地产窄门，另一种钱还在加速进场

作者：风财讯

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存量时代正在加速到来。无论是当前市场二手房成交占比已经超过50%，还是不少房企半年报“撑起利润的已经变成商业运营类资产”，都在印证行业逻辑的转变。

在此格局之下，买房人的首付和按揭虽然入市更加谨慎，但另一种钱“证券化资金”却在加速进场。

联合资信统计显示，2026年上半年ABS发行总量1.16万亿，同比增长19%，以地方国企为绝对主力的不动产ABS放量，占比75%。

(图片来源AdvancedForum)

地方国企横跨企业ABS与ABN两大市场，主要集中在不动产（CMBS/类REITs）。

上半年CMBS/CMBN和类REITs合计发行94单、1113.21亿元，同比增加25.09%；机构间REITs（原“持有型不动产ABS”）发行24单、330.13亿元，同比则激增了约20倍。

以上融资的底层资产正在多元化拓展，并且购物中心的占比正在快速提升，超过了清洁能源、数据中心等。

2026年上半年持有型不动产ABS的单笔最大就是华润商业的70亿元。与此同时，地方国企手里的楼宇、园区、景区等也正努力盘活，以便能够融资。例如洛阳文旅发行了全国首单文旅类REITs，淮安国联发行了安保服务费ABS（全国最大），武汉城投以企业天地2号楼发行的CMBS，利率已低至2.00%……

值得一提的是，2026年9月，新城控股完成了2026年第一期公司债发行，总规模4亿元。民营房企成功发行地产债，这在近几年已经算少见了。而新城控股以贵港吾悦广场投资性物业抵押增信+纯信用组合发行3亿元，也再次印证良好经营的不动产的资金活力。

实际上，不是资本不投房地产了，而是只愿意为长期经营能力和稳定现金流买单。

所以“另一种钱加速进场”的真实含义是：房地产金融从主体信用时代，切到资产信用时代；从销售回款时代，切到经营现金流时代；从开发贷—预售款闭环，切到ABS—REITs—机构配置的存量资产资本闭环。

这是房地产迈向存量时代后的必然，也是新空间所在——

例如公募REITs，2026年商业不动产纳入C-REITs框架后，首批商业不动产REITs集中上市、募资超200亿元，首单酒店REIT获批，长租、消费基础设施、产业园、能源类资产持续扩容。 到6月末，全市场REITs已达86只、总市值2351.98亿元。

不过中国REITs市值的GDP占比，大约还只是美国的1/33、新加坡的1/80，这就是差距和发展空间。

IPG中国首席经济学家柏文喜就指出，828新政最值得关注之处就是从"输血续命"到"造血重生"，它正在重新修建房地产的金融循环系统。资本市场也全面打开——房企再融资、并购重组、公司债券、CMBS、ABS、REITs等融资渠道获得制度支持。

当前中国商业地产资产证券化率不足1.6%，显示市场深度培育仍需时日，但也意味着巨大的制度空间已经打开。

这也说明，房地产不再只是依赖银行信贷的“杠杆游戏”，估值逻辑将回归“专业运营能力>资产规模”。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉接受凤凰网风财讯采访时也指出，美国REITs发源于20世纪70年代，也是开发建设过量需要盘活存量的年代。

中国发展REITs是很好的选择，REITs为商业不动产盘活提供了市场化的通道。政府回购土地、调规、转保纳保等为存量资产盘活提供了很多可能性。但C-REITs能走多远，关键是看能不能给投资者带来可预期的持续稳定的收益，让投资者分享到商业不动产投资的红利，带来广泛正向的经济社会影响。

在此格局下，房企要从长期空间找生存，就算不再“纵横一体化”，提供某特定物业类型的某个发展阶段的“专业化服务”（比如代建服务、运营服务、城市更新等）也都有成为增长曲线的可能。

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主编｜王婷婷

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原标题： 地产窄门，另一种钱还在加速进场