保利百亿夺地

观点 观点
2021-06-22 09:30 216 0 0
单日在三个不同城市连拿四个地块,保利在上半年的集中供地政策出台后迅速开始了收割模式。

作者:观点地产新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

单日在三个不同城市连拿四个地块,保利在上半年的集中供地政策出台后迅速开始了收割模式。

6月18日,保利以总价105.13亿元竞得上海静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块,楼面价51707元/平方米,溢价率8.39%。

同日,保利在长三角的四线城市舟山以总价7.57亿元竞得舟山市新城LC-10-01-06地块,楼面价8947元/平方米,溢价率17.72%。

而在两千公里外的长春首次集中供地土拍中,保利9.11亿元连续竞得长公资土挂〔2021〕135号、136号地块,这两宗地块为富锋保利城的周边延续项目。

单日在三个不同城市连拿四个地块,保利在上半年的集中供地政策出台后迅速开始了收割模式,相对于中海们小心翼翼的算账,保利则要大胆得多。

从上述几宗地块的对比可以发现,保利拿下土地的溢价率并不高,属于相对合理的往年平均水平。

2020年,保利投资拿地的溢价率为13%,截至去年末,保利土储资源1.7亿平方米,其中38个核心城市占比65%,上海、杭州、南京是保利长三角城市中的主要战略重点城市。

以上海为例,保利去年在上海集中向市场推出了6个楼盘,其自称为"滨江六子",主要围绕黄浦江展开,分别为保利首创颂、浦江镇项目,杨浦项目、花木项目、徐汇项目、世博项目,其在上海区域全年销售额超过了100亿元,进入了区域TOP10。

今年,保利还参与了上海地产、招商蛇口、中交、万科、国寿投资、中国太保、中保投资等共同设立的上海城市更新基金,总规模约800亿元,为目前全国落地规模最大的城市更新基金。该基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

而在此次的首批集中供地中,上海设立了一次书面报价的土拍新规,并非其他城市采用的竞自持、竞配建、摇号的政策。

具体而言,在土拍进入一次书面报价环节后,该报价不得超过最高报价,并将以最接近平均价竞得的原则,确定竞得人。这种出让方式可以相对保证地价的合理性,让消费者能收获质量更稳定的产品,房企亦不至于为了利润去缩水减配。

值得注意的是,受到了去年围标事件的影响,中海、万科、华润都没有获准进入市场,这也在侧面降低了此次土拍的竞争程度,央企们是如今集中供地政策下的头号玩家。

一位房地产分析人士告诉观点地产新媒体,横向比较多个城市的首批集中供地,敢于拿地,能够抢到地块的房企大多是央企、国企背景,像滨江、融信这种类型的民企是少数。

其认为,资金实力是主要原因,集中供地是对房企们现金流的测试,尤其是前期土地保证金及后续出让金的集中缴纳,都对房企的短期现金储备提出了考验。

以2020年为例,保利累计实现销售回笼4706亿元,回笼率为93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.60%,有息负债综合成本仅约4.77%,处于行业前列。

不过,不少大型房企都选择在上半年的集中供地保持冷静克制,转道向其他非核心城市获取项目。上述人士称,在核心城市的下一次土拍中,有房企或会迫于土储压力加大在集中供地上的竞争。

据观点地产新媒体了解,此次保利静安百亿地块在出让前的联动房价查询为10.5万元/平方米,最终地块成交价5.17万元/平方米,还是给公司留足了一定的利润空间。

两宗地块合并为一个单元出让,分别为095b-01地块(东块)和095a-02地块(西块)。地块出让面积约7.1万平方米,其中,095a-02地块的用途比例为住宅≤60%、商业≥20%、办公≤19%,建筑限高100米;095b-01地块用途比例为住宅≤84%、商业≥16%,建筑限高80米。

虽然地块内有一定的商业、办公体量的要求,但对如今的保利来说却并不一定是坏事,该类型物业对保利物业来说是不错的补充。同时,在持续性收入物业端发力的保利,有效地丰富了拿地的手段,可以通过商住联动、TOD等模式降低土地成本。

2020年,保利新签约购物中心20个,截至报告期末已开业大型购物中心26个,开业面积178万平方米,分布于广州、上海、武汉等14个城市;酒店方面,2020年新签约项目10个,截至期末,已开业酒店18个。

如今保利更多通过商住地块的获取加大土储,发展商业。如今年6月初,保利以上限价格30.27亿元竞得浙江台州路桥凤栖社区TOD地块,楼面价5379元/平方米,溢价率34.95%。 

该地块出让面积22.11万平方米,其中分摊住宅用地面积19.1万平方米,商业用地面积2.08万平方米,办公用地面积9241.2平方米。综合容积率2.55,建筑面积56.28万平方米。

其中,5号地块建设TOD集中式商业面积不小于3.8万平方米(地上商业不少于3万平方米,地下商业不少于8000平方米),不得分割转让。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“观点”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 解局丨保利百亿夺地

观点

观点(www.guandian.cn)向来以提供迅速、准确的房地产资讯与深度内容给房地产行业、金融资本以及专业市场而享誉业内。公众号ID:guandianweixin

406篇

文章

10万+

总阅读量

特殊资产行业交流群
厂家证券
推荐专栏
更多>>
  • 资产界研究中心
    资产界研究中心

    更多干货,请关注资产界研究中心

  • 涛动宏观
    涛动宏观

    居天地之间,寻江湖之远。

  • 大话固收
    大话固收

    聚焦信托投资,原创风险观察

  • 我眼中的城市更新
    我眼中的城市更新

    房地产与城市更新相关

  • 金融二叉树
    金融二叉树

    金融二叉树定位于专业的资产管理领域原创与分享平台,提供市场热点解读、案例及实务操作分析、业务交流资讯等专业信息。

  • 中证鹏元评级
    中证鹏元评级

    中证鹏元资信评估股份有限公司成立于1993年,是中国最早成立的评级机构之一,先后经中国人民银行、中国证监会、国家发改委及香港证监会认可,在境内外从事信用评级业务,并具备保险业市场评级业务资格。2019年7月,公司获得银行间债券市场A类信用评级业务资质,实现境内市场全牌照经营。 目前,中证鹏元的业务范围涉及企业主体信用评级、公司债券评级、企业债券评级、金融机构债券评级、非金融企业债务融资工具评级、结构化产品评级、集合资金信托计划评级、境外主体债券评级及公司治理评级等。 迄今为止,中证鹏元累计已完成40,000余家(次)主体信用评级,为全国逾4,000家企业开展债券信用评级和公司治理评级。经中证鹏元评级的债券和结构化产品融资总额近2万亿元。 中证鹏元具备严谨、科学的组织结构和内部控制及业务制度,有效实现了评级业务“全流程”合规管理。 中证鹏元拥有成熟、稳定、充足的专业人才队伍,技术人员占比超过50%,且95%以上具备硕士研究生以上学历。 2016年12月,中证鹏元引入大股东中证信用增进股份有限公司,实现战略升级。展望未来,中证鹏元将坚持国际化、市场化、专业化、规范化的发展道路,坚持“独立、客观、公正”的执业原则,强化投资者服务,规范管控流程,完善评级方法和技术,提升评级质量,更好地服务我国金融市场和实体经济的健康发展。微信公众号:cspengyuan。

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通