地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸
从10月初王石回老本行创业的消息传出，到前两天深石城市更新自己的公众号连发三篇文章亲自下场解释创业愿景，75岁的王石真的有些廉颇未老，还能上马的气势。
但回到2025年年底，一场不对外的小范围交流上，王石把退休后尝试过的三个项目挨个念了一遍：
生态农业，困在资金链；零碳建筑，散在团队；文化IP，败给市场。
三个项目，一个都没活下来。
念完之后，他补了一句：“只要还能动就再试一次。”
01
再试一次：一群人，和一张入场券
言出法随，2026年9月28日，深圳盐田小梅沙，深圳深石城市更新有限公司完成工商注册。
注册资本1500万元，董事长王石，法定代表人杜吉良。
1500万元，搁深圳核心地段，未必买得下一套像样的改善房。还做什么城市更新？
但也许这正是王石这次回来最值得琢磨的地方：
没有巨资抄底，没有重回开发领域。
绕了九年回到自己最熟悉的行业，只带了一笔不大的启动资金，和一群老伙计。
深石股权结构非常平和，五家股东，各持20%，没人绝对控股。换句话说，说王石重新创业，不如说攒了个局。
桌上的人，履历翻开来，大多写着“万科”：
杜吉良管过区域开发，后来转向存量盘活；
姜浩做了二十多年商业管理；
韦业宁做过《万科周刊》主编和苏南万科总经理，离开后做城市更新和文旅；
倪晓栋则从营销转到了资产管理和产城投资。
皇甫骏也，艺术、文化和教育领域资源充足。
第一排从左至右：王石、杜吉良、姜浩；第二排从左至右：韦业宁、倪晓栋、皇甫骏也
战略、开发、商管、文旅、资管、低碳，一张桌子，精准把城市更新的主要环节凑齐了。
注册地小梅沙也有点说头。
旁边就是特发集团主导、总投资超过200亿元的小梅沙更新项目。
酒店、商业街、滨海广场，业态都对得上，距离也够近。
近水楼台先得月，就等机会了。
地利和人和似乎到位，天和的机会还得等：第一个合同什么时候签？
这个团队目前最能拿出来说的，是大梅沙的“生物圈三号”。
绿电占比从17%提高到85%，建筑能耗下降60%，年减碳超过800吨。
但它与深石城市更新没有产权关系，也没有公开的签约关系，进不了后者的成绩单。
对于深石来说真正的入场券：第一份合同、第一个项目、第一笔持续现金流，还在路上。
毕竟轻资产降低的是资金门槛，不是专业门槛；省掉的是土地款，省不掉的是运营责任。
02
阳光之下，是什么？
10月24日，深石发布《关于我们》。
其中一句被众多人划线转发：
我们坚持阳光照亮的体制。做简单不做复杂，做透明不做封闭，做规范不做权谋，做责任不做放任——这些原则，即便来到人工智能时代依然具有心之共存的价值和力量。
转头留言区里，一条质疑很快传播开来：“失信被执行人居然成为落款的主要组成人员。”
倪晓栋担任股东的深圳绿创投资集团，2026年5月被深圳市龙岗区人民法院列为被执行人，执行标的约432万元。
但其实被执行人不等于失信被执行人；股东关联公司的被执行记录，也不能直接等同于倪晓栋个人失信，更不能直接算到深石头上。
不过，这条质疑真正提醒深石的是：当你把“阳光”写得越亮，别人就越会拿灯照你。
它不仅要讲价值观，还要解释股权与关联关系，披露项目进展，回应利益冲突，用具体的治理安排证明，每一项都不能放松。
公开信用背书是王石带来的资产，也是这家公司必须承担的负债。
同样被照出来的，还有公开信里的另一句话：
“愿意在较低回报的新业态、边缘业态投入管理资源。”
翻译成大白话就是：这门生意眼下不好赚钱，我们知道，也愿意做。
根据2026年的调研，只有11%的受访企业认为，其所在企业的城市更新类项目“基本已实现盈利”；
行业项目平均投资回收期为8.32年，68.5%的企业需要五年以上才能回本。
深石进入的是一个大部分人都在熬的慢赛道。
名气带来的更大舆论监督，市场本身的高竞争压力；只能感叹，深石城市更新任重道远。
03
四张牌：先上牌桌再说
王石再创业，很容易让人想起褚时健。
2002年，74岁的褚时健登上哀牢山，用十年做出褚橙。
2014年，王石上山与他长谈，褚时健对他的评价很简短：“事业做得不错，是个有追求的人。”
如今在相似的高龄走向再次创业，王石团队有的可能不只是追求，还有自我矫正。
不再到处撒网，用自己强项做事。
炸天团看来，他手里至少还有四张牌。
第一张，是信用。
城市更新不是单纯的工程生意。
政府、业主、居民、商户、金融机构，任何一方缺位，项目都可能停摆。
王石的个人品牌未必能直接换来利润，却能降低最初的信任成本，把不同的人拉到同一张桌子上。
第二张，是“生物圈三号”的实践经验。
生物圈三号·大梅沙万科中心碳中和实验园区
一期改造后，绿电占比从17%提升至85%，建筑能耗下降60%，年减碳超过800吨，有实际成效。2024年，项目扩展到大梅沙3.2平方公里，多个项目经验开始进入能力池。
第三张，是低碳改造的产品化能力。
深石旗下零碳科技公司已获得国家高新技术企业认定，沉淀了能碳云平台等工具。
其不持有重资产，输出规划、改造和运营解决方案，收入则来自节能收益、运营服务费、碳资产管理和社群商业。
这套模式下，深石卖的就不只是工程，而是一套可以复制的服务，也是城市更新里的差异化产品。
深石零碳的存量园区轻量化低碳转型项目分布
第四张，是时间窗口。
目前老旧街区和厂区更新项目已被纳入基础设施REITs发行范围，改造、运营、证券化、退出的路径逐渐清晰。
政策、资金和退出通道开始衔接，恰恰为轻资产运营公司留出了位置。
深石不一定需要和央国企拼资金、拼资源，它可以拼更细的东西：产品、运营、低碳改造和品牌信用。
个人信用负责敲门，万科旧部负责交付，低碳样板负责形成差异，轻资产模式负责控制风险。
王石团队真正的优势，不是手捏大小王，是单张小牌变同花顺的机会。
04
回来，就值得先来一波掌声
房地产行业这几年从不缺人事变动、架构调整的故事。
有人撤退，有人收缩，有人忙着偿债，也有人仍在等待下一轮房价上涨。
王石回来了，选了个最考验微操能力的赛道。
他是真想回来做产品、运营和服务，做一门低回报、长周期、重交付的生意。
深石成立才一个月，现在讨论成败都太早。
所以，不必急着喊“王者归来”，也不必急着证明这是理想主义的自嗨。
而一个行业真正走出低谷的开始，其实不在于让所有人相信市场会重新火爆，而在于有更多人重新相信：把产品做好、把服务做久，也能创造价值。
换句话说，这个行业、这个时代需要一些愿意弯腰捡芝麻的人。
这件事，值得给一点时间，也值得给一点掌声。
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原标题： 75岁王石，带着一群万科旧部回来了！
