溢价率15%。

以40.17亿摘得北京石景山刘娘府地块,指导价9.15万/平。

以14.76亿竞得北京经开区地块,溢价率1.09%。

2022年,在北京首轮集中土拍中,绿城挥金98.4亿元夺得3宗地,一时间被业内感叹为绿城的北京大年。


提前风险出清

狂奔之下,绿城颇有些“顾头不顾尾”,投资与销售再回前十的代价是负债增加、“三道红线”恶化。

数据显示,2021年上半年绿城中国拿地金额707亿元,与此同时,其负债总额由2020年同期增长29.52%至2021年上半年的3904.61亿元,资产负债率达81.33%,较2021年年初增长1.75个百分点。

不仅如此,“三道红线”中有两道处于恶化状态,2021年上半年绿城中国剔除预收款后的资产负债率为73.5%;现金短债比为2;净负债率为75.2%;其中剔除预收款后的资产负债率较2020年末增长1.6个百分点,净负债率较2020年末增长11.4个百分点,均处于黄档。

当然,绿城也一直在降负债,优化三道红线。

有了国企中交撑腰,绿城计划2023年将永续债全部赎回。

从2021年下半年开始,绿城先于7月赎回10亿元永续债,随后又赎回31亿元及5亿美元永续债。

截至目前,其永续债规模已降至六七十亿元左右。在全部赎回前,绿城表示暂不发行新的永续债。

另外,基于减值计提的提前风险出清,以及永续债双刃剑因势利导,为后期绿城净利率风险提前做好筹备和风险释放。

降负债的第二个动作是发债。

1月,绿城发行信用债26亿元、境外债25.3亿元,合计51.3亿元,融资规模最大,比排名第二的碧桂园多了20亿元。其发债平均利率仅3%,在发债房企中排名第二,仅比苏高新高出0.1个百分点。

1月3日,绿城披露2022年度第一期中期票据发行文件,注册金额40亿元,拟发行金额不超过26亿元。其中15亿元用于偿还债务。

1月28日,绿城发行2025年到期的4亿美元增信债券,年利率仅2.3%。

融资成本降至4.6%超低位

绿城站稳前十的资本,除了持续改善的财务结构,还有中交入主后不断降低的融资成本。

2014至2021年间,其融资成本分别是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%,5.3%,4.9%,4.6%。近期,其融资活动频繁。

2月10日,绿城中国拟注册发行两期中票,2022年度第四期中期票据金额为20亿元,2022年度第五期中期票据金额为15亿元,项目状态均为“预评中”。

2月16日,绿城发布2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)发行公告。本期债券发行总规模为不超10亿元,期限为5年,附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权,起息日为2月21日。

标普称“绿城继续获得再融资将支持其稳定的业务,并为未来几个月艰难的房地产销售前景提供缓冲”。

20%产品“创新”

内在的价值观不变,外部世界却在巨变。绿城正在用新的产品逻辑与黑铁时代相处。在产品打造上,其始终坚持“二八法则”:

20%产品创新,80%标准化产品。

在全国楼盘为回款降价促销之际,2021年绿城销售均价并未下滑,销售额在50亿以上的项目有6个。

在中指研究院2021中国城市居民居住满意度调查报告中,绿城总体满意度得分88.7,在杭州、苏州、郑州等14座城市拿下总体满意度第一。

限价时代的绿城,深知优势高端&艺术产品难以体现,在产品结构上向下延展,以求更加适销市场。目前,绿城产品平均面积在90—140平,标签就是:绿城品牌+首置首改。比如,北京绿城沁园项目,最小户型做到55平。

做适销产品的路上,绿城可能不太适应。沁园虽是在京首个高标准项目,但和同系列杭州产品相比,从植物、景观等方面减配很多。

户型设计被吐槽返回十年前。93平户型东西向,占比超1/4。算下来,纯南向户型占比40%,南北通透户型占比才35%。约106平三居,三面宽朝南,客厅面宽只有3.2米,两个卫生间都是暗卫。123平户型南向2面宽仅6米,过道直接变成5米,打个地铺躺平也够。但一通缩减成本下来,净利润率达12.78%。

此外,做好创新的同时,提高产品溢价,未来继续保持比同区位竞品售价高10%-20%左右的优势。比如北京诚园系列产品,比周边竞品售价甚至高30%左右。

优秀产品力与品牌为绿城发展增加“新的成长赛道(代建业务)”,该业务已成为绿城产品力的第二春。

绿城管理成为代建行业第一股,2017年430亿,2020年745亿,2021年约843亿,稳步增长。

净利润8%-10%的新绿城

高速增长时代结束,普遍降速时代到来,利润率下滑是行业趋势。滨江在杭州力争1%到2%净利率,万科郁亮说深圳招拍挂仅4%净利率。而有知情人士向言公子透露,绿城已实现8%-10%的净利率。

不受“凛冬”干扰,绿城有2个高招。

首先,精准把握毛利润源头的投资拿地决策。

言公子了解到,绿城过投决会的净利率要求就是8%-10%。

普遍降速时代到来之后,整个行业被速度遮蔽的问题将逐一呈现,对投融能力、管理能力的考验将前所未有。而绿城强化后期的投资兑现率,达行业数一数二。

比如,绿城2020年底复盘2019年到2020年拿地土地的投决会净利率数值,兑现率高达9%。

其次,加大收并购比率是关键。

在并购一事上,绿城管理有着很大潜力。截至2021年6月底,绿城管理尚未使用的,可用于收并购的IPO资金剩余212.5亿元。绿城管理于全国28个省、直辖市及自治区的96座城市拥有334个代建项目,合约总建筑面积8400万平,在建面积4370万平。

1月11日,绿城管理发布公告称,拟收购浙江熵里建设管理有限公司60%股权,固定代价4亿元,及收购完成后三年期间,该公司新增代建项目服务费用的增量代价,最高金额为2亿元,合计不超6亿元。

值得注意的是,此次对于浙江熵里60%股权的收购,是绿城管理在资本市场的首个主营业务收购项目。

据企查查显示,绿城服务在2021年参与的招投标项目超过300个,而中标项目近300个,中标率比较高。同时,中标标的不乏千万级以上的项目。

绿城起跑

一些方向有序减少,在另一些方向坚决突击,才是黑铁时代下房企的高难操作。

而这正是进入起跑期的绿城要做的事。

看起来,绿城为战略起始年准备的不错。从3509亿走向4500亿,言公子测算未来仅保持8%复合增长率,就可在2025年实现超4500亿的目标(达4760亿)。

拉长时间的维度、跨越周期去审视绿城,我们可以将房地产行业及经济形势的变化和疫情冲击,看作短期影响。

增速放缓的时代对于绿城这样的公司或许更为有利,可以使其稳扎稳打地落实战略,使其更加厚实。新绿城正朝着稳健、品牌、利润、规模、组织、运营等全维健康继续努力。

而2月9日引进外部人才原蓝光发展副总裁张胜利,恰是新一轮管理思考的映射。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 黑铁时代,绿城逆势起跑

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