房地产白银时代,已经没了!

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2021-06-25 12:00 346 0 0
不管大家是不是愿意接受

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

此前滨江集团董事长回复股东的留言,一度成为了地产行业内的热议话题。滨江董事长的一番大实话,彻底戳破了一部分人的幻想,1%-2%的利润,还是在高效运营团队,高品质项目的前提下。

不管大家是不是愿意接受,房地产行业的白银阶段已经结束,准确点说,在去年年底这个趋势就已经很明朗了。我们投拓江湖团队的几位撰稿老师,都对此持高度一致意见。

地产“白银时代”的提法,是2014年王石在万科的股东大会上首次提出的,房地产在经历了1998年-2013年这十五年的野蛮,暴利增长后,进入了一个市场逐渐成熟,规则逐渐清晰,利润一定程度下滑的阶段。时间过去了快八年了,房地产行业早已经时过境迁,就连老大哥万科,今年一季度的净利润也经历了大滑坡。

白银时代的结束,在当下有几个典型的表现:

一是行业规则越来越完善,越来越严密,各大房企只能戴着枷锁舞蹈,不能像以前那样粗放增长了。房企的枷锁,来自三个方面:

土拍规则越来越细密。集中供地,是土拍规则升级的巅峰之作。以集中拿地的一二线城市为例,现在的土拍,除了常规的自由竞价,价高者得以外,大多都都加以限最高地价,限房价的操作,同时辅以竞自持/无偿移交或者摇号抽签规则。特别是限地价限房价,两头都卡死了,房企只能像制造业一样,在流水线上打工。滨江集团董事长说的1%-2%的利润,是大部分房企都在面对的,赤裸裸的现实。

让房企开发项目几乎没有利润,连制造业的毛利润都比不上了。或许,这正是政策想要的结果。

融资收紧,渠道全部被堵死。白银时代房企上演了无数个规模增长,两三年就冲千亿的奇迹,这是因为以前的融资环境,提供了友好的环境。如果缺钱了,在集团层面,上市房企可以发行企业债,融得的资金可以直接用于拿地,但是这个在前两年被禁止了,新发债只能用于偿还旧债,即使你海外发债,也要遵循这个规则。

白银时代,拿地缺钱还可以做前融,银行也可以直接给你做,杠杆里面加杠杆。但是在2019年银保监会23号文以后,银行和大型机构做前融的路径就被堵死了,只有一些小的机构可以做。

最为致命的,是2020年年底的三道红线和涉房贷款上限新规的出台,直接打中了房企融资的命门,不少房企的资金状况急转直下,淘汰了不少房企出局。最为立竿见影的效果的特征表现,之前还有不少房企喊口号要冲规模的,今年已经几乎没有这种声音了。

地方开发政策越来越严格。不少地方的预售规则越来越严格,不仅仅是限购和摇号的问题,售价的审核和管控都在提高,很多高价地都死在了预售价格审批上。有的地方时不时还会放出,要求现房销售的消息出来。

二是房地产市场越来越成熟,甚至越来越内卷。

市场成熟的典型标志,就是购房的客群越来越挑剔了,以前的批量定制的,随便开发一通,反正都有人买的思维,已经不适用了。现在的客群,越来越关注项目本身的品质,产品设计,周边配套,以及未来的增值空间等等。做不好产品的房企,也不是说没有生存空间,但至少过得不会好。

地产行业也越来越内卷了,小房企的生存空间被大大压缩,留下来的都是大块头,存量竞争激烈。在土地市场要PK拿最贵的地,在成本管控方面要PK谁最有效,在销售方面要PK产品和去化。

特别是在一些库存较大的城市,去化较慢的地方,地产行业的内卷化尤为强烈,销售本身就演变成了一个体系化的竞争。

三是规模增长的天花板渐显。自2014年以来到2018年,国内房地产市场的销售规模几乎以每年增加2万亿的规模,在大幅度增长。其中2105年的销售额增长为28%,2016年的销售额增长34%,2017年销售额增长了近14%,2018年的销售额也增长了12%,到了2020年的时候,这个增长率只有8.7%了。

但是从2018年开始,房地产的销售规模增长,就开始变得异常缓慢,2018年的销售规模是17.17亿平米,到了2020年年底也才17.61亿平米。房地产的规模格局,几乎已经被定局在了17亿平米附近,很难有规模上的增长,未来可能是一个零增长的时代。虽然销售金额也有个位数的增幅,但是全部是因为销售均价的上升,主要是因为一二线房价上涨所致。

规模增长乏力的同时,典型房企的开发利润也在逐步下降,根据亿翰智库的数据,2018年到2020年三年间,50家典型房企的平均开发净利润,分别为14.6%、13.9%、11.6%,并且还在呈稳步下降趋势。

地产行业的白银时代结束,已经是一个不仅能看得到,而且还能感知的现象。对于房企来说,需要作出适时的改变,早改变则生,迟则会被动甚至被淘汰。就拿地端而言,投资的利润标准需要降低,不管房企愿不愿意,这都是一个现实,而且在倒逼大家作出改变,否则拿地战略就是失效的。比如,一些还坚守十个点利润的房企,想要在一二线城市拿到地,几乎是很难的,如果有,也是碰运气那种。

搞开发不挣钱,已经成了不少房企的共识,因此有必要去开拓其他的盈利点。而存量物业的经营,就是一个不错的领域,现在的自持经营,只是一个方面。物业和二手房的经营,则是最重要的环节。去年以来,大量房企在整合物业公司,打包上市,也是看准了这个风口。根据保利投顾研究院的研究成果,未来存量物业交易市场,每年产生的佣金都将有高达1.5万亿的规模。抓住存量物业交易和经营的风口,是房企在地产行业内部转型,以及业务扩张的一个必经之路。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 房地产白银时代,已经没了!

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