一个“新规”,地产再无黑马房企

地产大爆炸 地产大爆炸
2021-07-28 14:20 259 0 0
住建部等八部门在当天发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,进一步加大了业内对于下半年楼市调控从严、从紧的预期。

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

开放三胎政策后,与之相关的配套正在紧密推进。

7月23日,中办国办印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》,教育股应声大跌。

持续几天,投资者真正见识到了什么是腥风血雨。

值得注意的是,这份意见不是由教育部印发,而是中办国办,可见份量之重。

与此同时,住建部等八部门也在当天发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,进一步加大了业内对于下半年楼市调控从严、从紧的预期。

通知从房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务等四方面入手,对房地产市场秩序进行全面规范,以解决此前房地产市场长期存在的一些“顽疾”。

同样值得注意的是,这一次是少见的多部委同时发文,一方面表示了中央部委的强调控,另一方面也代表了楼市调控正进入下半场,到了秩序整治的时期。

结合近日网络上疯传的消息——开发商拿地金额不得超过40%,同时经营性现金流必须为正。

虽然消息中的内容后来被证实三道红线同步要求之一,并非新纳入,但此时重提,足见风声越来越紧。

01

当趋势收紧,尽管不知道拿地金额不超过40%比例是对照全口径销售额还是权益销售额,还是有不少机构根据统计的数据做了拿地销售比排行。

炸天团去围观了下,到底谁超标,谁没踩线就像是个罗生门。

因为目前拿地,一二线城市是比较透明的,三四线城市相对来说就不是那么清晰了,这导致各大机构统计都不是那么精确。

尽管有消息说,该比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出,但非招拍挂拿地、拿地权益占比、收并购等都会影响拿地金额的准确性判断。

除非房企主动披露,很少有机构能从公开市场拿到真实数据。

相较于扑朔迷离的销售额,拿地金额可谓是更加的扑朔迷离。

如果只是依靠房企单方面公布,而不是监管部门对此做一个明晰的规定的话,那么这里面的操作空间就太大了。

正常的销售数据,需要在网前备案之后才能被认可,但很多房企,在客户交了诚意金以后,就计算进销售额了。

另外就是合约销售额和权益销售额,权益销售额是房企按照股权比例来计算销售额,合约销售额就涉及并表的概念了。

有的房企资金本身资金实力、经营能力有限,但是对规模有迫切的要求,为了在销售榜单上有个好名次,他们不惜放弃操盘权,与其他房企展开很多项目上的合作。

这时候,如果是按照合约销售额来计算拿地销售比,那么这部分房企的数据就全然失真了。

前面的操作手段还算是好的,这些年有房企就真的是为规模而规模,不惜买榜、注水等,这些就更上不得台面了。

未来出台这样的政策后,也有可能引发另外一个问题:房企隐藏在幕后,采用马甲或者其他关联方、非关联方拿地,代建等方式隐藏真实的拿地金额。

02

尽管是个操作难度大,但可以肯定的是,作为三道红线的同步要求,这个政策一定会执行。

记得去年三道红线出来时,房企一片哀嚎,其实背地里,大家想出了很多红变绿的法宝。

明面上看到的方式有:

减少拿地;降低费用支出;出售不良资产和股权;引入战投;分拆旗下物业板块上市;打折促销,增加回款;让全体员工背上硬性的销售指标等等。

暗地里,则运用各种财技来粉饰报表:

包括近日被监管部纳入监控的商票;明股实债,通过扩大少数股东权益规模来降低净负债率;对表外业务进行处理,只并表合营公司的利润,不并表其债务等等

这些财技,都能够帮助房企在半年时间内神奇的实现由红变绿。

监管层面并不是不知道,政策推进也是个循序渐进的过程。

在商票这个融资天敌大行其道之时,三道红线监管突然反将一军,要求房企将商票数据随 " 三道红线 " 监测数据每月上报。

按照这个趋势,未来商票被纳入 " 三道红线 " 指标中的有息负债指标计算将是大概率事件。

由此可见,只要监管部门下决心,一系列与房地产调控政策相关的细化措施就会陆续出来,为监管堵上漏洞,打上补丁。

03

记得首轮集中土拍进行的如火如荼时,炸天团曾撰文写过,不管是三道红线融资新规,还是两集中土地新政,其实是给央企国企弯道超车的机会。

因为他们历来经营稳健,资金背景雄厚,钱来的渠道多还便宜。

但如今从政策来看,他们也被牢牢的锁在了牢笼里,因为钱再多,销售业绩不好,拿地也一样受到约束。

而那些想要加高杠杆囤地实现规模突破的房企就更难了,发债、信托融资、资管产品、海外融资与三道红线紧密结合,任你是孙悟空也逃不出如来佛的手掌心。

此时,我们不要低估政策的决心,只要他们想就一定能办到。

这也意味着,从今往后,只要政策不变,房地产行业再无黑马。

黑马崛起,只能是过去的传说或者是其他行业的传奇了。

04

开篇,我们只说过教育股腥风血雨,实际上在上周五住建部、国家发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办这8个部门联合发文后,地产股也是应声大跌。

虽然没有教育股那么惨烈,但这是建立在地产股连续几年被打趴在地的基础上,很多房企已经跌无可跌,又被推至谷底。

至于房地产会不会是下一个被政策颠覆的行业?

这里有一组数据。

2021年上半年,全国国有土地使用权出让收入34436亿元,与土地和房地产相关的税收为11704亿元,总收入达到46146万亿元。

这个数据,占上半年全国财政收入117116万亿元的39.39%,占地方财政收入62492万亿元的73.83%,占全国税收100461万亿的45.92%。

这些占比,创下了1987年以来同期历史新高。

房地产行业依旧很重要,不过在最严监管时代,房企不会再有好日子了!

还没关注的,抓紧上车了!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“地产大爆炸”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 一个“新规”,地产再无黑马房企

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