集中供地下的恐慌性拿地

西政资本 西政资本
2021-05-12 12:06 428 0 0
各个城市今年的首次供地对很多房企当前的拿地补仓以及今年的业绩都起着决定性的作用,因此房企在上半年急于拿地的恐慌性情绪又加剧了抢地的态势。

作者:西政资本

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben)

笔者按: 

地产圈近段时间基本都被土拍的头条所占据,住宅用地集中供应且一年不超过三次,这段时间广州、重庆、杭州、北京等城市的首次集中土拍极大地刺激了市场的神经。22个重点城市囊括了中国最核心的优质资源,核心区位、核心地段的地块肯定会被争抢,而各个城市今年的首次供地对很多房企当前的拿地补仓以及今年的业绩都起着决定性的作用,因此房企在上半年急于拿地的恐慌性情绪又加剧了抢地的态势。

我们注意到,对于不少开发商来说,拿不到地意味着现金流将面临断裂的风险,因为开发商拿到新项目(拍到地)才能获得新资金(融资款),从而补充现金流以完成存量和新增项目的开发建设(其中很多存量项目都只能靠这种方式补充现金流),也即开发商只有循环拿地、融资和开发才能保证自身的正常经营和发展,因此在当前形势下的抢地逻辑也是基于企业和团队的生存考虑。

一、集中土拍引起的市场焦虑

住宅用地“两集中”供应新规发布以来,广州、重庆、杭州、北京等七个城市陆续完成了首次集中土拍,而土拍的火爆程度却大大超出了市场各方的预料,因此近段时间以来批评和质疑的声音也一直没有间断。先来简单看看几个城市的土拍成交结果:

广州土拍:20宗地块底价成交(主要为定向出让用地),22宗地块溢价成交,其中溢价率超40%的地块有9宗(溢价率最高的达到了45%),溢价率在20%-40%的有6宗,溢价率在10%-20%的有3宗,溢价率低于10%的有4宗,整体相比去年全年10.47%的溢价率提高了一倍还多。

重庆土拍:成交结果对购房者以及二手房市场造成了巨大的冲击,46宗土地平均成交溢价率约43.78%,其中沙坪坝西永地块成交溢价率达到了129.98%。

杭州土拍:57宗地有7成拍到“封顶+自持”,竞自持的比例最高达到了40%(历史之最)。

无锡土拍:16宗土地仅1宗未破最高限价,多幅地块刷新地价纪录(地王频出)。

北京土拍:25宗地块报名房企累计超过200家,首日12宗地块中有7宗进入最终的竞高标准住宅建设方案环节。

从已完成首次集中土拍的几个重点城市来看,土拍整体溢价率相比往年都已大幅提高,其中重点城市核心区域或热点地块被疯抢的程度已大大超出市场各方的心理预期,拿地的楼面地价(面粉价)已明显高过周边楼盘单价(面包价)的情况,以及地王频出的情况比比皆是。从具体的成交情况来看,以上城市的首次集中土拍大致上有如下几个共同的特征:一是国央企、头部房企成为了拿地主力军(主要是融资能力强、融资渠道多且融资成本低),其中国央企的马甲们对拿地的贡献已经引起了广泛的关注,中小房企的融资难以及拿地更难也成了确定性的结局;二是城市和区域的分化加剧,热点城市(如广州、重庆、北京、杭州、无锡)的土拍溢价率明显高于非热点城市(如长春、沈阳)的土拍溢价率,核心区位地块的抢地热度明显高于非核心区域(比如广州金沙洲地块、重庆沙坪坝西永地块);三是联合拿地成为了常态,尤其是“民企+国央企”的组合,具体比如广州和北京的土拍结果,“民企+国央企”的组合抢地优势以及实际抢下土地的成绩都非常亮眼;四是本土房企开始发挥拿地优势,比如长春除了中铁置地、华润、万科外的其余成交地块全都是本土房企取得,重庆土拍火热的情况下本土房企海成、康田、华宇等也分到了一杯羹,广州本土的越秀更是以168.98亿总价斩获7宗地块并成为最大赢家,杭州土拍中宋都、广宇、西房、杭房这些拿地主体也都是本土房企。

二、集中土拍引起的拿地和前融市场变化

我们注意到,集中拍地的制度设计在一定程度上造成了房企在上半年补仓的焦虑情绪,一旦房企在各个城市的首次集中土拍中都无法拿到土地补仓,那后续的推货时间、全年业绩甚至规模、排名的保持等全部都会出现连锁反应,因此目前出现的抢地情绪也就不足为奇。尽管如此,在市场分化的大背景下,我们还是注意到了很多新的业务变化。

(一)集中供地政策正打上补丁并让民营房企重拾拿地信心

因重庆、广州、杭州等城市的集中土拍实在太过火爆,超高的成交溢价率引起了民众对集中供地“稳地价、稳房价、稳预期”初衷的批评和质疑,因此不少城市对集中供地的政策实施打上了一些补丁。以上海为例,本次集中拍地的操作中明确禁止房企利用马甲参拍(围标)地块,其中马甲主要是针对“两个申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织(申请人的母公司为上市公司的,该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外),也视为同一名申请人。”上海这个补丁对于民营房企来说是个很大的利好,毕竟广州、重庆等地的土拍中融资能力强、融资成本低或资金雄厚的国央企通过无数个马甲拿地的情况对民企来说绝对是难以承受的竞争压力。

除上海之外,杭州土地竞拍的保证金缴付比例设置地较低一些,不少地块5000万起的保证金门槛还是让更多的民企实现了参拍,杭州本土的一些非百强房企在本次土拍中顺利拿到一些地块就是比较好的证明,当然北京那边动辄20%起的保证金缴纳比例对中小房企来说就显得不太友好,光是在报名参拍的企业中就很难找到中小房企的影子。

值得一提的是,集中供地的补丁性政策对地产行业的公平竞争环境至关重要。我们前一段时间天天都在操心着地产进入国央企时代后前融业务还能做多久(主要是国央企的业务很难做进去,成本方面的竞争太过激烈),直到看到上海和杭州的政策才稍微放心了一点,毕竟对于我们前融机构来说,民营企业的百家齐放绝对会比国央企的高度集中好上一些。

(二)非重点城市的土拍变热,前融亦被看好

集中供地新规主要针对的是22个重点城市,具体包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等。我们注意到,因上述重点城市的土拍抢地难度上升,比如广州、重庆、杭州、北京等城市的土拍基本都是国央企和头部房企的主场,因此很多房企都将拿地战场放到了其他二线甚至三四线的城市。比较明显的比如环一线的城市中,东莞和南通都因为地价、房价上涨过猛而被监管部门叫去喝茶;还有就是类似粤西的湛江,也因为紧临海南(自贸港)的缘故而变得大热。值得一提的是,在我们目前放款的前融项目中,大部分都已是强主体弱区域的项目,这也在一定程度上说明了热点城市的拿地和融资竞争的激烈程度,具体比如我们对一些前20强房企三四线城市项目的前融放款中,虽然年化成本仍旧只能做到10%-12%,但我们面临的前融同行竞争会相对小很多。

(三)本土房企拿地优势明显,地方性国企输血成主导

前文有提到过,本土房企在集中拍地的背景下有着一定的竞争优势,具体比如上文提及的长春、重庆、广州、杭州土拍中本土房企的竞拍成绩。在逻辑上来说,土地集中出让引起各大城市供地规模的增加后,房企需要提前对市场和多个地块进行研判,本土房企在信息获取、项目研判、拿地策略研究上的优势此时就可以充分发挥出来,因此拿地变得理性和精准化后,区域深耕型房企反而能有更多的拿地机会。

我们注意到,这些本土房企的拿地前融大部分都是靠地方性的国企输送前融资金,因此在集中供地背景下出现了相得益彰的结果,但因地方性国企的业务范围大都无法出市或出省,因此目前这些本土房企也在努力尝试更市场化的融资渠道和融资产品模式。在我们目前的前融业务中,虽然主要客户对象仍旧是百强房企,但这些地方龙头房企仍旧是我们觉得需要努力争取的客户,因为相比一些高杠杆的百强房企,显然这些地方性的实力房企会更加保守和稳健一些,因此我们提供前融放款的成本也就不会高出多少。

(四)联合拿地成为趋势,合作各方的前融受重视

前文总结的土拍成交结果中,我们提到了“民企+国央企”联合拿地的趋势问题,从广州、重庆、北京、杭州的土拍结果来看,我们认为联合拿地的趋势不会减弱,相反只会越来越强,核心原因就是一二线城市的抢地难度只增不减,因此在竞拍策略上通过联合体的形式用金额相同的资金同时竞拍多个地块,不管是资金效益还是竞拍成功率都能大幅提高,因此联合拿地成为一些民企的拿地策略首选有其必然的原因。

在合作开发项目的前融中,合作各方各自的前融如何解决成为了一个难点问题。从操作方面来看,合作开发的任何一方股东需要前融时,都必须解决风控措施的设置问题,而这个风控措施的设置又必须与项目公司的操盘挂钩,因此申请前融的这方股东不对项目拥有操盘权时就无法配合办理风控措施的设置(能提供过渡性或者其他的抵、质押物的则另当别论)。具体以我们的“信托+基金/有限合伙”的优先股融资产品为例,在合作开发项目的融资中,我们目前一般仅能向强主体(比如国央企或百强房企)的这一方提供前融,或者是由强主体提供背书情况下我们提供前融,目前遇到的最棘手的也还是投后监管是否能实现的问题。总的来说,在合作拿地的各方中,不管融资方是大股东还是小股东,只要融资方具有操盘权,或者合作的另一方能配合我们处理风控措施的设置和投后监管的问题,那我们的前融基本都还是能够正常地操作。

三、房企的羽毛有多重要

这两个月的集中土拍中,我们发现了一个很有意思的现象,具体就是拍到土地的房企中,很少能看到那些在近半年出过网红新闻的房企。资本市场是个比较奇特的情绪性市场,比如北方的几家大房企出现问题后,房企的境外发债都开始被很多境外的机构持观望态度了,当然最明显的还是全行业内各类资金机构对环京市场的看空,由此又进一步加大了这些区域的房企和项目的融资难度。

这段时间以来,很多同行都很频繁地交流又把哪家哪家房企拉进了限制准入名单或者黑名单,个中原因无非就是房企的一些网红新闻、违约事件、战略失误或经营困境等等,值得特别注意的就是这种情绪的传导甚至是容易引起的踩踏效应。举个简单的例子,一家房企因为一个违约事件可能导致一系列连锁反应,比如对一家机构违约后其他机构全部收贷,甚至起诉、查封并造成踩踏的后果,已没落或倒下的原来几家百强房企就是最好的证明。从前融机构的角度来说,我们任何时候都不会希望遇到房企违约的事情,但从业务本身的操作来说,我们更倾向于交易对手任何时候都能恪守基本的诚实和信用原则,而这也是地产前融业务赖以生存的基础。因此,在2021年的抢地背景下,我们认为开发商需要更加注重的其实是自己的羽毛(信用)问题,因为羽毛最终决定了开发商能飞多高、能飞多远。

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