杭州第二批集中供地在即,出让规则做了5点重大调整!

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2021-07-19 08:25 795 0 0
杭州,作为浙系乃至全国主流房企的主战场,一直都是兵家必争之地。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

杭州,作为浙系乃至全国主流房企的主战场,一直都是兵家必争之地。
低利润+高流速的市场特征,决定了杭州是个流量型城市,地块热度高居不下,尤其在第一批集中供地中变现得尤为明显。
57宗地块悉数出让,每一宗地块都是爆点。除了绿城意外爆冷,几无斩获外,活跃在杭州土拍市场的还是熟悉的面孔:滨江、融信、万科、融创、龙湖等。
激进的拿地方式让不少开发商也尝到了苦头。主要表现在通过规划商墅来提高项目整体货值,进而拉升项目整体利润。
近期,杭州自规的一纸文件直接泼了一盆冷水。

核心内容,寥寥数言:

「杭州对过去一段时间已经出让的住宅地块,除公益性配套公建可独立布置以外,其他配套公建全部必须按照沿街住宅底商形式布置。」

同时,还对这个「沿街住宅底商」的概念做了一个定义:「特指配套公建以住宅三层以下空间设置,或依附于住宅建筑主体设置的三层建筑以下附属空间。」

说白了就是,商墅不批了!

本就微盈或盈亏平衡的高价地直接亏损,据悉,不少开发商内部甚至开始追责相关投资事故。

再来聚焦到第二批集中供地,原本计划6月份公告,可是如期还是鸽了,但如果不出意外,本月将会正式公告。

相较于第一批而言,出让规则与方式也将会迎来重大调整。

调整一、竞价规则

“封顶后竞自持”的出让规则对于很多开发商而言都是比较棘手的。而难点在于自持的处理与解决方案。

虽然部分房企如龙湖、金地、滨江等,可以通过长租公寓去解决,然而盈利模式并不清晰。

对于大不多房企而言,压根在拿地前对自持部分的盈利模式与退出路径并不清晰,而选择将矛盾与难点后延。

据悉,第二批集中供地中,出让规则将由“封顶后竞自持”调整为“封顶后竞配建”。

对于绝大多数房企而言,减少了前期自持部分的资金沉淀,且开发商的算帐逻辑将会进一步趋同。

尤其在限价背景下,开发商算账趋同、利润透明,最终能否拿到地,将比拼的是对于项目的利润要求,预判土拍热度很可能进一步升温。

调整二、公租房配置

除竞价规则外,公租房的配置方式也将会发生重大调整。

现阶段的公租房配置方式是在涉宅地块中分散配置。其中,主城区按照10%,而萧山、余杭、临安、富阳等则按照5%。

据悉,第二批次集中供地将有“分散布置”改为“集中布置”。

各行政区将会集中规划,公租房将会集中布置,以满足对应比例要求。

首先对于项目而言,将会进一步提高项目整体品质;

对开发商而言,在杭州限价且“不愁卖”的市场环境下,无论公租房如何配置,出价能力影响不大;

对于政府层面,公租房的取消将会提高土地出让金。

调整三、勾地制度

第一批集中供地之所以如此的火爆,与杭州特有的勾地制度息息相关。

单地块勾地保证金最高5000万,且无需再次缴纳正式参拍保证金。对于房企而言,极大地降低了参拍门槛与资金要求。

而第二批集中供地中,将会取消勾地保证金制度,对于房企而言,参拍门槛也将会进一步提高。

从这个维度来看,房企将会选择性参拍,对于降低报名家数与参拍热情将会有一定降温作用。

调整四、监管协议

监管协议对于很多房企而言,往往都具有一定的排他性,如第一批次中的临平鼎湖未来社区地块、华润绿汀路地块等。

近期,新政导向对于监管条件的设置也提出了更多规范化、透明化的要求。

原则上将不得设置监管条件,除非为未来社区项目、大型综合体项目,且设置条件必须为普惠性,不得排他。

虽然在某种程度上,降低了商住项目的参拍门槛,但是对于意向房企而言,影响并不大。

调整五、试点“竞品质、竞地价”

杭州将会在第二批集中供地中试点“竞品质”。

据坊间消息,主要调整可能集中在以下几点:

一、第二批集中供地并不全面铺开,而采取试点形式,各行政区上报一宗,说白了就是摸索排雷。

二、 “竞品质”宅地要求更加苛刻,据悉现房+限售可能是标配,堵死了开发商快周转的主意。

对于竞品质地块的各区试点分布如下(非官方版本,仅供参考)

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 杭州第二批集中供地在即,出让规则做了5点重大调整!

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