中介合同纠纷案件处理解析

时贰闫 时贰闫
2021-05-08 14:49 289 0 0
民法典时代下——中介费用纠纷该如何处理?

作者:欧婷婷

来源:时贰闫(ID:yantwelfth)

中介合同定性及特点

中介合同是常见的有名合同,合同涉及两方当事人,即中介人和委托人。合同内容主要表现为中介人向委托人报告订立合同的机会以及提供订立合同的媒介服务两种。随着社会分工细化,中介服务以其专业性和便捷性受到了普罗大众的重视,中介合同使用的频率越加频繁,由中介合同引发的纠纷也越来越多,本文将通过对于中介合同常见风险分析讨论中介合同审查的应对策略。

中介合同的发展经历了由无名合同到有名合同,从居间合同到中介合同的过程。《合同法》颁布以前,居间合同属于无名合同,主要受《民法通则》调整,《合同法》将中介方向委托方提供服务的合同命名为居间合同,并设立专门的章节对居间合同进行了规制,《民法典》合同编中有专门有关中介合同的章节,居间合同被重新命名为中介合同,并对细节方面做出了修改。

根据上述表格分析可以看出,《民法典》主要在定义、中介人未能促成合同时费用承担、跳单条款以及补充参照适用条款四个方面对于中介合同的修订做出了修改。除了基于语言通俗化的要求将居间合同变更为中介合同之外,其余三点都对于中介合同纠纷的处理有重大影响。下文将结合修改条款以及中介合同其他风险点,规划相应应对策略。

中介费用纠纷处理

分类讨论

01

|委托人方原因导致合同未能履行

02

|委托人在第三人协助下达成合同

03

|委托人委托中介人进行中介工作,后非委托人就该项目签订了合同

04

|中介人未完成中介合同约定义务,能否主张支付费用

1、委托人方原因导致合同未能履行,中介人能否主张支付费用

委托人原因导致合同未能履行大致可分为两种情况:

一种情况是由于委托人拒不接待和洽谈中介人所报告的订立合同的机会,导致合同难以达成,该种情况需要从委托人是否正当角度来判断中介费用支付问题。若委托人是根据自身条件、投资人基本情况等进行正常的商业判断,则不构成违约,反之,若委托人故意不正当阻止中介人促成合同,则需要支付中介费用。

另一种情况则是委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同(即跳单)。《民法典》的出台弥补了跳单条款的法律空白,直接否定了跳单行为的正当性,即使中介合同中没有关于跳单条款的规定,委托人仍然需要为此支付中介费用。所以委托方需要特别注意,目前发生跳单情况,委托人需要支付中介报酬,当然,在该项规定之外,双方也可以就跳单行为的违约责任进行具体规定,以确保合同能够顺利履行。

2、委托人在第三人协助下达成合同,中介人能否主张支付费用

委托人在第三人协助下达成合同时中介人能否主张中介费用取决于中介人是否履行了中介义务。若中介人未履行中介义务,则不能要求支付费用。若在过程中中介人向委托人报告了订立合同的机会或提供了订立合同的媒介服务,则要根据中介人在促成合同订立过程中的实际作用支付中介费用。

3、委托人委托中介人进行中介工作,后非委托人就该项目签订了合同,中介人能否主张支付费用。

一般情况下,非委托人签订合同时中介人不能主张支付中介费用,但若中介人能证明委托人与最终签订合同的单位是关联单位,且该单位是利用中介人提供的机会订立的合同,则可以主张中介费用。

4、中介人未完成中介合同约定义务,能否主张支付费用

中介人未促成合同订立,不得要求支付报酬。但对于能否要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,《民法典》做出了重大修改。《合同法》对于居间活动支出的必要费用由委托人负担,《民法典》将中介人从事中介活动支出的必要费用偿还请求权修改为以约定为前提,因此在签订中介合同时,双方应当调整合同相关表述,预防因该项费用产生纠纷。

总结

《民法典》背景下,中介合同的法律规定进一步细化,报酬支付请求权、必要费用请求权均有了不同程度的修改,此类修改对于中介人和委托人产生重大影响,了解现行规则下中介费用的负担问题,可以有效帮助双方规避中介合同法律风险。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 【实务说】中介合同纠纷案件处理解析

时贰闫

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