金辉,一稳当先

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2021-08-17 07:56 350 0 0
从去年“三条红线”政策施行开始,地产行业一直在高压下运行。

作者:宋兵乙

来源:地产风声(ID:fangshi488)

从去年“三条红线”政策施行开始,地产行业一直在高压下运行。

今年的调子比去年还紧,过去的7个月里头,“供地两集中”“40%销售额拿地红线”“二手房指导价”.......

从中央到地方调控政策不断。

这也让业内充分认识到,过去闪电发展,做大做强的日子一去不返了。

地产行业已经从百米赛的比速度,进入到马拉松时刻的比持久力。

在这种大背景下,一向稳健的房企更容易获得跑下去的机会。

8月12日,金辉控股披露了2021上半年业绩报告,从这家以稳为先的房企报告里,也确实能看出这种机会。

有意思的是,我发现今年大家出半年报的速度比以前慢了,金辉是40强房企里头率先“见公婆”的。

01

在金辉的半年报里,首先吸引我的是一组销售数据:

销售金额557.7亿元,同比增幅49.3%。

按照这个节奏,金辉的千亿小目标今年达成问题不大。

在过去的四年里,金辉的年度销售额分别为445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元、927亿元。

逐年稳健扩张。

上半年这组数字也说明,金辉的销售规模在保速提升。

不过相比业绩,金辉自己常说“更在乎高质量的发展”,有一个小故事大概可以侧面印证。

去年金辉港股上市,大家都觉得不管用什么方式,它应该会按下规模“快进键”,在2020年提前突破千亿。

结果,金辉给出来的销售额是972亿。

离千亿就一步之遥,金辉没有刻意去“追求”。

老宋盯着房企的排行榜看了这么多年,像金辉这么老实,咱还是头一回见。

再从它的盈利管理也能发现一二。

今年上半年,金辉确认收入达160.7亿元人民币,同比增幅44.1%;实现毛利润33.9亿元,同比增长33.2%;实现净利润20.1亿元,同比增长92.4%。

同时净利润率也增至12.5%。

一方面,保持着规模有质量的增长;另一方面,也是更重要的一点:金辉聚焦利润经营策略,盈利能力大幅提升。

能在高压的上半年,实现销售、利润的保速保质提升,是企业一以贯之的战略定力决定的。

就像那些能取得好成绩的马拉松选手,他们是通过讲究科学的配速,利用更合理的战术去跑,不是依靠一时的爆发力和瞬间的冲刺。

02

2020下半年,“三道红线”如达摩克利斯之剑横于房企头顶。

它开始对公司内部经营指标、对企业内部资金安全维度高标准监管,震慑感是巨大的。

即使艺高胆子大,也没人会再表演走钢丝。

面对这种变化莫测的大环境,金辉及时作出调整,主动降杠杆:

2020年底,金辉成为第一批绿档达标的企业。

之后部分指标也在持续优化。

上半年,金辉净负债率为75.9%,现金短债比为1.5,剔除预收款项后的资产负债率为68.3%,继续保持“三道红线”政策绿档要求。

其中现金短债比从2020年底的1.4提升为1.5,而剔除预收款项后的资产负债率也比2020年底的69%下降了0.7个百分点。
值得注意的是,金辉还为“三道红线”绿档留足了空间。

截止到今年6月30日,有息负债总额为543.97亿元,较2020年底增速仅为1.2%。

这一债务增速转为全年量化的话,会定格在2.4%的水平,比“三条红线”15%的上限足足要低上两档。

通过一系列的降杠杆操作,金辉也获得更多资本和机构的青睐,从而进一步优化融资成本:

7.47%到6.95%。

相较于2020年底,金辉融资成本下降了0.52个百分点。

与此同时,金辉先后获得三大国际评级机构上调或新增评级的认可。

03

金辉能够在上半年震荡和不确定之中,交出一份不错的业绩,离不开对趋势的判断和拿捏。

比如拿地节奏的合理性。

在“拿地占比不超过销售额40%”政策出台前的上半年,一些房企在首轮集中供地时冲得很猛。

金辉的拿地节奏。一直按照他们管理层曾经对外表态时说的:

量入为出,放弃无效囤地。

我算了一下金辉上半年拿地额占销售额的比例发现,他们只用到了:

26.33%。

新增土注重都市圈布局,避开“集中供地”大热点,布局“新二线”,追求高性价比。

例如北京大兴地块、惠州白云新城5宗涉宅地,金辉都是以底价竞得,土储扩张时机极为精准。

合理的土地成本,向来都是地产利润率的强力保障。

这也是金辉即使在不稳定的周期当中,利润依然在逆向增长的原因之一。

一些房企对“拿地额占销售额不超过40%”的红线胆颤,这对稳健为先,总是量入为出的房企来说,却是一个机会。

金辉上半年只用了“26.33%”的指标:卖出557亿,只花了146亿。如果全年销售额1000亿,意味着金辉下半年至少还有250亿额度买地。这就是稳健带来的机会:

给下半年拿地留出很大的主动权。

8月13日业绩会上,金辉控股执行总裁林宇表示:

从目前反馈来看,下半年土地市场的窗口会比上半年好,下半年,公开市场还将是金辉拿地的主战场。

好的肉出现时,口袋里拥有铜板,就拥有了先机。

04

从百米赛道换到马拉松跑道,后发制人也许更适合跑者。

江河能够入海流,争的不是谁跑得更快或者更早:

争的是滔滔不绝。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 金辉,一稳当先

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