黑石撤退，贝恩资本拟出手“救”新世界

作者：资产界综合整理自地产资管界、不良资产指南等

来源：资产界综合整理自地产资管界、不良资产指南等

10月2日，外媒援引知情人士称，贝恩资本正在研究投资新世界发展，郑氏家族可能同步注资。

具体方案仍在洽谈，投资金额、持股比例和交易结构均未披露。

在贝恩之前，黑石已与郑氏家族谈判约一年，最终因控制权分歧退出。

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贝恩资本为何“看上”新世界？

贝恩尚未披露具体投资目标。

从其特殊机会业务偏好看，新世界作为一家拥有成熟物业和运营业务的地产集团，本身就具备投资价值。

截至2026年6月底，新世界总资产约3917亿港元，总债务约1433亿港元，净债务约1263亿港元，账面现金约170亿港元。

2026财年公司亏损约268亿港元，其中约183亿港元来自提前终止11SKIES项目的减值和拨备。

但新世界并非只剩下债务。

第一张牌：上市公司体内的核心物业。

K11 MUSEA、K11 Art Mall 及 Victoria Dockside写字楼均位于尖沙咀核心地段。

截至2026年6月底，三者出租率均为99%；当财年K11MUSEA商户销售额同比增长约23%。

这些物业已有稳定租户和经营记录，投资方可以直接评估租金收益和持有成本。

第二张牌：北部都会区土地储备。

新世界在香港北部都会区持有约1030万平方英尺应占农地。

这些土地目前不能全部立即开发，但可以通过改划、补地价、合资开发和项目融资逐步释放价值。

贝恩不一定需要承担新世界全部债务，可以选择进入具体项目。

第三张牌：瑰丽酒店集团。

瑰丽集团由郑氏家族私人平台周大福企业持有。

该集团在26个国家和地区拥有超过50家酒店，另有30多个项目正在开发。

如果郑氏家族愿意扩大交易范围，可以讨论少数股权、特定酒店物业或区域合资平台。

第四张牌：周大福创建旗下的基础设施和金融业务。

2023年新世界出售新创建集团后，该公司更名为周大福创建，目前由郑氏家族通过周大福企业控制。

业务覆盖收费公路、物流物业、建筑、设施管理和数据中心，现金流比房地产开发稳定。

此外，周大福创建旗下设施管理业务负责香港会议展览中心的日常运营。

如果郑氏家族愿意扩大交易范围，该运营业务及相关收益也或将成为合作讨论的对象。

第五张牌：海南地方AMC牌照。

海南新创建资产管理股份有限公司是国内首家港资控股的地方AMC，新创建资产管理（中国）持有50%股权。

该牌照处于周大福创建体系内，如果贝恩对不良资产处置业务感兴趣，或将相关股权纳入更大范围的谈判。

不过地方AMC股权变更需要监管审批，业务范围也受属地限制。

02

贝恩资本是谁？

贝恩资本成立于1984年，总部位于美国波士顿，是全球头部私募投资机构。

截至2025年底，其管理资产约2250亿美元，业务覆盖私募股权、信贷、不动产和特殊机会投资。

在2026年PEI 300私募股权募资榜单中，贝恩排名第七。

贝恩的投资方式不限于提供资金。

其特殊机会业务结合股权、信贷和不动产工具，参与企业融资及经营调整。

在中国，贝恩有过数笔涉及家族企业和重资产的交易。

2009年国美面临经营和融资压力时，贝恩以约2.33亿美元认购可转债，并取得3个非执行董事席位。

2019年，贝恩收购秦淮数据并与旗下Bridge Data Centres整合，2020年推动其纳斯达克上市，2023年私有化，2026年1月将中国业务以约40亿美元出售给东阳光牵头的财团。

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黑石为何退场？

此前，黑石与郑氏家族的谈判持续约一年。

2026年3月，媒体披露的方案是：黑石向特殊目的公司投入约25亿美元，郑氏家族同步投入10亿至15亿美元，整体规模约35亿至40亿美元。

若方案落地，黑石将成为新世界最大股东，并参与重组银行贷款、检视资产组合。

双方的分歧集中在控制权。

郑氏家族需要资金，但不愿将公司控制权交给黑石。

2026年5月，黑石通知退出谈判。

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原标题： 黑石撤退，贝恩资本拟出手“救”新世界