开发商在更新改造中易犯的十二大错(上)

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2021-08-04 17:12 777 0 0
结合工作实践,谈谈开发商在更新改造中易犯的十大错。

作者:我眼中的城市更新

来源:我眼中的城市更新(ID:WYZDCSGX)

前言          

在10来年从事更新改造的工作实践中,接触了不少大大小小的开发商,知名或默默无名的平台公司,参与了不少更新项目的操盘与咨询服务。亲眼见到不少乘风而起的开发商,也见到不少血本无归的开发商。结合工作实践,谈谈开发商在更新改造中易犯的十大错。如有缺漏或不妥之处,敬请多包涵。

01

以为钱多,胡乱拓展

更新改造,绝非仅仅是房地产开发。更强调完善城市治理,缓解“大城市病”,消除安全生产消防及环保隐患,提供更多的公共配套市政基础设施,美化环境,提高土地节约集约使用效率,改变规划功能,导入产业,改善市民的生活居住环境等。考验的是开发商的综合能力,绝非简单的价高者得。更别觉得资金雄厚,品牌知名度高就万事大吉。

一些开发商,尤其是外地或跨行业的开发商,不了解具体城市更新模式,不熟悉更新的打法。借助外地、跨行业获得雄厚资金或傍排名前十的大开发商。认为资金雄厚,政商关系不错,胡乱投资拓展,更新项目坑深风险多,一头扎进去,投入几千万几亿十几亿,但项目难以推动,导致不少骑虎难下甚至血本无归跑路。

02
各方诉求,缺乏了解
更新改造项目,必须结合当地实际情况,这个当地不仅仅是某个城市,甚至必须了解某个镇街具体项目实际情况。了解当地政府对该更新改造项目的发展定位,诉求,解决那些具体的问题;了解当地的风土人情,村集体的诉求和忧虑,被拆迁人的期望值;了解当地合作伙伴的想法,存在那些问题,如何扬长避短,资源互补。多方达成共识,形成统一战线,尽快推动。

某些开发商,尤其外地或跨行业开发商,不了解当地实际情况,也不充分调查研究其他利益方的诉求和问题。以为强龙可以压过地头蛇,觉得凭借的政商关系可以掌控一切,盲冲硬干。最后不仅未能达成共识,反而把合作伙伴及其他利益方得罪,项目停滞不前。

03
缺乏风控,感觉良好

更新改造项目一般地理位置较优越,更新改造范围基本都是建成区,涉及巨大的经济利益、涉及利益群体众多,各种历史遗留问题复杂。总之,坑深风险多。

某些更新改造项目现状容积率低,规划条件不错,表面上经济账非常优越。某些开发商缺乏风控意识,未加以认真深入调查研究,迫不及待的一头深扎进去。最后发现坑深不可测,难题棘手动弹不得,骑虎难下,进退两难。

04

盲目占坑,大赌预期

前几年深圳的更新改造市场火爆,这两年东莞广州的更新改造市场如火如荼。一些相对劣质的更新改造项目也有很多热钱涌入,这些热钱背后的很多外地开发商甚至本地小开发商没有更新改造经验,从未吃过苦头,见到很多开发商都赚得盆满钵满,觉得别人行,我自己也不差,完全可以依瓢画葫芦按图索引大赚问题不大。

这些开发商觉得目前这些更新改造项目暂时是相对劣质,城市的发展始终要更新改造,不如先占坑落子。搞不好几年后政策会有所改变,母鸡也会变凤凰的一天。但是占坑也要付出各种前期成本,不具有相关政策的预判能力,盲目赌预期要付出代价。

05
自信过头,刚愎自用

更新改造具有地方的鲜明特色,必须接地气,才能更好的操盘当地的更新项目。某些开发商借助前几年去库存的东风,在外地房地产市场过得相当滋润。不了解更新改造的本质与内涵,不了解各城市更新改造政策与具体操盘模式。

这些开发商的固执心态和膨胀的自信心,即便在进入更新改造市场,引入更新改造职业经理人,但做不到兼听则明不乐意听取他人意见,不肯授权职业经理人,认为自己永远都是正确。刚愎自用,难以脱离以往的固定思维模式,妄图用外地经验,过往的招拍挂开发模式强行推动本地更新改造项目。后果就是投入几千万几个亿浪花都不见溅起几滴。

06
管理低下,执行力差

某些跨行而来的开发商尤其是平台公司,从未开发过房地产项目,更别说操作过更新改造项目。但是觉得自己与某些利益方关系不错或者本身在更新改造项目范围内有一定的土地物业,觉得优势巨大,其他利益方都离不开自己,自带干粮盲目介入更新改造项目。

这些更新改造领域的新手,未具备有相应的房地产尤其更新改造经验,往往从制造业或其他行业转战缺乏团队,不了解政策,对其他利益方的诉求不了解都可以借助外部机构完善。但是本身管理房地产行业经验匮乏,导致执行力差,项目速度慢,长期停滞不前,甚至出现内外勾结损害公司利益的现象出现。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 干货|开发商在更新改造中易犯的十二大错(上)

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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