那个搞代建的房企,翻车了

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2021-07-12 11:28 2814 0 0
一肚子苦水,皮都要脱了三层

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

代建在投资人眼里,可谓是非常好的一种拿地合作模式,不少公司将代建定义为低风险项目。因为代建项目大多是零自有资金投入,或者是极少的资金投入,对于房企来说风险相对较小。但是这并不意味着代建就完全没风险,实际上搞代建的风险还是挺大的,搞不好甚至会“翻车”。

最近,跟圈内一位投资总(简称老李)聊起他经手的一个代建项目,他本人表示一肚子苦水,皮都要脱了三层。

老李所在的公司,是一家擅长搞代建的房企,在2020年上半年的时候,经公司领导介绍了位于本省某三线城市的一个代建项目。项目商业比例为60%,住宅只有40%,因为项目方是本地小房企,资金能力有限,项目公司还有一定的负债,故而寻求代建方垫资代建。但是住宅部分大部已经销售,工程已经停工了半年。

考虑到项目商业体量大,而且有一定的负债,老李建议公司以纯代建的形式参与这个项目合作,项目所需的借款,由老李找某信托机构提供,但是老李的公司需要进行信用背书,承担连带责任,同时老李公司收取融资款的3.5%作为担保费。

代建协议签订后,融资进入一切都很顺利,直到项目的商业开售,问题开始暴露出来。因为商业和公寓的产品和定价问题(这个关键事项,在代建协议里约定由项目方决定),项目方一直不肯妥协,老李做了多次工作都无功而返。就这样扯皮,耽误了半年时间,很快就到了归还第一笔融资款的最后截止期限。因为项目没有销售回款,自然也就没有现金流用于支付贷款,项目方本身除了这个项目也没有其他业务,更不可能提供资金来偿还贷款。

在最后的催收期限截止后,信托机构把这个项目公司告上了法庭,并且将老李的公司列为被告,承担连带清偿还款的责任。并且因为这个负面新闻,老李家公司上了热搜,影响了集团的整体融资。说到这里,老李就觉得很冤屈,好好的代建项目,把公司带进了坑,都怪项目方过于执拗,而且自身没有任何资产可以偿债。

因为前期已经的住宅部分,即将到交楼时间,因为资金的问题,这个项目陷入了长期的停工。这个事情继续恶化,将会导致交楼逾期,这会产生很大的负面影响,毕竟这个项目名字前面,还挂的是老李家公司的名字。

经过了长达一年的反复协商,处理这个问题,并且最终在当地政府的协调下,老李家公司,不得不接受全盘收购该项目,在原有资产评估价格上,进行一定的打折。并且在跟信托机构协商一致的情况下,信托机构同意债务延期,并且申请司法冻结,由老李家公司继续开发销售后还款。

像老李所在的这种擅长搞代建的房企,都会陷入扯皮的问题,还把轻资产生生干成了重资产。代建背后的水,其实是很深的。

代建方要在项目开发过程中协调各类复杂的问题,本身就是一个高难度操作。

代建方操盘的先天弱势,就是你不是业主单位,只有管理权在多数时候是被动的。在项目开发期间,代建方需要协调报建、运营、工程、成本、研发设计、财务等各个板块的事情。虽然在代建协议里面,一般会约定那些事情代建方可以自己说了算,但是项目方始终都是有发言权的,临时改变想法的也比比皆是。

除此之外,很多项目公司是由多个股东构成的,一旦有一个股东有异议,哪怕是只有1%股权的小股东,也能给项目的开发制造不少的阻碍。因此,熟练搞代建的房企,都知道在前期洽谈的时候,进行项目筛选。

除此之外,借钱,是永远绕不开的雷区。

很多代建项目,本身情况还是不错的,关键问题就是缺钱。这个问题其实也很容易理解,项目方要是既有钱又有地,就不会找你合作了。因此代建项目或多或少都会让代建方借款,或者垫资。直接给借款风险无限大,因此间接提供融资支持是最好的,现在主流的,比较安全的间接资金提供方式,有两种形式:

一种是由房企自己成立的投资集团,为集团下属的独立的子公司,负责单独给代建项目融资,按照市场利率支付融资成本。这种方式下,房企是赚了两道钱,而且由专门的投资机构把关,风险本身也得到了控制。但是搞一个专业的投资公司,并且维护一个专业的团队,本身也是一个不低的门槛,除非是专门干代建的房企,比如金地、绿城。

另一种,就是老李公司的这种做法,由代建方提供信用背书,帮助项目方融资并且收取一定担保费用。这种做法也有风险,那就是万一项目方不能偿还债务,需要承担连带清偿责任。解决这个问题的关键,就要仔细筛选项目方。

而项目方的开发规模,资金规模,则是一个很简单粗暴的衡量标准。一些地方的小开发企业,本身的资金能力有限,一旦项目开发出现意外,项目就很容易陷入停顿,项目变成烂尾楼。代建方收不到代建费都是小事儿,影响品牌形象,甚至是要代建方自掏资金整体收购都是最严重的。除此之外,对项目方的资金情况进行详细的摸底,也是代建达成前必须要做的功课。

以绿城代建为例,绿城这两年在严格控制跟小房企的合作,比例要控制在30%以内,主要抓地方平台国企和一些中等规模的房企。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 那个搞代建的房企,翻车了

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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