首创置业,最后的半年报!

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2021-08-09 09:58 512 0 0
失衡的土储结构及项目布局是首创置业业绩大幅下滑最直接的原因。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

7月12日,首创的一纸公告,结束了长达18年的香港上市之路。

作为国资属性的老牌房企, 出身优越,03年即登录资本市场,且又赶上中国房地产发展的黄金周期,然而近些年来的发展却屡屡踏错节奏,踩错周期。

排名掉队、利润下滑、负债高企等成为近些年的标签,最终选择无奈退市,成为首创集团的全资私有化子公司。

而近期,首创置业也正式公告了其21年的财务半年报。作为最后一期的“谢幕”报表,意料之外却又情理之中。

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从数据上看出:

营收增速其实还是合格的,从2020上半年的92.19亿元,增至2021上半年的110.13亿元,增速为19.46%。

但是,营业税后毛利率却仅为19%,同比降低5%。而净利润却跌了接近6亿元(仅为4.22亿),跌幅达到58.59%。

归母净利润跌得更惨,从2020年上半年的8.5亿元,降到如今的2.26亿元,斩掉了73.38%。

首创的半年报之所以出现增收不增利,甚至是利润腰斩、大幅下滑的主要原因包括一下几点:

(1)营业成本高居不下:

从报表数据中,我们可以看出,上半年年的营业成本为87.55亿元,增速27.21%,同期超应收增长8%。

(2)粉饰利器失灵:

公允价值变动损益作为房企报表的调节神器,往往屡试不爽。尤其是新城、龙湖、宝龙等投资物业居多的房企,在财务报表中往往都会有粉饰的痕迹。

而从首创置业的半年度报表中,我们可以看到仅公允价值变动这一项就从2.92亿缩水到1.33亿,同步骤降54%。

(3)投资收益同步腰斩式缩水:

从2020上半年的11.47亿元,降至2021上半年的6.00亿元,同比降低48%。

NO. 2

对于首创置业而言,在宣布退市,成为首创集团全资非上市子公司后,这一份成绩单的收尾或许是种遗憾。

而究其原因,我们不难发现,首创置业虽具有其他房企所艳羡的股东背景及融资能力,但并没有很好的抓住行业发展周期。

屡屡与周期错频,尤其是对加杠杆与降杠杆的窗口不能做到精准把握,是其走到这一步最直接的原因。

从首创置业近些年的发展轨迹以及透视此次半年度报表来看,首创置业出现的问题主要包括以下几点;

一、失衡的布局及土储结构

作为京系房企,京津冀是其重要的土储及业绩贡献点,从报表中我们可以看出:

2021上半年,首创置业各项目实现签约面积174.3万平米,金额402.7亿元。

京津冀、长三角、粤港澳三大核心城市圈签约金额298.2亿元,占比约74.0%。

而这298.2亿元里,京津冀占了大半壁江山,比重高达62%。

上一轮行业周期中,凡是重仓京津冀的房企基本都是付出了惨痛的代价,比如华夏幸福、泰禾、远洋集团等。

与长三角相比,京津冀的住宅市场在很长一段时间并不活跃,降价保流速是常规的止损手段。

而在20年及21年结转的项目基本都是在16-18年或拿的高价地。

失衡的土储结构及项目布局是首创置业业绩大幅下滑最直接的原因。

二、 高居不下的杠杆水平

高居不下的负债水平一直是首创置业的心头病,尤其是在面临“三道红心”监管后。其在资本市场异常活跃,仅今年依靠其国资增信融资发债高达百亿。

为了能够有效降低杠杆水平,首创也曾是做出巨大努力的。

先是断臂求生:

今年3月29日首创置业称将旗下首创钜大(01329.hk)等在内的全部奥特莱斯业务转让给控股股东首都创业集团有限公司(以下简称“首创集团”)。

再是放缓拿地节奏:

据资料显示,首创置业上半年仅新增3个项目,分别是浙江省桐乡市高铁新城项目、上海市松江广富林地块和青浦夏阳双地块。

其中高铁新城项目系首创置业与平安不动产合作,收购价约5.48亿元。

上海市两宗地块则是6月份通过竞拍方式获得,土地价款分别为21.35亿元、12.32亿元。

而2020年上半年,根据公司中期报告披露,首创置业共投资北京、郑州、南京、重庆等地6个二级开发项目,均为非竞争性底价获取,总土地投资额125.8亿元。

不论是项目数量还是相应的土地价款,首创置业今年上半年都有较为明显的下降。

然而,政策的高压远比想象中的更加严苛,行业是残酷的。

首创虽然做出了巨大的努力,却也没能很好的抵抗住资本市场的洪流。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 首创置业,最后的半年报!

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