是谁推高了房企美元债?

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2021-06-29 10:28 516 0 0
尽管利率高得吓人,但投资者并不买账。

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

国内融资环境持续收紧,借钱成为了核心竞争力。

对于中小房企来说,集中供地项目个位数的利润率,10%到20%的融资成本,死死地掐住了现金流。

于是,多年前被戏称为“薅美帝资本羊毛”的美元债,被当成了救命稻草。

一来,美元债发债条件限制少,还可以赎回;

二来,人民币强劲升值,近两年正好是到期兑付的高峰,要知道,从19年的低点到现在,人民币兑美元累计升值超10%,如果人民币持续走强,到期兑付说不定还能躺赚。

精明的资本此时出击。

今年一季度,中资美元债发行量从2020 年四季度的554 亿美元升至610 亿美元,今年5月,房企境内外融资规模差异更加明显,境内发债规模同比跌了近六成,境外发债规模却同比暴涨70%。

靠美元债补血是一条好路子,但也是几家欢喜几家愁:有的人是用便宜的钱置换,降低融资成本,有的人把昂贵的美元债当做救命钱。

01

发债是选择和被选择的过程,债券的期限以及企业的偿债能力直接影响利率的高低。

据中国指数研究院监测数据显示,今年5月,房企融资行业平均利率为5.69%,海外债累计平均利率为6.48%。诸如龙华、华润、保利、万科等一线房企,发薪利率低至3%-4%之间。

资本市场秉持的规律是:信用评级越高,融资成本就越低。

比如被惠誉评级为BBB级的龙湖地产,今年前5个月融资金额为30亿元,平均票面利率为3.71%,算是融资成本的天花板之一了。

1月,龙湖集团还发行了6.5亿美元票据,众资本以48亿美元超额7倍认购,推动最终定价收窄幅度为近期同业发行之最——2.5亿美元为7.25年期,票息3.375%;4亿美元为12年期,票息3.85%。

如此低的利率,足以令发行高息债的房企落泪。

其次就是世茂、奥园、旭辉等处于融资鄙视链上端的房企,它们用更低息、更长期的债务实现对临期旧债务的置换。

今年1月,奥园发行2022年到期1.88亿美元优先票据,票息4.2%,以置换2020年发行的1.88亿美元票息4.8%的优先票据,创奥园债券发行成本新低。

不久前,旭辉发行总额5亿美元的绿色债券,利率低至4.45%,最长年期为7年,创下了旭辉境外美元债发行最长期限的纪录。

通过这种债务置换的方式,降低融资成本,拉长了债务期。

可别小看这种操作,去年时代中国通过债务置换,中长期美元债平均成本从8.0%降到了6.3%,这1.7个百分点乘以10亿也是上千万的真金白银。

当然,这类资本游戏不是谁都能玩得起的,对于不少房企来说,发债利率已经不是问题,只要能发债就不错了。

02

在全球负利率时代,2%收益率的美债就能引发抢购,而炸天团发现,部分房企近期发行的美元债票息,甚至超过了10%。

4 月 ,佳兆业发行额外 2023 年到期的 2 亿美元的优先票据,年利率 9.75% ,几天之后,佳兆业再次发行 5 亿美元于 2025 年到期优先票据,票面利息率高达 11.7%;

华南城控股增发行于2021年到期的6000万美元优先票据,票面利率为11.875%;

中南建设发行1.5亿美元债,债券期限为 364天,票面利率为12.00%,约为行业均值两倍;

不久前,花样年发行2亿美元3年期美元债,票面利率达到惊人的14.5%,和融资天花板们的利率差不止4倍。 

对此,花样年管理层在固定收益投资者电话会议上表示,借新还旧还是次要的,主要还是想证明“我们还是有能力发出一只长债”。

尽管利率高得吓人,但投资者并不买账。

今年5月,花样年控股多只美债价格下跌,将于2024年3月到期的美元债,每1美元跌至90.5美分,2023年7月到期美债,每1美元跌至89.7美分。

花样年只好频繁回购自家票据,以稳定市场信心。

高企的美元债对花样年利润空间的挤压不可避免,而该公司2020年的融资成本就已经同比增长了近58%。

事实是如此残酷,优质企业融资成本低,规模优势显著,而偿债能力弱的企业借钱越来越难,负债高企,日渐分化的房企美元债就是最好的证明。

03

疫情导致地产企业利润率和现金流走弱,加上三道红线的压制,2021年房企融资情况分化严重。

敏感的资本市场意识到,债务风险出现了。

去年,中国企业违约的境外美元计价债券达到创纪录的73亿美元,违约的人民币计价债券达到227亿美元。

评级机构惠誉显示,2021年,中国企业近33亿美元的美元债券发生违约,相当于疫情爆发前一整年的预期数额。

而今年开始,不管是境内债还是境外债,房企更是进入集中偿债高峰期。

据克而瑞证券,预计2021全年房企偿债总额破万亿大关,约16393.2亿元,海外债券偿规模,据中指研究院统计约为4083亿元,资金压力可见一斑。

去年推出的融资新规,更是要求新发债规模不能覆盖当期到期债务规模,这意味着缺口比以往大,发债规模也受到压制。因此,多数房企保持融资规模处在低位,主动“降负债”。

炸天团预计,国企和TOP30的民营房企能以低利率在境内外顺利发债,优化债务结构从而实现良性发展,强者愈强;

而中小房企不具备融资成本优势,面对高压的监管环境,信用风险可能会进一步暴露。

特别是华夏幸福债券违约事件后,此类房企的再融资难度更大了,正如同样遭遇流动性危机的蓝光发展CFO欧俊明所说:“过去十多年来,开年地产融资环境就如此严峻,还是第一次碰到。”

目前,蓝光发展有合计42亿元人民币境内债券将于未来三个月内到期,2022年上半年还有7.5亿美元债到期,标普认为,即使蓝光能把今年的债还清,偿付能力仍要打个问号。

一方面,公司的现金流和房地产销售都进了项目里,另一方面,17亿元的项目股权被法院冻结,出售的长三角项目截至5月底虽然换得了约10亿,但此后未见显著进展。

如果公司不能恢复融资状况,那么蓝光发展又将违约。

然而,恢复融资状况谈何容易,投资者的谨慎态度,使地产美元债出现了抛压和跌幅。今年5月,蓝光发展的美元债刚刚遭受暴跌,接近垫底的评级也很难在融资市场翻身。

怎么应对?只能靠自己。

04

去年开始,房企筹资活动显著收缩,房地产信托融资在2020年开倒车,比2019年缩水超过5000亿;

股权融资被限制,信用债的重要组成部分——永续债,作为“三道红线”监测表中监管的一项,锁死在牢笼里;

银行业房地产贷款截至4月末,同比增长10.5%,创8年新低,年初至今,更是没有一个房企上市成功;

整个房企融资市场规模萎缩,渠道被堵,商票如此小众的融资方式都令房企趋之若鹜。

大家其实都明白,这类非标融资,监管肯定会继续加码,不论是叫停基金子公司备案房地产供应链类产品,还是银保监会严令禁止社团贷款进入房地产领域,都凝结成一句话:

去库存,促销售,回收现金流,才是铁律。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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