逻辑重构丨市场：行业底部已确认，支撑总量的是二手房

作者：普睿研究 编辑部

来源：丁祖昱评楼市

三季度走完，市场交出的成绩单可以用两句话概括。总量稳住了，但撑住总量的换成了二手房。

20个重点城市一二手住宅三季度总成交面积6860万平方米，比二季度的8822万平方米环比下降22.2%，比去年三季度的6893万平方米微降0.5%；前三季度累计22224万平方米，同比微降1.1%。新房在退，二手房在进，二手房占一二手总成交的比重由2025年一季度的60.9%升至今年三季度的69.6%，创历史新高。前三季度累计占比67.5%，比去年同期高4.5个百分点。

本篇为市场篇，从成交数据出发，回答两个问题。前三季度的量是怎么分布的，四季度市场会怎么走。

01

新房三季度同比降13.6％

为去年以来单季最低

三季度全国重点50城新建商品住宅成交面积3201万平方米，环比下降30.9%、同比下降13.6%；前三季度累计11180万平方米，同比下降10.9%。二季度是2025年以来的单季高点，同比短暂转正至3.5%，三季度重新回落，修复的连续性被打断，成交规模创去年以来单季度最低。

分能级看，三季度成交的回落是全面性的，50城市中环比下降49城。

一线城市三季度合计成交491万平方米，环比降28.0%、同比降3.6%，前三季度累计1591万平方米、同比降5.8%，是各能级中跌幅最小的一档。四城环比全部下滑，广州、深圳跌幅居前；同比仅北京增7.7%，上海、深圳微降持平。

二线23城三季度合计成交1965万平方米，环比降31.0%、同比降16.6%，前三季度累计6774万平方米、同比降14.3%。仅长春环比正增，杭州、南宁、青岛跌幅超40%居前；同比济南、福州、昆明、西安等四城上涨，成都、长沙、南宁降幅突出。

三四线23城三季度合计成交746万平方米，环比降32.3%、同比降11.3%，前三季度累计2815万平方米、同比降4.8%，累计跌幅小于二线。环比23城全部下滑，同比泸州、昆山、清远、郴州涨幅居前，赣州、镇江、江门跌幅明显。单城规模仍偏小，仅惠州、佛山、徐州超过50万平方米。

02

二手房三季度同比增6％

一线增速超越二三线

三季度20城二手住宅成交面积4770万平方米，环比下降17.3%，但同比上涨6.4%；前三季度累计14989万平方米，同比上涨6.0%。

分能级看，三季度一线城市二手成交1359万平方米，环比降11.7%、同比增12.4%，前三季度累计4143万平方米、同比增7.8%；二三线16城合计3410万平方米，环比降19.3%、同比增4.2%，前三季度累计10846万平方米、同比增5.3%。与上半年二三线领先一线的格局不同，三季度一线的同比增速反超二三线8.2个百分点，环比回落幅度也小7.6个百分点，核心城市的置换需求韧性更强。

城市层面，三季度20城中18城环比下降，青岛、厦门、杭州跌幅超过30%；同比12城上涨、8城下跌，苏州、东莞、上海、武汉涨幅超过20%。规模上上海、成都超过500万平方米，北京、天津超过350万平方米次之。前三季度16城累计同比正增长。

03

三季度新房房价同比转正

二手房房价窄幅筑底

从全国70城新建商品住宅成交均价季度走势来看，三季度延续二季度的回升势头但斜率明显放缓，均价19898元/平方米，环比上涨0.8%、同比上涨4.7%，为2023年四季度以来最高同比增速，价格中枢重回2023-2024年的高位区间。同比连续三个季度收窄至-6.4%、-0.2%，并在三季度转正。

分能级看，三季度三个能级均价环比全部回落，与整体上行形成反差。一线城市成交均价环比下跌2.3%、同比下跌2.5%，前三季度均价同比下跌2.6%；二线城市环比下跌1.0%但同比上涨1.8%，三个能级中唯一同比为正，前三季度同比基本持平；三四线城市环比下跌2.6%、同比基本持平，仍低位窄幅波动。

整体均价上行而分能级均价普遍下行，说明三季度价格回升主要来自结构性因素，高单价城市及改善、高端房源在成交中的权重上升，而非各能级内部价格的普遍回升。

从成交均价排名看，高单价前15城中上海、杭州、东莞、合肥、无锡5城环比上涨；同比口径下，杭州、深圳、三亚、成都、苏州、南京上涨。从成交均价环比变化看，常州、烟台、郴州、大连、太仓居前，涨幅前十中二三线城市占九席。从成交均价同比变化看，铜陵、张家港、青岛涨幅居前，城市间分化仍是三季度价格走势的主要特征。

二手房方面，15城二手住宅成交均价月度走势在三季度进入窄幅横盘，7-9月三个月波动幅度不足0.2%，季度均价17741元/平方米，环比下跌0.9%、同比下跌15.2%。自2025年3月开始的连续快速下跌，在今年4月触及阶段低点后止步，5-6月小幅反弹，三季度在低点之上企稳但未能延续反弹。前三季度15城均价同比下跌16.6%，跌幅大于三季度单季，说明下跌能量主要集中释放在去年下半年至今年一季度。

分能级看，一线城市三季度成交均价环比微涨0.6%、同比下跌13.4%，是二手房市场中唯一环比为正的，但在季度内月度回升动能递减；二三线城市三季度均价环比下跌1.8%、同比下跌14.9%，9月小幅回升但仍低于二季度水平。前三季度一线、二三线均价同比分别下跌17.3%和15.9%，环同比跌幅的差值说明二手房价加速下跌主要发生在2025年下半年，今年以来跌势已明显收敛。

从具体城市看，环比口径下，仅北京、苏州、重庆、佛山上涨，有12城环比跌幅较二季度收窄，其中上海改善21.5个百分点、北京改善18.1个百分点。同比口径下，北京以6.6%成唯一上涨城市，武汉、上海、南京、重庆跌幅居前；佛山、长沙、北京同比跌幅分别较二季度收窄24.7、21.8和12.9个百分点，修复最为明显。

整体来看，三季度，新房与二手房价格呈现三个共同特征。其一，同比降幅同步收敛。其二，环比动能明显减弱，价格进入“不再快跌，也没快涨”的横盘区间。其三，结构性因素取代普涨普跌成为主导变量，城市间分化进一步加深。

综合来看，四季度宏观政策基调延续当前的托底取向，购房财政贴息开始实施、各地公积金支持需求政策力度加强，北上广等现房销售细则落地后改善市场观望情绪，四季度各项指标将呈现“环比季节性回升、同比降幅收窄”。

我们预计：全年一二手房总成交将与2025年基本持平，其中新房累计同比下降10%左右、二手房累计同比增长6%-8%，二手房占比稳定在68%-70%。行业底部已经确认，但支撑总量的是二手房。这一格局在四季度不会改变，也决定了2027年上半年的起点。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题： 逻辑重构丨市场：行业底部已确认，支撑总量的是二手房