万达商管集团:正谋求轻资产商业运营业务分拆上市

克而瑞地产研究 克而瑞地产研究
2021-04-29 11:24 389 0 0
目前的万达商管已经完全剥离了传统地产开发业务,完全转型为商业管理运营公司,盈利能力强劲,现金流稳定可观。

作者:克而瑞研究中心

来源:克而瑞地产研究(ID:cricyjzx)


目前的万达商管已经完全剥离了传统地产开发业务,完全转型为商业管理运营公司,盈利能力强劲,现金流稳定可观。

近日,万达商管发布2020年债券报告,企业全面转型成为国内最大的商业运营管理公司,且有序推进轻资产化,自2021年开始仅发展轻资产商场。资本市场上同样有大动作,3月24日,集团发布公告撤回万达商管A股IPO申请,并谋划重组轻资产业务境外上市, 3月29日,万达商管集团与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

全面转型完成,投资物业租赁管理收入维持增长,净利润率突破35%。2020年万达商管实现营业收入391.34亿元,同比下降50.25%。收入的下降主要是两方面因素影响,其中最主要的原因是2020年万达商管全面剥离住宅物业开发业务,转型商业运营及管理公司。从收入结构来看非常明显,2020年企业物业销售收入为-0.67亿元,而上年该分部业务收入为382.18亿元。另外由于疫情原因,企业减免了43.3亿元的租金,酒店等业务也受到不同程度的影响,收入有所下滑。不过值得关注的是尽管减免了超过40亿租金,2020年企业的投资物业租赁及管理收入仍然维持了正向增长势头,业务韧性强劲。另外由于企业已无利润率相对较低的物业销售收入入账,收入主要由盈利较强的投资物业租赁及管理业务贡献,2021年集团净利率再上台阶,全年净利率高达35.34%。

商场开业总量第一,出租率居行业前列,单店营收保持稳定,毛利率处于中上水平,万达广场规模及经营“双优”。根据各家公司发布的公开信息,截止至2020年底,万达商管开业数量最为领先,达到368座。不仅2020年新开业数量最多,2021年计划开业数量上,万达同样大幅领先其他企业,规模优势持续扩大。在经营情况方面,万达同样表现良好,出租率常年保持99%以上,截止至2020年底,万达广场的出租率达到99.4%,仅次于新城控股,居于行业前列。毛利率方面,万达商管2020年投资物业租赁及管理业务毛利率为74.38%,同比下滑1.87个百分点,低于龙湖投资物业盈利水平,但仍处于监测企业中的中上水准,单店营收上,万达商管2020年单店营收1.06亿元/店/年,与去年同期基本持平,相比于同样重点布局三四线的新城和宝龙,万达广场的单店营收具有一定优势。

疫情不改趋势,2020年开业45座目标顺利完成,2021年开始进入全面轻资产化模式。尽管疫情影响,但是通过“模块化管理”等高科技手段,2020年全年万达顺利完成开业45家万达广场的营运目标,截止至2020年底万达共在全国开业了368座广场,数量居于全国第一。与此同时,企业的轻资产化战略也有序推进,2020年9月,万达商管正式对外宣布从2021年开始,不再发展“重资产”,全面实施“轻资产”战略,即企业不出万达广场的资金也不再持有,只输出品牌,负责设计、建设与运营,并分得收益。根据企业公布信息,2020年开业广场中27座为轻资产模式,占比达到60%,当年新签约60个轻资产万达广场,是2019年的167%。截止到2020年底,在建的142个万达广场中,轻资产占比超过80%,2021年企业计划更进一步,以签约70座轻资产万达广场为目标。

债务规模持续缩减,短期存在一定的债务压力。截止至2020年底,万达商管总有息债务规模为1736.26亿元,相比去年同期下降近90亿元,债务规模进一步缩减,可以看到自转型以来,企业债务总额得到持续管控。但需要关注的是企业的现金短债比也在持续下降,截止至期末已经降至0.85,短期内存在一定的债务压力。不过由于2021年万达将全面舍弃重资产模式转向轻资产运营,因此在投资费用持续收缩,而万达广场贡献稳定可观现金流入的运营模式下,企业债务情况也将持续修复。且根据企业公布,2020年经营净现金流入为132.1亿元,现金利息保障倍数为2.60,因此短期内虽有偿债压力,但并无风险。

21年中旬步入偿债高峰期,企业正借新还旧纾解债务压力。根据企业2020年中期披露的报告,2021年将会有247.56亿元的债券集中到期,主要集中在2021年的5-7月。面对集中兑付的资金压力,企业在2020年下半年开始提前发行四笔债券,合计融资额99亿元,全部用作偿还有息债务,以对冲到期债务高峰期,融资利率方面均在6%以下,相较于2020年典型房企6.07%的平均融资利率也有优势。根据2020年报告公布的债券余额情况,截止至年底,16万达01已完成兑付。另外根据CRIC监测,“大连万达商业管理集团股份有限公司公开发行2021年公司债券”已经被上交所成功受理,总规模达到128亿元,若能成功获准发行,企业新发行债务基本可对冲到期债券总额,短期债务压力得到有效缓解。

撤回A股上市申请,谋划轻资产上市,珠海国资委30亿领投。2021年3月24日,万达集团发布公告,宣布撤回万达商管A股IPO申请,同时宣布对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市。短短几天后的3月29日,万达商管集团与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。重组后的万达轻资产商管公司将全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的管理,模式类似于已经上市的宝龙商业。目前在A股及H股物业管理股都比较受到资本的青睐,而万达轻资产商管公司不仅拥有规模效应和强大的品牌力,且企业未来将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式,流量为王的时代,相信万达轻资产商管也会获得不错的资本溢价。

整体来讲,目前的万达商管已经完全剥离了传统地产开发业务,完全转型为商业管理运营公司,盈利能力强劲,现金流稳定可观。虽然仍存有规模较大的有息债务,但通过借新还旧可以帮助企业平滑债务周期,且随着2021年开始坚定不移的全面轻资产化,债务增量也会得到控制。作为国内商业的先行者,万达广场已经成长为拥有强大的号召力的商业品牌,但是近几年来,包括新城、宝龙等多家公司都在加大商业投入,企业的竞争压力也会增加。如何丰富创新商业业态,扩大业务规模,提升竞争力仍是万达需要思考的命题。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“克而瑞地产研究”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 评司论企|万达商管集团:正谋求轻资产商业运营业务分拆上市

克而瑞地产研究

克而瑞研究中心是易居企业集团专业研究部门。十余年来,我们专注于房地产行业和企业课题的深入探究,日度、周度、月度等多重常规研究成果定期发布,每年上百篇重磅专题推出,已连续十年发布中国房地产企业销售排行榜,备受业界关注。

74篇

文章

4.8万

总阅读量

推荐专栏
更多>>
  • 观点
    观点

    观点(www.guandian.cn)向来以提供迅速、准确的房地产资讯与深度内容给房地产行业、金融资本以及专业市场而享誉业内。公众号ID:guandianweixin

  • 雷达财经
  • ATFX
    ATFX

    ATFX是一家国际化在线差价合约经纪商,持有多国牌照包括英国FCA、塞浦路斯CySEC及阿联酋FSRA为确保所有客户资金都受到保护。 ATFX为全球投资者提供近100种差价合约交易产品,其高效安全的出入金体验备受投资者青睐。 ATFX已在全球不同城市设立了11个办事处为客户订制专属的服务和交易支持。伦敦、利马索尔、曼谷、胡志明、阿布扎比、迪拜、马尼拉、台湾、香港、吉隆坡、新山。我们用最专业的知识和具有本地特色的语言服务当地客户。 ATFX同时也在全球获得了众多荣誉奖项,英国网上个人财富"2018年最佳无交易员平台(NDD)外汇经纪商",“2019佳外汇差价合约经纪商”,2018最佳外汇差价合约经纪商”,“2017年欧洲增长最快速外汇经纪商”“2017 最佳外汇客户服务商”“英国年度最佳经纪商”,“创意及卓越金融市场”等全球殊荣。

  • 金融二叉树
    金融二叉树

    金融二叉树定位于专业的资产管理领域原创与分享平台,提供市场热点解读、案例及实务操作分析、业务交流资讯等专业信息。

  • 新金融琅琊榜
    新金融琅琊榜

    新金融原创自媒体。关注金融科技发展趋势与金融机构转型动向。

  • 西政资本
    西政资本

    西政资本--西政地产、金融圈校友倾心打造的地产、资本运作平台,为您提供最全面、最专业的地产、金融知识及实操干货!微信公众号ID:xizheng_ziben

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通