2022楼市四大预判

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2021-12-24 12:10 1199 0 0
还有10天,2022正向我们走来。如何把握2022楼市趋势?可以预见的是,2022年全国一盘棋的格局势必被彻底打破。

作者:大象编辑部

来源:房产大象(ID:FCDX2016)

还有10天,2022正向我们走来。

这一年,每一个从业者,经历了太多艰难时刻。

无论是房企,还是购房者,还是中介,都深刻感受了前所未有的冲击,不确定性与时时焦虑成为常态。

如何把握2022楼市趋势?房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行(中国)地产、同致诚评估创始人王波博士认为:

1.普涨时代结束,全面分化来了

2.因城施策,调控或将逐步放松

3.降准、降息,还会进一步上演

4.房企促销,新房捡漏机会不少

1预判一  普涨时代结束,全面分化来了

首先,城市分化。

上一轮楼市大涨启动于2015年,楼市去库存运动+连续降准降息点燃市场,货币+棚改的风向将火势吹到二三线城市以下,最终实现全国房价翻倍。

然而这种局面很难再现,未来的楼市结局,已经写在人口数据里。

可以预见的是,2022年全国一盘棋的格局势必被彻底打破。县城房产率先出局,优质都市圈房价继续上涨。

日本出生率超低,但东京永远不缺人;美国高度城市化,但纽约依旧繁华;中国走向老龄化、低出生率,五大优质都市圈永远不缺人,房产依旧保值。

其次,区域分化。

城市内部房价也有分化现象,好地段的房子会越来越好。中心城市、优质片区、核心板块的房子依然热门,而县级城市、偏远板块、郊区楼盘将彻底进入寒冬。

以深圳为例,核心区域明显比非核心区域更热门,西部比东部热门。今年深圳有29个楼盘32次日光。从区域来看,南山、宝安的日光次数有绝对优势,合计占比超56%;光明位于第二梯队。东部区域推盘量大,但日光盘并不多。

最后,产品分化。

今年深圳卖得最好的是豪宅和刚需上车盘。32个日光盘中,均价6万以下新盘占据13个席位,价格10万以上的占12个席位。

明年或延续“两头热、中间冷”局势,豪宅依旧红红火火,低总价刚需盘卖得也不错。

有一点要注意,老破旧、楼梯房价值会越来越弱,出手越来越困难,建议尽早卖掉置换。

2 预判二  因城施策,调控或将逐步放松

前不久召开的中央经济工作会议,为明年经济发展定调,这四点必须要引起重视。

1.坚持房住不炒

这是从2016年开始执行的政策,也是楼市红线。

“买房短炒”的侥幸心理必然碰壁,长期持有才是上策。

2.加强预期引导

翻译过来就是:市场情绪不要过度悲观,直白点说就是房价地价不会继续下跌、房企不会持续大面积暴雷。

一方面意味着官方可能采取一些新措施来缓解市场负面情绪,另一方面也意味着旧的发展模式已经难以为继,房地产行业需要探寻新的发展模式。

喊了好几年的“房地产行业拐点”,真的来了!

3.满足合理住房需求

房住不炒是一条刚性原则,但不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切,该维护的正常居住需求仍要维护。合理住房需求主要分两大类:

a.刚需上车的首套房,满足无房户的基本需求。

b.改善置业的二套房,对更高生活品质的需求。

如何维护?信贷和税收等方面的利好可能性较大。

4.坚持因城施策

各地楼市调控分化越发明显,一二线城市政策趋严,深圳、广州、西安、成都等多个城市推出二手房指导价,直接从源头管控房价;热度不高的弱二线、三四线城市,已经开始救市,哈尔滨出台救市十六条,岳阳、唐山等城市发布限跌令,限制房价下跌。

城镇化进入后期,楼市分化在所难免。因城施策,更有利于房地产行业长远发展。

3预判三  降准、降息,还会进一步上演

降准降息之后,楼市环境逐步宽松化。

☉ 12月6日,央行宣布全面降准,降低存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金1.2万亿。

☉ 12月20日,央行宣布降准,1年期LPR为3.8%,较上月下降0.05个百分点;5年期LPR为4.65%,连续第21个月保持不变。

央行的两个动作之下,加之同在12月的中央经济会议之上确定“房地产为支柱产业”,12月政策暖风不断,利好信号频出。

有专家预测,2022年楼市或将迎来“双重降息”——房贷“加点”降息和5年期LPR降息。

4预判四  房企促销,新房捡漏机会不少

今年下半年以来,房价上涨城市数量均创下历史新低值。9月70城新房和二手房下跌城市分别达36个和52个,10月更是增加到52个和64个,楼市市场底初步亮相。

在这场博弈中,不少房企为了尽快回笼资金,选择降价出售,如特价房、工抵房、节日房等。

央行加强楼市资金监管,短期内房企的资金压力不会消失,此前还有不少房企因拿地花费大量资金,后期或将更看重现金流。

对购房者而言,市场暖风不断,房贷利率有下调可能,房企开始打折促销,是个实实在在的买房机会。

不过有一点要注意,传统的闭眼买房思维已经行不通了,2022年买房,有新的选盘逻辑:

1.核心地段

只有选择核心资产,才不怕站岗。房价下跌时,更抗跌。

哪里是核心地段?这轮行情下,还能涨得动或价格坚挺的板块,就是核心区域。非核心地段,自住没问题。

2.稳健房企

以往总说要选择大品牌房企,但在三道红线下,裸泳的一览无余。大品牌已经不再是购房者参考的重要指标,稳健这一特性后来居上。一批央企/国企脱颖而出,成为今年市场的香饽饽。

3.成熟配套

配套越完善的地方,居住舒适度越高,楼盘越热门。

对购房者而言:

完善的商业可以满足日常购物需求,同时提升楼盘整体价值。

优质的教育资源可以为业主的小孩提供良好的教育环境。

便捷的交通可以加速区域发展要素的流通,加快区域发展的步伐。

写在最后:

2022年,遇见新楼市,新趋势,新逻辑。

楼市调控延续“房住不炒”主旋律,但目标不是“硬着陆”。

对有合理住房需求的人来说,这个时期内的价格、信贷、税费都会比较友好,不失为一个上车的好时机。

此外,对楼市也要有清醒的认知,普涨时代已过,房价触底反弹现象可能性不大,未来的楼市,“稳”字当头。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“房产大象”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 2022楼市四大预判

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