楼市杠杆大博弈:经营贷铤而走险过大关

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2021-04-06 16:57 345 0 0
楼市经营贷核查风暴正席卷全国。

作者:慈玉鹏、张荣旺

来源:中经财富(ID:zhongjingcf)

楼市经营贷核查风暴正席卷全国。   

自北京、深圳等房地产资金来源要求整改后,银保监会近日联合住建部、央行发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》),要求从多维度进行整改。

《通知》指出,近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出,影响房地产调控政策效果,挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。在此背景下,银行机构及中介机构相关业务均收紧要求。 

然而,由于存在利率倒挂的现实情况,仍有部分人士铤而走险,宣称可操作经营贷购房。  

对于经营贷违规流入房地产领域这一“顽疾”,多位业内人士指出,主要原因是一线工作人士业绩考核压力大,贷后用途较难管控等原因促成。建议可合理利用供应链金融、区块链技术来对经营贷用途进行把控,并且应建立并完善金融管理部门与金融机构联动机制,明确职责边界,压实借款人责任。

排查加码

杨军(化名)已从事银行工作6年,辗转华北多家股份制银行,主要从事零售信贷相关工作。

他告诉《中国经营报》记者:“疫情期间国家为扶持企业,经营贷利率降低,相比按揭贷款要更为合算。利益驱动之下,导致一些购房者通过经营贷途经买房。监管目前要求加大监察力度,在5月底完成排查工作。”  

杨军表示:“我们已收到上级部门发来的邮件,指出部门信贷客户疑似使用信贷资金违规购房的情况,如果核查属实需要追回。”

北京市丰台区一家地产中介人士告诉记者:“目前,银行对于‘双新’(新房本、新公司)查得很严,如果额度不太高,一般公司都不会冒风险去操作。目前经营贷做首付能办成的几率不大,建议考虑其他途径。”

而从公司业务方面看,某国有银行公司部负责人告诉记者:“过去地产公司可能会通过物业板块或其他板块从银行借款,然后转移至房地产领域。目前,监管对这种行为要求严格排查,并且落实了银行机构较大的违规责任。”

他表示:“为符合监管要求,我行办理地产公司非地产业务贷款时,首先会对公司资金用途进行穿透式监管,尽力把控资金流向。其次是对贷款公司进行明确警示说明,指出经营贷一旦流入房地产业务将会被严格处罚。”

上述说法得到一位房产公司老板的印证,他告诉记者:“近两年公司资金较紧,但目前大方向上,银行贷款不能倾斜房地产,过去通过经营贷能解决部分需求,但目前这样操作已较难实现。”

据了解,为规范经营贷,此次监管要求加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理等,并要求进一步加强中介机构管理,建立违规行为“黑名单”,加大处罚问责力度并定期披露。

招联金融首席研究员董希淼表示:“此次监管要求银行业金融机构从贷前、贷中、贷后管理等三个环节着手,强化审慎合规经营,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。在多地排查经营用途贷款资金违规流入房地产领域之际,《通知》将地方排查升级为全国性行动,有助于统一各地的行为并为排查提供政策指导。”

暗流涌动

现实中,在利益驱使下,仍有人选择铤而走险。

刘峰(化名)是一名贷款中介的“老江湖”,从业已过10年,主要经营杭州地区的借款事项。他告诉记者:“经营贷买房还有操作空间,比如说买房者首付差100万元,其公司可替买房者垫付,买房后再做经营贷,将100万元还给公司并支付一定佣金。”

“如果支付的佣金多,需要购房者提供的文件也就较少,只需营业执照、身份证、户口本等。如果佣金少,就需要购房者补充上下游合同、近三年财务报表等。当然,材料不齐全我们可以帮忙包装,如帮忙设立公司等。” 刘峰如是说。

在他看来,干这一行最重要的还是资源。“我们在大型银行有一部分资源,另外在一些城商行、农商行也有资源,可以操作上述经营贷,合下来的佣金利率在7个点左右。”

除了贷款中介,一些房产中介也表示存在操作空间。

北京市通州区万达附近的一家中介公司经纪人告诉记者:“首付不够有几种方案可以操作,一种是垫资走经营贷,另一种也可以通过保单贷,即保单所有者以保单做抵押向保险公司取得贷款。”

另一家北京地区房产中介人士告诉记者:“目前经营贷办理存在一定困难,如果想操作,需要购房者从民间资本借出全部房款,购房款不能走金融机构,不能有记录。完成这一流程后,公司可帮购房者申请经营贷,再将欠款填上。除此之外,也可通过消费贷、信用贷的方式来解决。”

他表示:“实际更为稳妥的方式是,购房者与房主商议,将合同上的交易款提高,比如说购买180万元的房产,但实际上以200万元签约,也就是房管局打的协议是200万元,事后让房主将多余款项打回来。这样购房者就可以从金融机构贷出更多款项,缓解压力。”

某华北地区股份制银行人士告诉记者:“实际上,过往银行对于经营贷转用购房的审核较为有限。一般来说,进行上述操作的更多是企业主,他们看到经营贷利率更低,就通过经营贷资金购房。正常情况下,银行对于抵押物、流水、征信都需要审核,但一些银行可能会放水,会告知客户将资金取现后使用,因为不取现,央行会有流转记录。”

该人士表示:“银行的业绩考核压力很大,比如有银行要求支行行长在年初交一定款项到银行,如果达成业绩则数倍返还,达不到业绩就全额交给银行。在这种考核压力下,不少业务人员都会铤而走险,但目前监管趋紧,银行都会收敛。”

某北京地区国有银行相关人士告诉记者:“经营贷之所以还能流入楼市,部分原因是银行方面可能想睁一只眼闭一只眼,因为银行都想开展业务,资金流入楼市要更为稳定,比经营用途更为保险,但房市泡沫愈发严重,目前若不扭转这种趋势,风险确实不小。”

某国有银行公司部负责人告诉记者:“整体来看,国有银行目前开展经营贷相关业务较为谨慎,但不排除有个别机构比较激进的情况。”

医治顽疾

银保监会相关人士近日公开表示:“各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度,畅通违规问题投诉举报方式,及时共享并联合排查违规线索;要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容,依法严格问责,加强联合惩戒,将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。”

但多位业内人士表示,经营贷流入楼市审核存在一定困难。

某东北地区城商行人士告诉记者:“实际上,个体工商户通过经营贷借款后部分挪至房地产的情况较为常见,主要是存在利差。另外是因为门槛较低,借款者只需要抵押担保,然后操作一些假流水就可能实现。这种情况排查起来存在一定困难,问题在于量过于庞大,银行不具备全部核实的能力,核查需要大量人力及物力,更多是形式审核。”

该人士表示:“如果需要跨行核查,没有监管文件的话,其他银行也未必会配合,毕竟涉及客户保密等情况。”

上述某国有银行公司部负责人告诉记者:“一般来说,经营贷流入房市,借款者首先会跨行转账,然后会小额提现,比如120万元的款项以30万元的额度分4次提取,规避银行监管。针对这种操作,我们进行过一定讨论,管理起来确实存在一定难度。”

上述华北地区股份制银行零售部人士告诉记者:“最好的管控方式是用途管控,目前要求是贷款者提供相应用途材料,比如发票、收据等。较多的情况是借款者提供上下游公司的收据,含有两公司盖章,而更为稳妥的方式是提供交易发票。但在实操中,如果强制要求借款人提供发票,可能绝大部分经营贷业务都做不成,即便是真实贸易,交易双方可能为了避税等原因,也不会开具发票,所以这种操作虽然安全,但不符合实际情况。”

董希淼表示:“实际上,如果信贷资金跨行转入多个账户或直接提取现金,对单家银行而言则非常难监控。对银行而言,信贷资金用途与流向的监控一直是个‘老大难’问题。从法律上看,对信贷资金流向的监管并非银行的全部责任。”

那么,若想有效管控经营贷流入楼市,可采取哪些有效途径?

从监管来看,目前要求各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准,建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构,一律不得进行合作,并且要求银行机构做好贷款三查等工作。

某国有银行原副行长告诉记者:“银行应该掌控每一笔贷款用途,但是有些银行通过中介揽客去操作,加上目前对于不少企业进行展期,拉长了作战时间,所以把控起来存在一定难度。” 

该人士表示:“在用途把控方面,银行可以通过区块链技术进行把控,也可以通过供应链金融形式借款。相对来说,供应链金融贸易背景真实性更强,历史数据也更为完备,有益于银行掌握信息流。”

上述某国有银行公司部负责人告诉记者:“从监控层面看,我们可以借助大数据的力量,分析出一定蛛丝马迹,比如购房需求等,进而把控风险。”

董希淼表示:“信贷资金违规进入房地产和股市等领域并不是新问题,而在目前情境下,防范经营用途贷款违规流入房地产领域,不能把所有责任都推给银行业金融机构。应建立并完善金融管理部门与金融机构联动机制,明确职责边界并压实借款人责任。各地在排查和处置过程中,既要严格又要精准,要减少‘误伤’有真实经营性资金需求的小微企业。”

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原标题: 楼市杠杆大博弈:经营贷铤而走险过大关

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