法拍房有哪些风险?法拍房的弊端是什么?请收藏这份法拍房避坑指南!

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2021-08-08 12:15 345 0 0
法拍房毕竟是由纠纷引起,还是需要大家在参拍前做好充分的调研。

作者:鲸拍房

来源:北京法拍房资讯(ID:gh_790702b54b93)

如今线上拍卖非常便利,越来越多人也非常接受这种方式买房。法拍房毕竟是由纠纷引起,还是需要大家在参拍前做好充分的调研。鲸拍房根据经手过的上千个参拍案例来总结出相关经验,整理了法拍房捡漏与避“坑”指南,供大家参考。

法拍房常见的那些“坑”

第一坑:房屋被租赁

一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为四种:

①无效租赁,但被执行人及案外人极度不配合;

②长期抵债的租赁;

③真实租赁;

④原本无租约,却突然冒出租约。

第二坑:房屋无法交付

经常关注拍卖公告的朋友们会发现,法院在介绍标的时都会写上“按调查时现状拍卖”。但实际上,标的是个什么情况,只有真实下户走访才能发现。像是烂尾楼、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。

有小伙伴会问为什么会发生这种情况?可能绝大部分人都不知道,房子从开始张贴拍卖执行裁定,到正式上拍到大家能在网上看到,快的会有3-6个月, 慢的会有一年的时间,这中间可能发生的变化太大了。

第三坑:有人占用

如果标的被占用,且占用人极不配合,那么房屋交付就会有一定的风险,甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。

基本上分为三类:

①被执行人占用②债权人占用③案外人占用

在我们处理有人占用的房屋时,也要依据占用人身份的差异,来适当调整解决方式。

第四坑:高额税费未事前评估

高额税费的构成因素主要来源于:房产类型、产权、所有权。

1. 产权归属于公司

这种房子看似起拍价格很低,实际上有很高额的税费,这样的房子拍下就得不偿失了。其中,继承、赠予也是会有高额的税费的。

2. 合同房

合同房在公告一般是会写上:“已预售登记,合同备案号xxxx”,这样的房子是需要二次过户的,也就意味着买受人需要多交一份契税。

3. 土地为划拨性质

该类型的房子还不能保证过户问题,能否顺利过户还需要专业的调研调查才能确定的。

第五坑:潜在欠费风险

前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,这样的风险防不胜防,一旦发现风险立即调整预算才是最有效的规避方式。

第六坑:贷款风险

①银行不能按时贷款

②客户预审与拍中后征信发生重大变化

③贷款成数远不及预期

④贷款材料来不及准备

第七坑:流程中业务操作出错

法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等,像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等,心里烦躁不说还无可奈何。

也会存在法官业务不熟悉,协执抬头出错、产权证号出错等问题。现实情况中我们也经常遇到这样的情况,这些文件包含的内容多,特别是数字之类的,非常容易出错。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“北京法拍房资讯”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 法拍房有哪些风险?法拍房的弊端是什么?请收藏这份法拍房避坑指南!

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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