土拍大数据:“国企盛宴”掩护下的分配机制大变局

扒财经 扒财经
2022-05-21 08:29 265 0 0
继苏州土拍落幕,今年已经有北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、济南、青岛、合肥、厦门、福州、重庆、武汉、太原、宁波等15座城市完成了集中土拍。

作者:陈文莉

继苏州土拍落幕,今年已经有北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、济南、青岛、合肥、厦门、福州、重庆、武汉、太原、宁波等15座城市完成了集中土拍。

凤凰网风财讯统计发现,截至5月11日发稿,2022年1-5月拿地金额及面积前十的房企几乎都是国资企业,主要分类两类——

第一类是头部国企,如绿城、中海、华润、建发、保利等,其中绿城中国、建发房产和华润置地的拿地金额超过200亿。

第二类是区域国企,如上海地产、广州地铁、大家房产(杭州城建)、武汉城建、苏高新、陕建地产等,纷纷在金额榜和面积榜上涌进TOP行列。

这表面上看是一场“国企的盛宴”,但仔细分析此次拿地的国企情况,回顾2021年三批次集中土拍拿地后的开发现状,凤凰网风财讯发现,从兜底再分配,到风险共担、利益共享,这也是房地产合作模式和市场资源分配机制的“一场大变革”。

01 买地再分工 国企“兜底后变身”

2022年的第一批次集中土拍中,地方城投、区域国企的存在依旧强势。

大冶新铜都城市发展投资集团、徐州新城区国有资产经营、菏泽菏发城市建设、丰县城市投资发展集团等极其小众的区县级城投平台公司,也能名列前茅,甚至部分挺进了全国拿地面积TOP10。

但诸葛找房分析师认为,城投、城建类公司的开发操盘等能力有待观察,大规模拿地开发本身就存在压力,如果无法保证项目顺利去化,则会激化成为风险。所以地方平台公司普遍会与优质房企合作,取长补短,共同开发。

的确,风财讯注意到,不少在2021年集中土拍中拿地的地方国企和城投公司,正在对外招标,引入各类房企合作。

例如杭州地铁集团,其在2021年以29.82亿元的底价竞得“杭州地铁4号线二期工程勾庄车辆段上地块”。近日,越秀地产以17亿元取得项目公司杭州北汇置业51%股权,获得该地块上盖物业项目,也由此开启了TOD全国化战略布局。


另外,风财讯获悉,4月13日,天津泰达城投集团启动了“优质项目招商推介”,包含片区开发项目、轨道及TOD项目、城市更新项目、不动产项目及土地出让五大板块。

其中,推介项目所涉的多个地块是泰达城投在集中土拍中所获。

例如,天津的郁江道、中新生态城等地块,均是泰达城投在2021年天津第三批集中供地中所拿。

此外,风财讯观察到,部分城投地方平台也存在“融资压力”,这是倒逼其对外合作的直接原因。

Wind数据显示,2022年1-4月城投债发行1.93万亿,相比上年同期下降11%。

同时,市场早有传闻,城投债发行收紧,至少有5家国有银行增加了弱势地方融资平台的贷款限制,据传部分主体只准借新还旧。

城投的日子没有以前那么“富裕”了,无疑要引入更多类型的合作企业分摊资金压力。

02 地主变服务商 开发商“身份转换”

反过来,“城投兜底,再对外合作”,这种格局的出现,使得一些头部房企即使不参与土拍,也有地可开、有项目可做。

风财讯注意到,万科尽管缺席了今年5月4日的广州市首轮集中供地,但它仍可能是这轮土拍中,收获最多的房企。

5月9日,广州市政府与万科签署战略合作框架协议,双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作,并建立常态化沟通联络机制,推动合作事项落实。

业内人士告诉风财讯,本轮土拍中广州市政和地铁集团都拿了多块地,通常情况下,这类国资平台在拿地后,会引入专业的房地产开发商进行合作开发。而和广州市政府有战略合作的万科,会有一定的竞争优势。

同样,上海地产集团在今年1-4月斥资135亿元拿地,位列全国第六,其也是2021年上海最大的地主。

目前,中华企业、上实集团、申能集团等企业均有项目,源自上海地产集团所获土地。

2021年上海最大规模的城市更新工程,上海地产集团则引入了万科、招商蛇口、中交集团、保利发展等开发企业合作。

实际上,对于地方城投平台而言,开发建设并非其主业,也并非其诉求,它们要做的是为地方财政托底,稳定房地产市场,合理分配资源,实现价值最大化。

而这就是优质的民营和国资开发商的机会,随之开发商也需要逐渐适应从“地主”变身“服务商”的转换。

03 国企烘托氛围 民企抱团求生

回顾近两年的集中土拍,拿地主力几乎都是国企,民营房企拿地率虽不高,但也有自己的参与方式。

例如,2月的北京首轮土拍中,唯一一家拿地的民营房企旭辉控股。

风财讯注意到,这是旭辉自2021年11月以来,第一次在公开土拍中独立拿地。而在过去的半年时间里,旭辉的普遍做法是联合拿地,参股合作。

据悉,旭辉参与的[北京密云区水源路南侧 MY00-0104-6016地块]中,实际持股仅10%。

该地块由“首开+住总+密云城投+旭辉”联合体以 20.7亿元竞得,项目开发公司北京祥之源置业,则由北京住总集团全资子公司联合北京旭科、北京密云城投共同成立。

按照股权结构,北京住总持股70%,其余三家均持股10%,其中旭辉主要发挥在建设运营和操盘上的优势。而这也是旭辉在近年拿地开发时的“策略”,即携手国资、参股合作。

而在长沙2022年第一批次土拍中,旭辉则选择了和长沙德奥联合拿地。

实际上,“联合拿地、联合融资、分工联合”已经成为房企获地的主要方式之一。

例如在民营经济发达的杭州,今年集中成交的59宗地块中,34宗被国资企业揽去,滨江、众安、融信、德信、金帝等企业则撑起了民企的存在感,此场景一如2021年的第一次集中土拍,彼时尚有滨江、融信等民企积极参与。

而和当时情况相似的是,本轮杭州土拍中多个地块竞得人为联合体。其中,滨江和融信、金帝联手拿下了多个地块,而德信则选择了杭州城投作为此次萧山拿地的小伙伴。

一位房企人士就透露,三四家联合谈一个项目的情况很常见,“要合作”本身不存在争议,无非就是纠结谁操盘、谁并表、出多少钱,毕竟这个市场很少人能吃独食。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来,一些地方国企和平台公司在土拍中扮演着“烘托市场氛围”的角色,其付出的地价款往往就是财政空转的产物。

房地产开发的实际主力还是具有经验和能力的房企,只不过当前情况下房企发展压力较大,需要抱团而生。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“扒财经”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 土拍大数据:“国企盛宴”掩护下的分配机制大变局

扒财经

扒财富干货,扒足料八卦。一个长期关注财经和地产的号。

156篇

文章

10万+

总阅读量

特殊资产行业交流群
厂家证券
推荐专栏
更多>>
  • 愉见财经
    愉见财经

    倦了,归来。 我夜夜守在这里,陪你观金融江湖,有浪有风月。

  • 政信三公子
    政信三公子

    铛煮山川,粟藏世界,有明月清风知此音。呵呵笑,笑酿成白酒,散尽黄金。

  • 齐精智
    齐精智

    齐精智律师,金融、合同、公司纠纷专业律师,北大法学院北大法宝学堂特约讲师,微信号qijingzhi009。

  • 敲响法槌
    敲响法槌

    致力于法律服务,案事件研究。(公众号ID:qiao18305313373)

  • ATFX
    ATFX

    ATFX是一家国际化在线差价合约经纪商,持有多国牌照包括英国FCA、塞浦路斯CySEC及阿联酋FSRA为确保所有客户资金都受到保护。 ATFX为全球投资者提供近100种差价合约交易产品,其高效安全的出入金体验备受投资者青睐。 ATFX已在全球不同城市设立了11个办事处为客户订制专属的服务和交易支持。伦敦、利马索尔、曼谷、胡志明、阿布扎比、迪拜、马尼拉、台湾、香港、吉隆坡、新山。我们用最专业的知识和具有本地特色的语言服务当地客户。 ATFX同时也在全球获得了众多荣誉奖项,英国网上个人财富"2018年最佳无交易员平台(NDD)外汇经纪商",“2019佳外汇差价合约经纪商”,2018最佳外汇差价合约经纪商”,“2017年欧洲增长最快速外汇经纪商”“2017 最佳外汇客户服务商”“英国年度最佳经纪商”,“创意及卓越金融市场”等全球殊荣。

  • 中国破产法论坛
    中国破产法论坛

    中国人民大学破产法研究中心和北京市破产法学会秘书处负责运维的官方公益学术交流平台,与中国破产法论坛及其专题研讨会、破产法文库互补,相得益彰,砥砺思想,传播理念,促进跨部门跨领域跨地域的破产法学术交流。(公众号ID:bjbankruptcylaw)

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通