执行中的“租赁权”

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2021-04-06 18:12 316 0 0
租赁权,又称“使用收益权”。是指承租人依照财产租赁合同,在租赁物交付后,对租赁物所享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。

作者:张黎

来源:汇执(ID:zhixinglawyer666)

执行中的“租赁权”

租赁权,又称“使用收益权”。是指承租人依照财产租赁合同,在租赁物交付后,对租赁物所享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。租赁权作为一种债权,但却受到了“物权化”的特殊保护。究其根本原因是在于保护弱者,但我国法律却未对其“公示性”有所规定。执行程序中正确地认定与处理租赁权,对于推进执行程序具有重要的意义。

01

租赁权的认定

1.租赁合同

基于租赁合同,承租人享有两种权利:一是要求出租人交付租赁物的权利;二是占有租赁物后,对租赁物的占有使用权。前一种是债权性的权利,适用债权的相对性及平等原则;后一种权利因具备“占有”这一公示性表征,使之产生“物权化”的特殊保护。

2.公示

我国尚未明确租赁权的公示,但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》强调了“占有”对于租赁权的意义。该司法解释第六条规定,就同一房屋存在数份有效租赁合同,承租人均主张履行的情况下,人民法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。该规定明确了占有人在“一物多租”情况下的优先权,其关于“占有”的强调对于租赁权的认定具有重要参照价值。

外国法律对租赁权的公示规定也各不相同。如德国要求租赁权需占有;日本、法国、瑞士等国家要求租赁权需进行登记。

02

执行中对于租赁权的认定

目前,执行程序中对租赁权的成立限制于占有租赁物之后,以“占有”作为认定租赁权成立与否的标准。其原因有二:一是我国法律对租赁权的保护主要表现为“买卖不破租赁”、“承租人的优先购买权”两种制度。“买卖不破租赁”的立法目的在于保护弱势群体,如在房屋租赁中,避免由于出租人处分房屋的行为导致承租人搬家,危及租赁人基本的生存权。而在承租人尚未占有房屋时,承租人对于房屋的依赖尚未建立,履行买卖合同并不危及承租人的上述权利。“承租人优先购买权”的立法目的在于减少物上权利主体的数量,便于物之流转,发挥物之效用;二是能够防止恶意规避执行行为的发生。我国当前社会诚信程度不足,被执行人规避执行情况严重,虚假租赁就是一个典型表现。如果不将“占有”作为认定租赁权的标准,而将全部租赁合同给予“物权化”保护,将会给不法者任意虚构租赁合同、逃避执行大开方便之门。

03

执行中对租赁权的具体处理

执行程序主要在拍卖租赁物时涉及租赁权的处理问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定,在执行程序中对于租赁权的一般处理方法为,保留租赁权进行拍卖,在拍卖公告中予以披露,同时通知租赁权人行使优先购买权。相对于上述情形,执行程序更需要讨论的是租赁与抵押、租赁与查封竞合时的处理,分述如下:

1.租赁与抵押竞合

《民法典》第四百零五条明确规定:抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。但适用该法条需要注意租赁权与抵押权发生对抗效力的时间点。本法条将对抗租赁权的范围限制于“抵押权设立前”,所以抵押权产生对抗性的时间点为“登记时”。若仅仅是在抵押合同签订时,便不发生对抗效力。

2.查封物上的租赁

对于租赁权成立在前、查封在后的情况,处理方法同前述执行程序中对于租赁权的一般处理原则。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第二十四条规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”该规定没有否认处分行为的效力,同时又承认了查封效力的优先性,被认为确立了查封的相对效力。山东省高级人民法院曾就查封物上租赁关系的处理问题请示最高人民法院,最高人民法院的答复要点为:“被执行人与第三人签订的租赁合同,并不当然无效,只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的,人民法院可以解除其占有,但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。”该答复坚持了查封的相对效力,仅在危及查封目的的范围内,排除了租赁的效力,较好地兼顾了相关权利主体的利益。

总的来说,执行中的“租赁权”认定应当是“租赁合同+占有”。抵押权与租赁权竞合,看抵押权登记时间;查封与租赁权竞合,查封不影响处分行为效力,但不得对抗申请查封人。

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原标题: 执行中的“租赁权”

汇执

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