详解融创收购彰泰 看孙宏斌如何20亿买垃圾

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2021-04-17 12:30 353 0 0
旭辉不敢要的彰泰,最终被融创收了。

来源:扒财精(ID:Bacaijing)

旭辉不敢要的彰泰,最终被融创收了。

融创的西南集团花了约99.1亿,收了与彰泰合资公司的80%股权;融创服务花了约8亿,收购彰泰物业的80%股权。

看起来,融创为这次收购一共花了约107.1亿,其实根本没有。

扒财精先扒一下,收购细节。

1、合资持股,融创实际20亿不到

这次融创和彰泰,是先成立一家合资公司,彰泰把项目注入进去,融创把99.1亿元的钱投入进去,最后融创持股这家公司的80%、彰泰持股20%。

也就是说,融创的99.1亿,并不是全拿给彰泰的,它投到了自己占股8成的合资公司。

拿出去99.1亿,又揣回来79亿,实际只花了20亿银子,控制了彰泰54个地产项目3个代建项目。

而且,融创的99.1亿中,17.9亿元是给合资公司的专项借款,算股东借款、不算股东资产。是债终究要还的!

来,仰望高端玩家!

2、融创豪、旭辉抠?

并不是。

货,都挑了。

彰泰的在建项目有74个,融创只要了54个,剩下的肯定是不好不要。

旭辉的态度也是“要的项目收下,不要的项目卖掉”。

而且旭辉的价格,可能不低。

扒财精Bacaijing看到,永升服务收购彰泰物业,是4.34亿元收65%股权。

融创服务是8亿元收了彰泰服务80%股权。哪个给得更高一目了然。

为啥大家会有一个豪一个抠的感觉?

只能说,融创的99.1亿和8亿,都明码标价出来了。旭辉一直是“按65:35股权比例合营”blabla说一堆,只明确了8亿按金。

收购就像追对象,旭辉太扭捏,融创很海、很会啊!

但这不是旭辉失彰、融创得泰的主要原因。

3、承债收购,注意隐雷!

旭辉和融创,其实都只花了一两个月,就把彰泰的项目尽调完了。

都有挑有选,但融创很豪气地说——我把债承了!彰泰黄老板怦然心动!

4月16日公告说,拿项目公司股权时,其债权按其本息余额,合资公司平价承收了。

融创的99.1亿元里,其中81.2亿元,直接用于合资公司的经营+归还负债。17.9亿专项借款,也用于经营和还债。

这些债和资产,存在隐雷。

隐雷1、彰泰的债,乱!

且不说旭辉尽调时透露的,彰泰债务缺口就有100多个亿。

2019年以来,彰泰为离开广西扩张,从“自给自足”开始加大融资。

彰泰的这些新钱,主要来源五矿信托和四川信托。新增了14次股权质押融资,其中9次是信托融资。

四川信托已经集中暴雷,数百亿的房地产信托资产被冻结。彰泰在四川信托的5笔融资都在存续期,很难受。

五矿信托因为银保监会要求,快速收缩地产业务规模,退出了一半(约22家)房企,彰泰想从那里新融资,很难。

彰泰和它主要的投资平台“桂林合创建设”,2020一年的新投资公司(间接持股)就有80家,是近年投资总数的近一半,基本上都是和金融机构合资的,用来给项目做渠道资金(简称 明股实债)。

这种明股实债的成本一般在10%以上,15%不少见,比开发贷款成本高多了。

另外,2020年彰泰实业和合创建设的借款纠纷已超过850万元。

这些隐形负债,越挖越多。就像情人的手机,别翻!越翻越烦!

隐雷2、彰泰的项目,乱!

大家不会以为融创收的54个项目都肤白貌美吧?有时候,就连华东这种看似优质的项目,都说不清楚情况。

(融创收购彰泰项目清单截图)

比如无锡。

扒财精Bacaijing听说,彰泰在无锡拿地没有做背调,拿着其他公司的报告就上报了,结果根本达不到里面的利润率,没法完成老板的要求。而且拿地价16507元/平太贵,其他房企后来在旁边拿地,一平米便宜了几千元。

这个项目,能平帐已经了不起了。

比如南京。

彰泰在南京那个项目,拿地价格也高达22164元/平,溢价20%。南京“双限”,项目又被多家媒体报道涉嫌无证施工,一波三折。

老板对此颇有意见,这是当初想撤销华东区域、暂停在上海设立双总部的一个小导火索。

本来彰泰内部职业经理人缺乏话语权,不止拿地,甚至供应商定标、楼盘物资采购都要老板审批,而且都按“广西一套”来做。

但这是彰泰基因上的问题,融创操盘能力强悍,占有绝对权力的话,盘活项目可能问题不大,但就是要花一番大力气,而且赚不赚钱另算。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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