“苏系房企”65折卖房惹风波,3000亿负债压顶脚步沉重

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2021-07-22 10:37 447 0 0
近年来,中南建设销售额从502亿快速增至1961亿,2020年进入房企“2000亿俱乐部”,但这匹黑马背后却折射出毛利低、负债高、融资成本高等后遗症。

作者:感恩赞赏你

来源:小债看市(ID:little-bond)

近年来,中南建设销售额从502亿快速增至1961亿,2020年进入房企“2000亿俱乐部”,但这匹黑马背后却折射出毛利低、负债高、融资成本高等后遗症。

01
65折卖房

7月20日,一则“中南建设(000961.SZ)65折内部售房”的消息在网络流传。

据悉,此次中南建设内部售房不同“战区”销售规则和折扣有差异,有地方住宅折扣达到65%;有地方则为七折、八折不等,商办性质的物业六五折。

对此,中南建设方面回应称,这是个别项目的员工购房福利,是项目自身根据市场情况的“一盘一策”,属于常规营销动作。

如今,在房地产调控和融资新规双重压力下,不少房企采用了折扣售房的形式加快去化,以加快回款保持资金流动性。

今年上半年,中南建设实现销售额1089.8亿元,同比增长33.9%;实现销售面积790.1万平方米,同比增长29.7%。

《小债看市》统计,目前中南建设存续11只债券,存续规模81.26亿元,其中将有14.23亿债券于一年内到期。

值得注意的是,7月27日中南建设将有一笔金额为11.34亿元的“16中南02”到期,近日其拟发行12亿中期票据,用于置换偿债的自有资金。

存续在岸债券

今年6月,中南建设新发行一笔票息为12%的美元债,目前其共存续4只美元债,存续规模7亿美元,融资成本在9%-12%高位。

02
债务沉重

据官网介绍,中南集团成立于1988年,下有上市公司中南建设,形成“4+1”业务布局——中南置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育。

中南建设主营业务为房地产开发和建筑施工业务,兼营酒店及其他,2009年“借壳”大连金牛上市。

从股权结构看,中南建设的控股股东为中南城建,持股比例为53.85%,公司实际控制人为陈锦石及一致行动人。

截至2021年3月股权结构图

中南置地是中南建设旗下的房地产品牌,聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型的核心城市,已进驻上海、深圳、杭州等超100座城市。

截止2020年末,中南建设在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。

值得注意的是,中南建设土地储备在江苏省占比较高,区域较为集中,且三、四线土地储备占比较高,未来开发项目存在一定去化压力。

据克而瑞数据显示,2020年中南置地以2068亿操盘金额位居房企第14位;以1573.9万平方米操盘面积位居第10位。

克而瑞2020年房企排名

近年来,随着房地产业务结转规模和建筑业务完工量持续增长,中南建设营收和毛利润逐年增长,但毛利率却处于较低水平。

2020年,中南建设整体毛利率只有17.29%,低于以证监会标准统计的A股上市地产公司毛利率算术平均水平35.75%。

毛利率水平

2020年,中南建设实现营收786.01亿元,实现归母净利润70.78亿元,同比增长70%,经营性现金流净额84.67亿元。

盈利能力

截至今年一季末,中南建设总资产为3602.38亿元,总负债3097.17亿元,净资产505.21亿元,资产负债率85.98%。

近年来,中南建设的财务杠杆一直处于很高水平,且明显高于行业平均水平,存在一定杠杆风险。

财务杠杆

从融资新规“三道红线”看,截至2020年末中南建设的净负债率为97.27%,剔除预收款后的资产负债率为79.76%,扣除受限资金后的现金短债比为1.04,踩中一道红线,处于“黄档”。

《小债看市》分析债务结构发现,中南建设主要以流动负债为主,占总债务的80%。

截至今年一季末,中南建设流动负债有2490.08亿元,主要为其他应付款,其一年内到期的短期债务有195.21亿元。

近年来,中南建设在手资金逐年增长,其账上货币资金有285.78亿元,除去受限资金可覆盖短债,短期偿债压力不大。

在备用资金方面,截至2020年9月末,中南建设银行授信总额有1702.45亿元,未使用授信额度有1320.38亿元,可见其财务弹性较好。

银行授信情况

除此之外,中南建设还有607.09亿非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债合计583.32亿元。

整体来看,中南建设刚性债务有907.12亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为29%。

有息负债高企,2019和2020年中南建设的财务费用分别为6.75亿和5.5亿元,另外近年来其销售费用和管理费用增长较快,对利润形成严重侵蚀,费用管控能力待提高。

从偿债资金来源看,中南建设对外部融资较为依赖,其融资渠道较为多元,主要通过银行借款、发债以及非标等方式融资,其中对非标融资依赖性较强,推升了整体融资成本。

虽然作为A股上市公司,但中南建设控股股东股权质押比例较高,资金腾挪空间有限。

截至今年6月,中南城建已质押12.34亿股中南建设股份,占其所持公司股份的59.94%。

控股股东股权质押情况


在资产质量方面,截至今年一季末中南建设存货和其他应收款分别为1879.14亿和351.97亿元,其中其他应收款中关联方占比较高,对资金形成一定占用且部分账龄较大,存在一定回收风险。

截至2020年末,中南建设受限资产近千亿,主要为存货抵押,受限资产规模较大且占比较高,对后续融资产生一定影响。

对外担保方面,截至今年5月中南建设及关联公司对外担保余额710.95亿元,占归属上市公司股东的股东权益的247.71%,可以看出担保金额较大,存在一定或有风险。


关联担保图

另外,近年来中南建设的少数股东权益呈翻倍几何式增长,少数股东权益和所得不成比例,被质疑存在大量“明股实债”。

总得来看,中南建设营收和盈利能力连年增长,但毛利率水平较低;债务规模不断滚大,利息支出规模较大,对公司利润形成侵蚀;资产中存货占比较高,受限资产规模大。

03
“通商大佬”

江苏南通号称“中国建筑之乡”,陈锦石就出生在这片土地上。早年他和无数同乡一样在建筑工地干活,从小工做起。

1988年,陈锦石拿着从亲戚朋友那借的5000块钱,带着28个人组成了一个施工队,来到了山东东营谋生活。

此后十年间,中南业务迅速发展,但在繁荣表象之下,合作单位回款难开始暴露,同时国家深化住房制度改革大幕已启,陈锦石敏锐地意识到,必须进军建筑施工的上游开发领域。

2001年,陈锦石回到南通老家,收购了南通建筑工程总公司,获得房屋建筑工程施工总包一级资质,带领企业开始承建一系列的大型地产项目。

同时,陈锦石抓住中国加入WTO的时代强心剂,变革公司经营方针、产品结构和人才战略。

2005年,陈锦石一举获得长三角地王南通中央商务区项目,中南地产由此进入大盘时代,开启房地产“黄金10年”。

2009年,中南建设借壳大连金牛成功上市,发展如虎添翼。

近年来,中南建设销售额从502亿快速增至1961亿,年复合增速高达57.48%,2020年进入房企“2000亿俱乐部”。

今年以来,“中南系”旗下中南服务和中南高科先后闯关资本市场,陈锦石正缔造一个更加强大的商业帝国。

而此前已经上市多年的中南建设,陈锦石则正在交棒给其女。

在今年4月举行的2020年业绩发布上,陈锦石宣布了女儿陈昱含即将全面接班的消息,并表示“希望投资者对年轻人有信心”。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: “苏系房企”65折卖房惹风波,3000亿负债压顶脚步沉重

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