财政部重磅文件出台!事关地方土地出让收入大变革

投拓江湖 投拓江湖
2021-06-07 14:00 392 0 0
昨天下午,房地产圈出了一则很重大的消息

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

昨天下午,房地产圈出了一则很重大的消息,是关于地方土地出让收入改革的,如图:

财政部颁布的这个新的政策文件,大致的意思是,土地出让金收入以后就归税务部门征收了,以前的由国土部门直接收的土地款,直接宣告不存在了。

但是这个政策不是一刀切,直接就干到底,而是分阶段执行的:

第一阶段,先进行局部省份的试点,试点时间从2021年7月1日开始,试点的省份包括河北、内蒙、上海、浙江、安徽、云南等,基本上包含了房地产发展不同程度的,各个类型的代表省份。同时,没有在试点之列的省份,也要积极学习,做好土地出让收入纳入税收征管的准备工作。

第二阶段,从2022年1月1日起,要在全国推行土地出让收入纳入税收征管的工作。

这个改革很关键,是因为这个政策切中了地方财政收入的要害。就目前的地方财政的收入组成而言,大头是税收和土地出让收入两部分,很多地方的土地出让收入,甚至大大超过了税收,占据了80%以上的比例。

关于地方政府对土地出让收入的依赖性问题,之前很多言论都在说地方政府是土地财政,此前有机构(来自勾股大数据)统计了一份数据,汇集成了一份表格:

上图的统计口径是,土地财政收入与地方一般财政收入(主要是税收)的比值。上图榜单的近60个热点城市中,只有上海、北京、深圳、烟台、大连这屈指可数的五个城市,土地财政依赖度低于50%,剩下的五十多个城市无一例外都超过了50%。其中,北京、上海、深圳三个城市是强调控的城市,因为城市在控制发展规模,土地出让也遵守这个原则,特别是北京上海的大饼已经够大了。依赖度最高的,是佛山市,排名第一高达180%,意味着佛山的卖地收入已经是其他一般财政收入的近两倍。二梯队城市里面,长春、南京、武汉、广州这四个城市的土地财政收入算是最高的,达到了150%。大家可以对号入座,看看自己所在的城市,土地依赖度如何。

2020年,全国各级地方政府的土地出让收入,高达8.4万亿,但是,如此大金额的土地出让收入,是没有纳入税收监管体系的,而是属于非税收入(大家在开土地发票的时候,也是显示的非税收入)。因此,这笔庞大资金的收支,监管的力度和制度约束的必要性,就被逐渐提上日程。此次政策的出台,无疑会使以后的出让收入和支出,受到更多的监督,更加公开透明化。毕竟此前很多地方的土地出让收支,是很不规范的,不少资金存在滥用的风险,而纳入税收监管体系之后,由专业的税务部门征收监管,是走专业的财税体系,收支都有明确的监管制度保障。

不知大家是否还记得,在去年9月的时候,高层还发布过一个关于乡村振兴的意见,要求到十四五末期的时候,土地出让收入用于农业农村的比例,不低于50%。但是目前很多地方的土地出让收入,真正用于农业农村的,比例还不到10%,未来还有很大的增长空间。

土地出让收入纳入税收征管这个新的政策变化,是让地方政府卖地收入的征收与使用受到体系化的强监管;规定土地出让收入用于农业农村比例不低于50%,是地方政府的土地出让收入使用强度和范围受到约束;再加上今年三月出台的集中供地政策,是决定地方政府卖地收入的形式和强度问题;还有近期不断有消息传出的房地产税将出台的消息,综合起来看,房地产调控长效机制,已经若隐若现,很快就会面世了。

至于这次改革,会不会影响地方政府的卖地积极性,其实短期来讲影响可能还有反向作用。因为地方政府土地出让收入受限,或者转移给中央以及其他地方以后,地方政府可使用的土地出让收入是实际在减少的,这反而会激发地方政府卖地更多。

但是,这已经不是问题的重点了,重点的重点是,未来中央在房地产政策的制定和执行中的话语权会越来越重,地方政府能够自主决定的事项在压缩。越往后发展,会形成地方和中央步调一致,真正实现“住房不炒”,实现经济的平稳去房地产化。

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原标题: 财政部重磅文件出台!事关地方土地出让收入大变革

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