睿博恩重生笔记 作者：李坤泽
来源：睿博恩重生笔记
但两份文件落地的“节奏”，差异明显。深圳的细则，原则清晰、执行刚性，对新项目“封顶才能卖、竣工才放贷”，几乎没有商量余地。杭州的细则，在守住底线的同时，给了开发企业和市场更多的“呼吸空间”：允许自主选择预售或现房销售，给出了比深圳更长的过渡期，还配套了一份力度不小的公积金支持政策。睿博恩把这期笔记的主题定为“节奏差”。不是谁对谁错，而是两种城市治理逻辑的差异：深圳选择“一步到位”，杭州选择“分步过渡”。
深圳细则全拆解：封顶才能卖，竣工才放贷
深圳的细则（深建文〔2026〕131号），核心逻辑可以用八个字概括：先建后卖，钱随房走。
1.1 新老划断：8月28日是一道分水岭
新项目（8月28日后新出让土地）：
申请预售，单体建筑必须完成主体结构封顶。标准是楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交建设、设计、施工、监理四方签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。
预售资金全额、全过程监管，直到项目联合竣工验收备案、水电气等配套具备交付条件后，才能解除监管。
个人住房贷款（含公积金贷款）竣工备案后才能发放，贷款资金通过受托支付直接进入资金监管账户。
在途项目（8月28日前已取得规划许可证）：
已取得建设工程规划许可证但未办预售许可的，按原有政策执行，不追溯。
已取得土地使用权但未取得规划许可证的，原则上执行新政策；但各区政府确保能按时交付的，报市住建局备案后，2027年12月31日前仍可按原有预售条件申请预售。
“三旧”改造历史遗留项目： 由有关部门另行研究。
1.2 现房销售：从“鼓励”到“优先”
文件明确：8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。 通过招拍挂方式出让、土地出让公告中明确要求实行现房销售的项目，开发企业应当实行现房销售。对于现房销售项目，开发企业在取得房屋首次登记后，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报区住建部门备案后，即可组织销售。现房定金： 已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，开发企业可与购房人签订定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权解除合同，开发企业返还定金并承担违约责任。
1.3 主办银行制：一个项目，一家银行，一个账户
8月28日后签订开发贷合同的项目，实行主办银行制。
一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款。
开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均须纳入该账户管理。
区住建部门履行预售资金和现房定金监管职责，深圳市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户，承担具体监管工作。
1.4 个人房贷：竣工备案后才能发放
8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款）。 贷款资金通过受托支付方式支付至资金监管账户。这意味着，房子没建好，银行的钱不会出。购房人不再需要为“烂尾楼”还贷。
1.5 土地供应：分期缴款，但预售与缴款挂钩
土地出让价款可按国家规定分期缴纳：
首期款在合同签订之日起30个自然日内缴清，缴纳比例不低于50%
余款原则上一年内缴清，特殊项目经集体决策后可在两年内缴清
分期缴纳的，不计利息
但有一条硬约束：分期缴款项目在土地出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。
1.6 质量监管与市场规范
统筹推进“好房子”建设，建立健全商品住房项目工程质量保障体系。
优化项目行政审批流程，提高管理服务效能。
规范市场秩序，加大对违法违规行为的查处力度。
睿博恩判断： 深圳的细则，本质上是一次制度层面的“硬切换”。它没有给开发商“边建边卖”的余地：想卖房，先把楼建到封顶；想拿贷款，先把楼建到竣工。过去“挖个坑就卖房、卖了房再盖楼”的循环，被两个闸门同时卡死。
杭州细则全拆解：守住底线，给足空间
杭州在同一天发布了两份文件：一份是《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》，另一份是《关于推动我市房地产高质量发展的通知》。杭州细则的核心逻辑，同样可以用八个字概括：守住底线，给足空间。
2.1 新老划断的“四类分层”设计
杭州没有像深圳那样“一刀切”，而是把项目分成了四类，差异化安排：第一类：8月28日前已取得建设工程规划许可证的：完全按原有预售政策执行，不受新规影响。第二类：8月28日前已拿地、但未取得规划许可证的：原则上执行新规（封顶才可预售），但经区县风险评估、加强资金监管并报市主管部门备案后，2027年底前仍可按旧条件预售。第三类：8月28日后新出让土地：预售须封顶，资金监管执行新标准。第四类：8月28日前拿地的历史遗留问题项目：经评估备案后，2028年底前仍可按旧条件预售。最关键的一条差异： 杭州明确“除在土地出让公告中明确实行现房销售的项目外，房地产开发企业可自主选择预售或现房销售”。深圳是“优先选择现房销售”，杭州是“你选”。
2.2 现房销售定金：上限5%
杭州的现房销售定金上限为5%，深圳为3%。这是两城在现房销售制度上的唯一实质性差异。
2.3 公积金政策：力度罕见，最高可贷324万
这是本次新政中对购房者最直接、最有感的利好，多项调整从10月14日起就已施行：
贷款次数限制取消：购买首套或第二套住房时，只要没有未结清的公积金贷款，即可申请，不受贷款次数限制。
多子女家庭额度上浮：贷款额度上浮比例从50%提高到60%。
额度叠加：多子女家庭若同时符合“以旧换新”等条件，叠加后最高可贷额度达到324万元。
装修可提取：凭装修发票可提取公积金，最高不超过25万元。老旧住房翻新可按1000元/平方米定额提取。
支持危旧房改造：允许用公积金贷款用于城市危旧房自主更新。
2.4 土地与政务服务：给房企“松绑”
土地款分期：缴纳不低于50%的土地出让价款后，即可办理交地。
审批提速：企业拿地后，除自身原因外，15天内完成规划方案联审并启动公示。
睿博恩判断： 杭州的细则，本质上是一次 “渐进式改革”。它给出了比深圳更长的过渡期（2027年底、2028年底两档），允许开发商自主选择销售方式，还用公积金政策为购房需求“托底”。杭州的逻辑很清楚：改革的方向不能变，但节奏可以调。
两座城市的“节奏差”，根源在哪里？
同一天发布、同一个政策源头，为什么深圳和杭州走出了两种节奏？
3.1 市场压力不同
杭州的二手房出清周期仅9.02个月，为全国最短，市场本身处于相对健康的状态，有空间“慢一点”。深圳的二手房占比61.9%，是全国最低的，意味着深圳对新房制度变化的“边际影响”最为直接，必须“稳一点”，这个“稳”，就是一步到位、不留模糊地带。
3.2 过渡期的设计逻辑不同
深圳的政策，来自凤凰网房产的评论是“原则性很强，但灵活性严重不足”。广州有“分期分栋办理许可”，武汉有“最小单元分批竣工备案”，杭州延续了武汉的做法并加了一条“分期开发要先建设公配设施”。深圳的细则里，没有“分期”二字。 这不是深圳不懂变通，是深圳选择了“不做变通”。深圳的土地资源极度稀缺，新房供应本就有限，制度改革的“试错成本”相对可控。与其给过渡期，不如一步到位，让市场尽快适应新规则。
3.3 配套工具的选择不同
杭州在发布细则的同一天，同步推出了公积金新政和购房补贴措施。深圳的细则里，没有公积金配套政策。这不是深圳不重视购房者，而是深圳的公积金资金池和房价水平决定了，它不可能像杭州那样给出“324万”的额度，深圳一套房的总价，可能是杭州的两到三倍。
七城细则落地：全国一盘棋
至此，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，加上杭州、武汉、天津，七个城市的地方实施细则已全部落地。七城细则的核心主线完全一致：· 新老划断以8月28日为界· 预售门槛统一抬升至主体结构封顶· 预售资金全额全过程监管· 土地款分期缴纳但缴清后才拿预售证差异在执行细节：
对困境资产处置行业的参照价值
睿博恩关注这两份文件，不是因为房价，而是因为它们指向了困境资产处置的底层逻辑变化。第一，“保交付”从监管要求变成了制度约束。过去烂尾楼的根源，是“先卖房、再建房”的资金循环。开发商拿地—挖坑—卖期房—回款—挪作他用—项目烂尾。深圳和杭州的新规，从制度上切断了这条循环。封顶才能卖，意味着开发商必须自己先垫资把楼建到封顶；竣工才放贷，意味着银行的钱只在项目基本建成后才进入。 两个闸门同时收紧，“保交付”不再是一句口号，而是写进了预售许可的审批条件里。第二，对困境资产处置而言，“能交付的房子才是资产”。睿博恩在评估困境资产时，始终强调一个判断：不看账面数字，看可交付的实物。 深圳和杭州的新规，从政策层面印证了这个判断。过去开发商把土地当作融资工具、把期房当作回款工具，最终导致大量烂尾。新规之后，不能交付的房子只是负债，能交付的房子才是资产。第三，杭州的“分层过渡”设计，为困境资产处置提供了方法参照。睿博恩在服务困境企业时，反复遇到一个问题：改革的方向是对的，但企业的承受能力是有限的。 如果“一刀切”推进，很多企业会在改革过程中“死掉”；如果不推进，问题会一直积累。杭州的“四类分层”设计：已拿规划许可证的按老政策、已拿地未拿证的给两年过渡期、历史遗留问题给三年过渡期，本质上是一种 “给时间换空间” 的纾困思路。这与睿博恩在祥光铜业、齐鲁特钢等案例中采用的“先止血、再输血、后换血”的阶梯式纾困路径，逻辑完全一致。第四，主办银行制与困境资产处置中的“资金闭环”逻辑相通。深圳和杭州都实行主办银行制：一个项目对应一家银行，全部资金纳入该行账户管理。这与睿博恩在共益债投资中强调的“共管账户、专款专用、动态监控”的风控逻辑完全一致。钱在账上，账在银行，银行盯着项目，这是所有困境资产盘活方案中最核心的资金安全机制。
睿博恩观点提炼
深圳和杭州在同一天发布楼市新政，是2026年中国房地产制度变革的一个重要节点。两份文件的核心主线完全一致：先建后卖，钱随房走。 差异在执行节奏：深圳“一步到位”，杭州“分步过渡”。对困境资产处置行业而言，这两份文件释放的核心信号是：“先建后卖”正在从政策倡导变为制度约束。 过去依赖“期房回款—滚动开发”模式的困境房企，将面临更刚性的交付要求。而具备真实产业运营能力、能够用自有资金或产业资本完成建设的市场主体，将获得更大的生存空间。规则变了，打法就得变。 睿博恩在困境资产处置领域的核心判断：核心资产不是“地”，是“可交付的房子”，正在被政策层面系统性地印证。
⚠️风险提示： 本文基于深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合发布的《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（深建文〔2026〕131号），以及杭州市发布的《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》和《关于推动我市房地产高质量发展的通知》整理，数据截至2026年10月。文中分析仅作政策解读与行业观察，不构成任何投资建议或购房建议。
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原标题： 深圳与杭州楼市新政的“节奏差”
