开发商的非常规融资策略

西政资本 西政资本
2021-07-01 10:43 347 0 0
地产融资又变难了。金融强监管的基调不变,地产融资可操作的产品和通道只会越来越少。

作者:西政资本

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben)

笔者按: 

地产融资又变难了。

近两个月以来,房企的境内外发债越来越难,发债成本也在逐渐走高。除发债融资难以外,信托的房地产额度管控越来越严格,近段时间的募集成本上升较快,因此对开发商的放款成本也在明显抬升。

金融强监管的基调不变,地产融资可操作的产品和通道只会越来越少。在此背景下,前融机构和开发商只能充分利用各种现存的融资条件解决融资产品和放款方式的问题。以下就一些开发商可运用的非常规融资产品进行分析和介绍,以供同业人士参考。

一、非房主体的融资

开发商手上的非房主体的融资在实务中非常普遍,以施工单位、材料供应商对开发商的应收账款融资为例,因融资主体(指转让应收账款的施工单位、材料供应商)为非房主体,因此这类融资基本都可以按非涉房的融资进行定性,这类融资方式也是开发商实现表外融资或者融资出表的重要途径,不过因为开发商对非房主体开具商票进行过度融资等问题的存在,中基协在上个月开始暂停了房地产供应链非标业务(最主要的是基金子公司的产品),由此导致非房主体的融资受到了较大的影响。

抛开房地产供应链非标融资被开发商进行擦边球利用的问题,就本身正常经营、交易真实且现金流比较理想的非房主体来说,正常的融资肯定也无可厚非。以一些开发商体系内或体系外的贸易公司或实业公司为例,本身有实际的经营且现金流情况与融资需求对应的情况下,其自身的经营性融资需求在合规框架内其实并无操作障碍,因此在当前融资难的背景下仍不失为一种切实可行的备选融资方案。以下就我们与信托合作的非房主体融资架构及操作流程做举例说明:

1. 西政(GP)与集合资金信托计划(LP)注册成立有限合伙企业,有限合伙企业受让开发商旗下贸易、建筑、材料等性质的非房主体65%的股权,投入款项用于非房主体补充流动资金。

2. 开发商提供的非房主体需通过流动资金缺口测算并满足其他相关经济测算指标(借款用途为置换其他流动性资金贷款的除外)。

3. 开发商提供项目公司的土地抵押、非房主体剩余股权质押、集团担保,有限合伙对非房主体进行监管。

二、售后回租

近三个月以来,几家百强房企频繁出现了商票逾期兑付的问题,由此导致以应收账款、应收票据为基础的保理等业务出现了明显的市场抗性。从市场的情况来看,目前纯保理业务的市场认可度已大大降低,各家机构基本都将“保理+抵押”当成了业务操作的标配,尤其是对于中小房企,如果没有开发商项目公司名下的土地或在建工程抵押作为风控前提,我们基本都持谨慎介入的态度。需注意的是,除了“保理+抵押”的融资方式外,我们对开发商旗下的学校、医院等拥有大宗设备的主体,通过售后回租的方式同样能解决产品和放款的问题,以下就常规的融资架构及融资要素进行简单说明。

1. 开发商以其旗下实控的在运营的学校或医院作为借款主体,与西政指定金租机构开展售后回租业务,学校或医院将设备出售给金租机构后,学校或医院作为承租人对该批设备进行回租,其中开发商提供的学校主体一般以高校为主,底层资产较优质的中小学也可以考虑,提供的医院主体应以三甲医院为主。

2. 学校或医院提供的租赁物评估价值需覆盖拟融资金额,租赁物不需监管(但需提供租赁物清单和发票)。

3. 售后回租模式下融资金额(额度)一般不超过3亿元,不限制资金用途,额度一般按抵押物折算,抵押物折率根据融资主体和项目情况可设定为60%-100%。

4. 售后回租的租赁期一般设置为1年,票面成本为年化7%-10%不等,租金支付方式一般为等额租金支付(该模式下合计支付的实际财务费用较低),综合测算IRR应不低于15%。

5. 开发商提供足额抵押物、学校或医院股权与收费权质押、集团担保等措施实现风险缓释。

备注:若承租方具有信用证开立的相关银行的授信额度,租赁公司满足福费廷申请条件,银行针对承租人的应付租金开立国内信用证,并为租赁公司办理福费廷买断融资,以此也可以达到撬动银行端资金以及租赁业务提前变现的目的,不过目前银行信用证难以准入地产行业的客户,需要地产企业在体系外有其他行业布局。

三、一二级联动项目中的“F+EPC”融资

近几个月以来,城市更新异常火热,先是成都在4月16日发布《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施》;然后是北京6月10日发布《关于实施城市更新行动的指导意见》;之后是上海市政府6月15日召开的常务会议就上海市住房发展进行了部署,会议原则同意《上海市住房发展“十四五”规划》并指出要将加速推进旧区改造作为重中之重,着力探索出一条存量有机更新的城市发展之路;再后面是重庆于6月18日发布《重庆市城市更新管理办法》。在城市更新被纳入政府战略发展纲要的大背景下,各类资金机构对城市更新领域的融资需求也就格外关注。

因城市更新项目的前期融资一般都无法解决土地抵押的问题(主要原因是一级土地整理结束后才能拿到地),因此更新项目前期基本都是信用融资的逻辑,可操作前融的机构也基本都会要求交易对手只能为强主体的房企,比如我们目前的城市更新前融业务只能对百强房企实现准入或者融资方必须提供强主体的担保。除了上述偏信用的融资方式外,“F+EPC”的融资策略在更新项目中的融资操作中逐渐受到重视,以下以城市更新产业基金的产品架构及操作流程为例进行简单说明。

1. 城市更新产业基金受让土地一级开发项目公司49%的股权成为单一大股东,剩余51%的股权由开发商及其合作方持有,若开发商单独持有51%股权,则需由其关联方分开持有,以保证城市更新产业基金为土地一级开发项目公司的单一大股东。

2. 城市更新产业基金通过银行授信获取银行贷款的方式对项目一级开发资金峰值投入80%,该部分借款利息参考银行同期利率计收。

3. 剩余20%的一级开发资金,开发商与城市更新产业基金双方按照股权比例51%:49%进行投入,城市更新产业基金一般以年化15%的利率对项目公司计收利息,具体一事一议。

4. 一级阶段贷款综合融资成本计算约为4.7%,银行借款部分随同期利率上下浮动(15%*20%*49%+4%*80%)。

5. 项目一级开发阶段产生的不可预见费(未能计入成本部分)由开发商承担,开发商及城市更新产业基金均通过政府土地一级开发返还款拿回投资及收益。城市更新产业基金需拿回全部一级开发投资款项与利息收益,如政府返还款不能全部覆盖,则由开发商提供还款担保(协议约定即可)。

6. 城市更新产业基金指定的建设单位作为该项目二级开发阶段施工总承包单位(合作条件为市场条件),与开发商签订总包协议作为一级阶段放款的前置条件。

四、AMC非金不良融资

在近段时间的业务操作中,我们注意到开发商的项目公司在前期阶段存在大量股东投入的情况下,通过AMC做非金不良的融资会比其他融资方案来得更加务实和可行。在具体融资策略上,如果项目公司股东或者其关联方,甚至是上游的供应商对项目公司享有应收债权,则可以通过将债权转让给AMC的方式进行融资。在此基础上,如果是大型开发商通过承债式并购的方式去收购项目公司的股权,则同样可以通过非金不良的方式实现并购融资。以下就融资产品架构与操作要点做简要说明:

1. AMC机构收购项目原权益人(如原股东)对项目公司的股东借款或其上游供应商对项目公司的应收未收工程款等债权,AMC支付债权转让价款,开发商(收购方)就项目公司的债务偿还向AMC提供集团层面的保证担保。

2. AMC向项目原权益人支付的债权转让对价款作为项目原权益人和开发商之间的实际股权转让对价,项目公司完成股权转让变更登记后后置质押至AMC名下。

3. 债权存续期间,项目公司向AMC机构按季度付息,债权期限届满后一次性归还本金。

备注:AMC机构通过收购项目原权益人或其关联方/非关联方对项目公司的债权,实现了开发商(收购方)对项目并购款的支付,其中城市更新项目可通过承债式收购中的非金不良融资间接支付并购款/拆迁款,进而完成项目收并购资金和拆迁款资金的撬动。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 开发商的非常规融资策略

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