“河北王”对外担保高达655亿,环京调控下盈利能力恶化

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2021-06-11 14:00 464 0 0
华夏幸福遇到流动性危机后,同为环京房企的荣盛发展经营状况备受瞩目。

作者:小债看市

来源:小债看市(ID:little-bond)

华夏幸福遇到流动性危机后,同为环京房企的荣盛发展经营状况备受瞩目。

01

对外担保规模大

6月8日,荣盛发展(002146.SZ)公告称,为下属公司融资提供担保,涉及担保金额12.55亿元。

为下属公司融资提供担保公告

公告显示,截至公告披露日,荣盛发展实际担保总额为654.57亿元(不含本次),占其最近一期经审计净资产的141.25%。

值得注意的是,公告中特别风险提示称,荣盛发展及控股子公司对外担保总额超过其净资产100%、对资产负债率超过70%的公司担保金额超过净资产50%,提请投资者充分关注担保风险。

《小债看市》统计,目前荣盛发展存续8只债券,存续规模46.6亿元,集中兑付期主要在2023年,短期偿债压力不大。

据最新评级报告,荣盛发展主体和相关债项信用等级均为AAA,评级展望“稳定”。

存续境内债券到期分布

在离岸债券方面,目前荣盛发展存续3只美元债,存续规模10.5亿美元,均将于一年内到期,美元债集中兑付压力较大。

据悉,荣盛发展已为今年7月到期的2.5亿美元优先票据安排好资金,其亦考虑在合适的市场窗口发行新债以“借新还旧”。

存续美元债情况

对于明年到期的两笔美元债,荣盛发展管理层在近期举办的会议中表示对于2022年4月到期的5亿美金美元债,已向发改委申请新的发行额度,预计不久后可收到审核通过通知。

近日,惠誉确认荣盛发展长期外币发行人违约评级为“BB-”,展望“稳定”,并确认其高级无抵押评级为“BB-”。

02

800亿有息负债

据官网介绍,荣盛发展成立于1996年,2007年登陆深圳证券交易所,成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

目前,荣盛发展已基本形成以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条,并成长为全国性知名大型多产业集团公司。

从股权结构看,荣盛发展控股股东为荣盛控股,直接持股比例为35.65%,公司实际控制人为耿建明。

股权结构图

2020年,荣盛发展实现全口径合约销售金额1270.97亿元,同比增长10.18%,低于百强房企平均12.4%的销售业绩增速。

据克而瑞数据,2020年荣盛发展以1249.8亿操盘金额位居房企第22位;以1179万平方米操盘面积居第18位。

克而瑞2020年房企排名

土储方面,2020年荣盛发展新增土地储备建筑面积714.6万平方米,同比减少近三成;购地金额为281.61亿元,投资节奏明显放缓。

截至2020年末,荣盛发展土地储备建筑面积为3835.98万平方米,其中分布最多的是河北省,总面积占比达四成。

2020年,荣盛发展实现竣工695.80万平方米,结转项目面积600.81万平方米,同比下降8.98%;结算收入620.76亿元,同比下降2.1%。

由于竣工结转速度放缓,叠加环京区域调控影响,去年荣盛发展的经营状况并不理想。

2020年,荣盛发展实现营收715.11亿元,同比微增0.85%;实现归母净利润75.01亿元,同比下降17.75%。

可以看出,自2018年以来荣盛发展营收增速持续放缓,盈利能力近五年来首次下滑。

盈利能力

除此之外,荣盛发展的毛利率和经营获现能力也在持续恶化。

2020年,荣盛发展综合毛利率为27.82%,同比下降2.26个百分点,较2018年下降3.64个百分点。

2018年-2020年,荣盛发展经营性现金流净额分别为175.12亿元、21.2亿元、13.67亿元,今年一季度已跌至-50.07亿元,经营获现能力持续恶化。

毛利率水平

截至今年一季末,荣盛发展总资产为2943.04亿元,总负债2388.72亿元,净资产554.32亿元,资产负债率81.17%。

2016年以来,荣盛发展财务杠杆水平上升较快,明显高于行业平均水平,存在一定杠杆风险。

财务杠杆水平

从房企融资新规“三道红线”看,截至2020年末荣盛发展剔除预收账款后的资产负债率为73.78%,净负债率80.18%,现金短债比为1.23,踩中一道红线,归属“黄档”房企。

《小债看市》分析债务结构发现,荣盛发展主要以流动负债为主,占总债务的80%。

截至今年一季末,荣盛发展流动负债有1918.19亿元,主要为其他应付款,其一年内到期的短期债务有225.83亿元。

相较于短债规模,荣盛发展流动性尚可,其账上货币资金有263.87亿元,除去受限资金后可以覆盖短债,短期偿债风险不大。

在备用资金方面,截至2020年9月末,荣盛发展银行授信有952.8亿元,未使用授信额度有556.46亿元,可见其财务弹性较好。

银行授信情况

在负债方面,荣盛发展还有470.53亿非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债合计453.55亿元。

整体来看,荣盛发展刚性债务有819.49亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为34%。

有息负债高企,荣盛发展融资成本上升,2019和2020年其财务费用支出均超9亿元,另外销售费用和管理费用也逐年增长,期间费用对公司利润形成严重侵蚀。

期间费用高企

从偿债资金来源看,荣盛发展偿债主要包括盈利、经营性现金流、债务收入以及可变现资产。

盈利和经营性现金流下滑压力下,荣盛发展主要依赖于外部融资,作为上市公司其融资渠道多元,除了发债和借款,还通过股权、信托以及股权质押等方式融资,但融资成本较高。

截至今年4月末,控股股东荣盛控股已质押9.11亿荣盛发展股权,占其所持股份的58.77%,荣盛建设股权质押率为62.83%。

可见,荣盛发展‍主要股东质押公司股份比例较高,若股价下行可能面临被平仓风险。

股权质押比例

在资产质量方面,截至今年一季末,荣盛发展其他应收款项已超300亿,主要为土地保证金等政府部门保证金及合作方经营往来款,其他应收款项账龄分布较长,对资产流动性造成一定影响。

另外,荣盛发展受限资产规模较大,截至2020年末该指标为635.6亿,是净资产的1.2倍,其中主要为用于融资抵质押的受限存货。

总得来看,2020年荣盛发展盈利和经营获现能力下滑,对债务和利息保障下降;有息负债高企,财务费用增长较快,存在一定短期偿债压力和融资成本上升压力;受限资产规模较大,影响资产流动性。

03

“河北王”

早年,耿建明在部队当了3年基建工程兵后,考取了华北航天工业学院,进修建筑技术经济管理专业,1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司,耿建明从一名普通的职工做起,后升为一建公司副处长、处长,并于1991年考入天津大学工程造价专业。

1996年,在外人看来仕途一帆风顺的耿建明,却毅然抛下金饭碗辞职下海,他怀揣仅有的5000元钱,又从朋友那里借到5000元,成立了荣盛建筑安装公司。

凭着过硬的专业能力,荣盛很快就在业内混得风生水起。

当建筑业正如火如荼时,耿建明觉察到建筑市场已经趋向饱和,而市民对高品质住宅需求才是巨大的市场潜力,于是转而进军房地产。

1999年,耿建明把进军地产业的第一枚棋子布在了南京,凭借工程起家积累的设计、施工、造价等优势,荣盛第一个住宅项目 “方州花园”一经推出很快就卖光了,就此赚到了地产业的第一桶金。

荣盛首个住宅项目 “方州花园”

南京项目成功后,荣盛承接了廊坊市的一个破旧小区的重造,耿建明把在南京的经验吸取过来,创造了当年100%销售的辉煌,这也为荣盛后来的发展打下坚固的基础。

2002年,耿建明在廊坊设立了荣盛控股,开发阿尔卡迪亚等楼盘,迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。

在策略上,荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量,以超出当地消费者预期的比较优势,在三线城市扎根,随后进军同级别沧州、徐州等市场,开始全国布局。

2007年8月,耿建明带领荣盛发展在深交所挂牌上市,成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

2008年,全球金融危机后的4万亿救市资金,带来中国房地产市场规模和价格的井喷,也让身在其中的耿建明赚得钵满盆满。

随后十年,荣盛以开发并形成府邸、盛景、锦绣及花语等多种风格楼盘系列。

2017年前后,随着环京限购政策不断加码,荣盛发展开启全国化扩张战略,试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。

2019年,荣盛发展全年营收突破千亿,踏入“千亿俱乐部”。华夏幸福遇到流动性危机后,同为环京房企的荣盛发展经营状况备受瞩目。

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原标题: “河北王”对外担保高达655亿,环京调控下盈利能力恶化

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