某房企勾地,掉坑里了

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2021-07-19 07:29 336 0 0
禁止以各类形式免除、减免土地出让金。

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

随着土地公开市场拿地竞争日趋激烈,在勾地的实操中,即使设置了多重排他条件,仍然不能保证以底价拿地,还是会或多或少存在一定的溢价。因此,很多房企勾地实操中,都会对拿地的溢价部分,设置返还的渠道,并将此写入投资协议里。但是具体怎么弄,很多房企并不知道,掉坑的案例也比比皆是。

有一家房企的投资总,最近新入职一家公司遇到了件麻烦事儿。他的前任投资总,拿的一个勾地项目,签约已经半年了,现在到了供地的时候了。但是他翻开合同,发现溢价部分是要求政府在税收方面减免,但是实际却没法执行合同。公司在超过合同价格,溢价500元/平米拿到地以后,退地和不退地都难,这个烫手的项目让整个投资部都面临考核扣罚。
本文结合勾地的实操经验,例举常用的五种税费返还方式,并从合理性、有效性和可落地性的角度进行分析。
方式一
直接返还土地款
在投资协议里面,房企都会与地方政府约定一个大家都认可的拿地价格,低于该拿地价格的,就按约定的流程条件拿地;高于该拿地价格的部分价款,需由地方政府予以返还。
根据《国有土地使用权出让收支管理办法》文件中的规定,土地出让金必须全额进入财政账户,包括土地款、征地和拆迁补偿、支农、城市建设以及其他款项。禁止以各类形式免除、减免土地出让金。根据原国土资源61号令修订版,第22条之规定:禁止用土地换项目,先征后返,补贴,奖励等形式减免土地款。
根据2009年财政部《关于进一步规范土地出让收支管理通知》财综【2009】74号,要求各地严格执行土地收入纳入地方基金预算管理的规定,土地出让收入全额纳入国库,财政支出从地方基金预算中予以分配,从土地收入中予以安排。这就是所谓的“财政收支两条线”中的土地款的政策明文规定。
因此,从政策和法律法规的角度来讲,直接进行返还超出约定部分的土地款,或者抵扣其他款项的约定,是属于地方政府无权承诺的事项,与国家是相抵触的。从实操的角度来讲都是很难实行和落地。
无权做出承诺是一码事,但这并不影响合同约定的合法性。从合同法的角度讲,只要是双方自愿合法的协议,主体适格的,都应当是具备效力的。《国有土地使用权出让收支管理办法》仅仅是对直接返还和优惠土地款的行为进行了禁止性的限制,并没有规定该种行为无效。
虽然直接返还很难执行和落地,但是并不影响在协议出现争议时房企的索赔和法院判定地方政府赔偿。因此在勾地协议里面,还是有很多公司还会选择直接约定超过部分的土地款直接返还,或者抵扣下批次的土地款。这基本上属于没有办法的办法吧,有约束总比没有的好。
方式二
税款的直接减免
税收的减免,是很多投资人除了土地款直接返还之外,第二个就能想到的税费返还方式。但是地方政府无权承诺相关税收的减免、退税。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》之规定,所有税收的开征、免征、减征和停征,均需依据相关法律法规进行。并在其后补充道,任何个人、团体、行政机构均无权做出或者承诺税款的减征、免征、退税等行为,并不得做出与相关税收法律法规相抵触的行为。
因此从法律条文的规定来讲,地方政府无权做出税款的减征、免征、退税等行为。如果没有单独的法律、法规予以支持,明文允许在税收方面可以减免,地方政府单方做出的承诺是无效的,该部分条款也因违反法律禁止性规定,属于无效条款。
方式三
缴纳税款后退返
先征收税款然后减免,这个审批和决定权限属于国务院,地方政府无权决定。对于确实需要进行先征后返的领域,应由省级政府向国务院提出申请,由国务院审批后再执行。
因此地方政府擅自作出先征后返的承诺,属于没有法律明确授权的行政行为,是属于违背法律禁止性规范的条款,该部分条款无效,在司法中也得不到法院的支持。如果房企与地方政府签订协议,先期缴纳了全部的税款,然后再通过司法渠道,请求法院根据协议条款判决地方政府予以返还相关税款的,一律不予支持。
需要区别对待的是,如果协议中有约定无法实现税费减免的违约责任条款,如果不能实现,政府需承担相关的违约责任,这点是会得到法院的支持的。但是从实际利益出发,房企很少会起诉政府,除非以后不想进入该城市。
方式四
财政返还、补贴
直接的财政返还、资金补贴这种形式比较少见,一般适用于具备产业条件的勾地项目。除此之外的奇特商业勾地,文旅勾地的项目,很少涉及直接的财政补贴和现金返还,毕竟地方政府财政也不宽裕。
财政返还和补贴,属于地方政府可以有权作出决定的范畴,在投资协议里面约定以财政返还和补贴的形式是合规合理的,不存在风险,在实现和落地方面也不存在障碍。但是基于地方财政支付的窘境,这个形式的接受度较差,不容易被地方政府采纳。因此才会在在投资拿地当中,大家常见的是地方政府会给你划定三个原则:一是土地款不予减免、抵扣、返还;二是不采取财政返还或补贴的形式;三是不能采用税收减免形式。能够进行直接的财政返还的地方政府,属于在招商引资方面比较有诚意的了。
直接进行财政返还和补贴,除了要与政府协商一致,还要采用合理合规,可操作的形式。除了在协议当中以明确的条款约定具体的财政补贴金额,支付条件,节点以外,还需要取得地方政府的内部会议纪要或者政策文件,以充分保证后期落地。
财政返还和补贴还涉及一个企业所得税的问题,一般来讲财政补贴或者返还需缴纳企业所得税,除非同时满足下列三个例外条件:
一是企业能够证明该项补贴是专项财政补贴资金,并且能提供相关文件的;
二是财政部门对于该专项资金的支付和使用有专项管理办法或者详细管理要求的;
三是企业需证明单独使用该资金,并且该笔资金是独立核算的。
方式五
政府回购部分物业
政府回购部分物业,是一个双赢的方式,对地方政府和房企来说都具有相当大的吸引力。
对房企而言,对于部分难以去化的商业,以及在高库存的三四线城市的住宅,销售去化会存在较大的压力。这部分难以去化的产品,会沉淀大量的资金,项目前期拿地测算的利润,基本上就砸在这些里面了。如果地方政府愿意回购,房企可以快速回笼资金,将资金进行再投资,这对追求规模和高周转的房企尤为重要。
对地方政府而言,当地会存在经济适用房,廉租房,棚改安置,人才公寓用房等客观需求。这类需要的客观存在,要么通过平台公司开发相关项目来解决,要么从市场上购买。而通过勾地协议提前约定,以略低于市场价格从房企手中回购,能做到节约财政资金的目的,而且由房企开发的产品质量也有保障。
地方政府回购物业,属于地方政府可以有权作出决定的范畴,在投资协议里面约定以财政返还和补贴的形式是合规合理的,不存在风险。难点就在于如何说服其接受。

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原标题: 某房企勾地,掉坑里了

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