房产租金担保相关问题研究

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2021-04-20 10:19 217 0 0
房产租金在质押担保和抵押担保中涉及的常见问题

作者:余焕章

来源:东方法律人(ID:coamclaw)

作为实现资产收益的主要来源之一,房产租金是影响资产价值的重要因素,而在资产收购、管理及处置的实践过程中,经常出现以房产租金提供质押担保以及抵押房产对外出租的情形,甚至出现担保物权竞合的复杂情况。本文简要分析了房产租金在质押担保和抵押担保中涉及的常见问题,以期为各类金融活动涉及的资产收购、管理和处置提供一定实践参考意见。

一、质押担保相关问题

质押人以房产租金提供质押担保属于权利质押范畴,其中的质押物是质押人作为房产出租人对承租人享有的租金形式的应收账款,适用的法律条款以应收账款质押相关条款为主。

(一)质押物的范围

《民法典》第四百四十条规定了应收账款质押物的范围:“债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质:……(六)现有的以及将有的应收账款;……”。相较于《物权法》第二百二十三条“债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质:……(六)应收账款;……”,本次《民法典》中把应收账款的质押范围调整为“现有的以及将有的”应收账款,“现有的”应收账款即为已经现实存在的应收账款,此处不作分析,而对于“将有的”应收账款,《民法典》以及最高人民法院发布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》(法释〔2020〕28号,下称“担保司法解释”)中均没有给出明确定义。

纵观《民法典》全文,除了应收账款质押出现了“将有的应收账款”表述外,在保理合同定义条款[1]中有使用同样的表述。有学者认为上述两处“将有的”应收账款包括两类,一类是已经存在基础法律关系的将有应收账款,如基于附生效条件或生效期限的合同、继续性合同所产生的将有应收账款,债权人自身的给付行为尚未完成但一旦完成即可产生的债权等;另一类是没有基础法律关系的纯粹的将有应收账款,如尚未订立合同的买卖、租赁等所产生的债权,即“纯粹的未来债权”。[2]也有学者认为,“将有的”应收账款有别于理论上所称之“将来债权”,解释上应比照中国人民银行颁布的《应收账款质押登记办法》(下称“登记办法”)第二条中“应收账款”的外延范围[3],不宜做扩张解释,“将有的”应收账款外延上应包括两项内容:其一,基础合同项下卖方(出质方)义务未履行完毕的预期应收账款,已有确定的应付款方;其二,付款人为不特定人的、将来的公路、桥涵等收费(将来的不动产收益)。[4]

基于以上分析,笔者认为,基于已生效房产租赁合同应收特定承租人已欠付的租金(现有的应收账款)和基于已生效房产租赁合同将来对特定承租人应收的房产租金(将有的应收账款)可以作为质押物提供质押担保;但对基于尚未生效甚至尚未签署的房产租赁合同对将来可能存在的不特定承租人应收的房产租金,应谨慎是否可以用于质押,如果确需质押,应尽可能约定明确的质押房产租金特定化条件,确保将来的房产租金实际产生时可以被认定为被之前已签署生效的质押协议所涉及。

(二)质权的设立

关于质权设立条件,《民法典》第四百四十五条规定:“以应收账款出质的,质权自办理出质登记时设立。”可见,不同于动产质押适用的交付设立制度,应收账款质押适用的是登记设立制度。对于具体的登记机关,《民法典》将《物权法》第二百二十八条中的“信贷征信机构”进行了删除,未予具体明确。无独有偶,《民法典》将《物权法》中关于动产抵押登记机构以及基金份额、股权等其他权利质押登记机构的有关规定也进行了删除。上述修改有可能是为后续设立统一的动产和权利担保登记体系预留改革空间,在尚未出台新的权利担保登记制度前,可根据《应收账款质押登记办法》实施应收账款质押登记的具体事项。

登记办法第四条规定:“中国人民银行征信中心(以下简称征信中心)是应收账款质押的登记机构。征信中心建立基于互联网的登记公示系统(以下简称登记公示系统),办理应收账款质押登记,并为社会公众提供查询服务。”同时结合前述《民法典》第四百四十五条规定,现阶段应收账款质押自在中国人民银行征信中心(下称“征信中心”)完成出质登记起设立。

笔者注意到,登记办法第二十四[5]、二十五条[6]规定了质权人、出质人和其他利害关系人对应收账款质押登记内容的真实性、完整性和合法性负责。在实际操作过程中,登记人(一般为质权人)基本为全程自助办理应收账款质押登记,征信中心仅负责审核登记人的身份信息及对应收账款质押事项进行登记公示,并不对公示信息中的错误承担相关责任。此种情况下,应收账款质押登记中质押物的信息基本没有公信力,与不动产抵押登记中抵押物信息的强公信力有较大不同。

担保司法解释第六十一条也就质押应收账款的真实性进行了类似的规定:“以现有的应收账款出质,应收账款债务人向质权人确认应收账款的真实性后,又以应收账款不存在或者已经消灭为由主张不承担责任的,人民法院不予支持。以现有的应收账款出质,应收账款债务人未确认应收账款的真实性,质权人以应收账款债务人为被告,请求就应收账款优先受偿,能够举证证明办理出质登记时应收账款真实存在的,人民法院应予支持;质权人不能举证证明办理出质登记时应收账款真实存在,仅以已经办理出质登记为由,请求就应收账款优先受偿的,人民法院不予支持……”该条款区分了现有的应收账款在进行质押登记时应收账款债务人是否确认应收账款的真实性的两种情形,且强调应收账款债务人向质权人确认应收账款的真实性后无法以应收账款不存在或者已经消灭为由进行抗辩。但从谨慎角度来看,质权人在获得应收账款债务人确认应收账款真实性后仍有必要主动取得质押应收账款真实存在的相关佐证材料,避免后续发生诉讼纠纷时处于不利地位;另外,该部分司法解释是对“现有的”应收账款的规定,故若质押物涉及“将有的”应收账款,在将有的应收账款将来实际产生转变为现有的应收账款时,质权人应考虑要求应收账款的债权债务双方对已实际产生的应收账款进行确权。

结合以上分析,当前担保登记制度下,房产租金质押须在中国人民银行征信中心办理质押登记后方才设立;同时需注意办理质押登记并不意味着征信中心对质押的房产租金提供了公信力,质押租金真实性、合法性的审查义务仍须由质权人承担,其中尤其需要关注在各个阶段质押租金的真实性、完整性。

(三)质权的实现

《民法典》未就应收账款质权的实现进行专门规定,仅在第四百四十六条规定[7]适用动产质押实现的一般性规定,即协议折价,或通过拍卖、变卖对其变现价款进行优先受偿[8]。但应收账款不同于一般动产,基本不存在公开、活跃的交易市场,通过交易变现实现应收账款质权在绝大部分情况下仅存在理论上的可能。

在《民法典》出台前,《担保法》和《物权法》也均未具体规定权利质权的具体实现方式,但在最高人民法院(下称“最高院”)指导案例53号(判决书文号:(2012)榕民初字第661号)中有对类似问题进行了分析。案例中,法院认为涉案质押物污水处理项目收益权属于应收账款范畴,是将来金钱债权,质权人有权直接向权利质押物(案例中为污水处理项目收益权)的债务人直接收取金钱(污水处理费)并对该金钱行使优先受偿权,无需采取折价或拍卖、变卖之方式;另外,考虑到涉案质押物附有一定负担,即质押人需要依约提供污水处理服务方可收取污水处理收益,法院认为质权人在直接收取污水处理费时应当合理使用权利,为质押人预留必要合理的费用,否则质押人将无法经营,进而影响质权人对污水处理费的收取。[9]

参考上述指导案例,对于同为应收账款范畴的房产租金,在实现以房产租金为质押物的质权时,质权人可向法院请求直接判决向承租人收取租金并在被担保债权范围内行使优先受偿权,提高质权实现效率。同时质权人在实现质权时需要考虑出租人(质押人)收取租金时的附带义务(如修缮房屋、缴纳水电费等)对实现质权的影响。

上述质权实现方式引发了另外一个疑问,即在法院判决质权人有权向承租人收取租金并在被担保债权范围内行使优先受偿权的情况下,若承租人不履行支付租金的义务,质权人是否可以直接向承租人申请执行?根据最高人民法院执行局在《人民法院办理执行案件规范》中的梳理与总结,对于到期债权,只有次债务人在法院指定期限内未就到期债权提出异议,或该到期债权已经生效法律文书确定的情况下,法院才有权裁定对次债务人强制执行;次债务人在指定期限内提出异议的,法院不得对次债务人强制执行,对提出的异议不进行审查;次债务人对债务部分承认,部分有异议的,可以对其承认的部分强制执行。对于未到期的债权,法院可以依法冻结,待债权到期后参照到期债权予以执行。故对于现有的房产租金,只要承租人提出异议,无论异议是否实质上有对抗的效力,质权人均无法通过法院直接对承租人强制执行,除非质押的房产租金已经生效法律文书确权。由此可见,质权人在特定情况下可以通过法院直接对承租人强制执行,但满足条件较为苛刻,实际操作难度较大。

不过,本次最高院发布的担保司法解释在第六十一条规定:“……以基础设施和公用事业项目收益权、提供服务或者劳务产生的债权以及其他将有的应收账款出质,当事人为应收账款设立特定账户,发生法定或者约定的质权实现事由时,质权人请求就该特定账户内的款项优先受偿的,人民法院应予支持;特定账户内的款项不足以清偿债务或者未设立特定账户,质权人请求折价或者拍卖、变卖项目收益权等将有的应收账款,并以所得的价款优先受偿的,人民法院依法予以支持。”该部分规定为受益权、债权等将有的应收账款质权的实现提供了思路和一定程度的便利,即设立特定账户用于存放被质押应收账款的清偿款,发生质权实现情形时直接执行账户内的资金。不过,该部分规定仅解释了“将有的”应收账款出质的情形,以“现有的”应收账款出质是否适用执行特定账户,还有待相关补充规定和未来司法实践的参考。

担保司法解释第六十一条还规定:“……以现有的应收账款出质,应收账款债务人已经向应收账款债权人履行了债务,质权人请求应收账款债务人履行债务的,人民法院不予支持,但是应收账款债务人接到质权人要求向其履行的通知后,仍然向应收账款债权人履行的除外。……”该条司法解释主要规定了质权人通知应收账款债务人的效力及必要性。同前述分析,基于该条司法解释,若质押物涉及将有的租金应收账款,在将有的应收账款将来实际产生转变为现有的应收账款时,质权人应及时通知相关应收账款债务人(即承租人),防止其发生错误给付行为。

二、抵押担保相关问题

根据上文分析,房产租金是基于房产租赁形成的付款请求权,属于应收账款范畴,不属于《民法典》规定的抵押财产的范围[10]。但若出租的房产提供了抵押担保,房产租金作为抵押房产的法定孳息,有可能作为抵押财产用于优先清偿被担保债权。

(一)抵押权效力及于房产租金的条件

《民法典》第四百一十二条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起,抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”

根据该条规定,抵押权人有权收取抵押财产法定孳息的前提至少有以下两条:

1.发生债务人不履行到期债务或者当事人约定的实现抵押权的情形;

2.抵押财产已被人民法院依法扣押。

但是该条规定对于以下问题未进行明确:

1.“扣押”一般是针对动产的执行措施,对于不动产如何适用?

2.条文规定的是抵押人“有权收取”抵押物孳息,对于收取的孳息是否可以优先受偿?

3.“通知应当清偿法定孳息义务人”是否为前置必要条件?

经笔者检索了相关司法判例,各审理法院对上述三个问题的理解较为一致。

首先,就问题1,各审理法院均认为对抵押不动产的查封即符合条文中的“扣押”的要求。其中四川省乐山市中级人民法院(下称“乐山中院”)在吴歆与某银行股份有限公司乐山分行等执行分配方案异议之诉二审民事判决书((2020)川11民终185号)中作出了较为充分的论证。乐山中院认为“第一,物权法第一百九十七条[11]并未明确限定抵押财产的范围仅为动产;第二,第一百九十七条之所以规定抵押权的效力在特定情形下及于抵押财产自‘扣押’之日起所产生的孳息,是基于抵押财产被‘扣押’后,抵押权已开始实行,抵押人因抵押物被‘扣押’而丧失直接占有权和用益权能,抵押权人已取得了抵押物的以上权能,也应获得该抵押物所生孳息。故该条中的‘扣押’是指抵押物被人民法院采取了强制措施,不能由抵押人占有、使用、收益的意思。若将‘扣押’仅理解为人民法院对动产的扣押,显然与该条的立法本意相悖,故“扣押"应扩大解释为查封和扣押,抵押财产也应指符合物权法第一百八十条[12]规定的财产。”[13]基于上述观点,笔者认为条文中的“扣押”不应简单地理解为法院对动产抵押财产的转移和占有,而应扩大理解为限制抵押人对抵押财产的处分,即限制抵押人处分抵押财产的执行措施,包括对不动产的查封。

其次,就问题2,在相关司法判例中,各审理法院意见较为统一,均直接认为抵押财产被扣押后,抵押权效力即及于孳息,换言之,抵押权人可就收取的抵押物孳息优先受偿,未就相关法理展开论证。在未来实践过程中,各审理法院沿用该条审理意见的可能性较大。

最后,就问题3,最高人民法院在某银行股份有限公司深圳分行与深圳市九策投资有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书((2016)最高法民终543号)中进行了较为详细的分析,认为通知应收账款债务人的行为并非抵押权效力及于孳息的生效要件,而是对抗要件,理由有两点:

1.抵押权效力及于孳息的立法目的是剥夺抵押人收取孳息的权利,推动抵押权的实现,抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人,并不影响该立法目的实现。

2.法定孳息系由抵押关系当事人之外的第三人负责清偿,通知行为的目的是防止清偿义务人错误给付。若抵押财产被法院扣押后抵押权人怠于通知导致清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人,该清偿行为仍有效,即不得对抗清偿义务人。[14]

综合上述分析,具体到房产租金,当实现抵押权的情形发生且抵押房产被法院查封时,抵押权效力及于抵押房产的租金,抵押权人有权收取抵押房产的租金并优先受偿,但抵押权人应注意及时通知承租人,否则承租人在抵押权人通知前向抵押人(出租人)清偿租金的行为仍然有效,抵押权人无法就该部分房产租金主张权利。

(二)抵押权的实现

当抵押权及于抵押房产租金时,其实现方式与房产租金作为质押物时质权的实现方式相似,即抵押权人就向承租人收取的抵押房产租金优先受偿,但直接对承租人强制执行的难度较大,此处不再赘述。

三、担保物权竞合问题

在实践中,房产所有人为发挥房产的最大价值,经常在将持有的房产提供抵押担保的同时又提供顺位抵押担保或以前述抵押房产的租金为其他债权提供质押担保,此时则会出现各担保物权竞合的情形,需分析各担保物权的清偿顺序。

(一)数个抵押权竞合

关于数个抵押权的清偿顺序,《民法典》第四百一十四条规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已经登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序;……”

根据该款规定,房产租金应优先清偿登记在先的抵押权。但该条款规定的是“同一财产”对数个抵押权的清偿顺序,即房产租金用于清偿抵押权的前提是房产租金属于抵押财产;而依前文分析,只有当实现抵押权的情形发生且抵押房产被法院查封时,抵押权效力才及于抵押房产的租金,房产租金方可作为抵押财产用于清偿抵押权;故若后顺位抵押权的先于前顺位抵押权发生效力及于房产租金并通知承租人的情形,则后顺位抵押权较大可能优先于顺位抵押权受偿房产租金。经检索,笔者尚未找到相关司法判例,但笔者认为在房产存在多个顺位抵押权的情况下有可能发生,前顺位抵押权人尤其是一顺位抵押权人需要适当的关注。

(二)抵押权与质权竞合

关于抵押权与质权发生竞合时的清偿顺序,《民法典》第四百一十五条进行了较为明确的规定:“同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”根据该条款规定,房产租金应优先清偿租金质权和房产抵押权之中登记在先的担保物权。需要注意的是,在笔者检索到的相关司法判例中,审理法院分析抵押权与质权竞合前提是房产抵押权的效力已经及于房产租金,否则即使房产抵押权登记在先,在抵押权效力及于房产租金前,房产租金仍优先清偿质权。[15]

另外,根据前述分析,无论是抵押权还是质权,通知承租人是相关担保权人防止承租人错误给付的核心要件,故因优先担保权人未及时通知承租人而导致承租人向劣后担保权人交付租金,优先担保权人可能无法就已交付的租金享有优先受偿权。

四、相关法律风险防范实践建议

鉴于房产租金在资产投资与管理中愈发重要的地位,投资者有必要在尽职调查、方案设计与实施、资产管理等各个阶段防范房产租金相关法律风险。

(一)尽职调查阶段

1.对于拟收购债权资产项下的房产租金质权,投资者可考虑从以下方面调查:

(1)查询中国人民银行征信中心核实质权设立的有效性,并收集征信中心的登记公示信息进行核对。

(2)结合质押协议、征信中心的登记公示内容等材料核实质押租金的具体范围;对于已有明确租赁协议的质押租金,还可通过检查租赁协议、走访出租房产现场、与承租人和出租人进行访谈等方式了解质押租金的规模、期限、支付方式、前期支付情况、可能存在的附带义务等信息,确保质押租金真实、准确、合法、有效。

2.对于拟收购债权资产项下的房产抵押权,投资者可考虑从以下方面调查抵押房产的租金相关信息:

(1)前往不动产登记中心调取抵押房产的登记信息,了解抵押房产的法院查封、其他顺位抵押等其他权利限制情况;另外还应关注借新还旧模式形成的债权项下的抵押权,核实抵押权的顺位。

(2)走访抵押房产现场、与相关人员进行访谈,了解抵押房产的出租情况及可能存在的租金质押情况。

(二)方案设计阶段

1.房产所有人提供房产抵押的同时酌情要求提供房产租金质押,并要求承租人对应付的房产租金予以书面确认;如房产所有人仅提供租金质押,充分考虑房产抵押现状并充分考虑抵押物查封时对实现租金质权的影响。

2.明确质押租金的范围,尤其质押物涉及将有的房产租金时需要考虑设定确切的质押租金特定化条件。

3.设计有效的投后管控措施,如派驻现场管理人员、设立收取质押租金的特定账户、监管前述特定账户(必要时可以考虑追加该监管账户的质押担保)、共管出租人的各类印鉴等。

(三)资产管理阶段

1.从谨慎角度出发,可以适当考虑在签署质押协议后、办理质押登记后以及将有的房产租金实际发生后等三个时点均尽快通知承租人并进行租金的确权。

2.发生抵押权实现的情形时尽快查封抵押房产,通知承租人,控制房产租金,争取主动权。

3.对标的房产,尤其是周边租赁市场较为活跃的房产进行动态监控,随时掌握标的房产的租赁情况及对抵押权和质权的影响,适时调整管控措施,标的房产租赁情况变化(如新增承租人、租金水平变更、租赁期限变更、附带义务变更等)时做好对承租人的通知和确权,减少承租人抗辩空间。


[1]详见《民法典》第七百六十一条。

[2]黄薇:《中华人民共和国民法典合同编解读》,中国法制出版社2020年7月第1版,第904页。

[3]《应收账款质押登记办法》第二条规定:“本办法所称应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利以及依法享有的其他付款请求权,包括现有的和未来的金钱债权,但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权,以及法律、行政法规禁止转让的付款请求权。本办法所称的应收账款包括下列权利:(一)销售、出租产生的债权,包括销售货物,供应水、电、气、暖,知识产权的许可使用,出租动产或不动产等;(二)提供医疗、教育、旅游等服务或劳务产生的债权;(三)能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业项目收益权;(四)提供贷款或其他信用活动产生的债权;(五)其他以合同为基础的具有金钱给付内容的债权。”

[4]参见裴亚洲:《民法典应收账款质押规范的解释论》,载《法学论坛》2020年7月第4期。

[5]《应收账款质押登记办法》第二十四条规定:“质权人开展应收账款质押融资业务时,应当严格审核确认应收账款的真实性,并在登记公示系统中查询应收账款的权利负担状况。”

[6]《应收账款质押登记办法》第二十五条规定:“质权人、出质人和其他利害关系人应当按照登记公示系统提示项目如实登记,并对登记内容的真实性、完整性和合法性负责。办理登记时,存在提供虚假材料等行为给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任。”

[7]《民法典》第四百四十六条规定:“权利质权除适用本节规定外。适用本章第一节的有关规定。”

[8]详见《民法典》第四百三十六条。

[9]参见最高人民法院指导案例53号,某银行股份有限公司福州五一支行诉长乐亚新污水处理有限公司、福州市政工程有限公司金融借款合同纠纷案。

[10]《民法典》第三百九十五条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)海域使用权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”

[11]《物权法》第一百九十七条与《民法典》第四百一十二条内容基本一致。

[12]《物权法》第一百八十条与《民法典》第三百九十五内容基本一致。

[13]参见四川省乐山市中级人民法院,吴歆与某银行股份有限公司乐山分行等执行分配方案异议之诉二审民事判决书((2020)川11民终185号)。

[14]参见最高人民法院,某银行股份有限公司深圳分行与深圳市九策投资有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书((2016)最高法民终543号)。

[15]参见最高人民法院,某银行股份有限公司深圳分行与深圳市九策投资有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书((2016)最高法民终543号);湖南省高级人民法院,某银行股份有限公司长沙分行、湖南四达建设开发有限公司等执行异议之诉民事判决书((2015)湘高法民二初字第19号)。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“东方法律人”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 房产租金担保相关问题研究

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