横跨半个中国来谈百亿收并购

路数 路数
2021-09-03 11:02 1281 0 0
地产行业里一单金额涉及上百亿的资产包拟出售事宜,出现在中天金融8月31日晚发布的公告中。

作者:很勤奋的路数

来源:路数(ID:ilushu)

地产行业里一单金额涉及上百亿的资产包拟出售事宜,出现在中天金融(000540.SZ)8月31日晚发布的公告中。

大致要点有:

1.中天金融要将其全资子公司中天城投100%的股权对外出售,从而实现地产业务剥离。

2.目前在谈的买家是来自浙江嘉兴的佳源创盛,该公司实控人是沈玉兴。

3.180亿元是卖方报价,不是最终价。

4.交易是进行时,不是完成时。双方仅签订框架协议。如果最晚在今年12月31日还没签订正式协议,买卖作废。

5.以及,沈玉兴在组一个浙系好友团,来谈。

围绕着这笔潜在交易有3个问题:

1.为什么是佳源创盛?它跟佳源国际(02768.HK)有什么关系?

2.180亿元的报价,是不是高了点?

3.收购的钱从何而来?佳源创盛吃不吃得下,会不会消化不良?

在尝试回答这些问题背后,需要对这事做更深一层思考。

1

佳源创盛横跨半个中国来收并购,明显是在原深耕地发展出现了隐痛。

这种痛,不是个性,是共性。比如在长三角,越来越多的开发商在招拍挂市场拿的地,利润率在走低,甚至是非常低。

连杭州龙头——滨江集团(002244.SZ)董事长戚金兴也不避讳说,要把在杭州拿的地努力做到1-2%的净利润。

招拍挂市场竞争实在激烈。其实大家没少参与,但更多只能充当陪跑选手。

土拍碰壁,靠其他方式补。最近结束的中期业绩会上,你可能听到越多来越多的开发商说:

多元化拿地。

当然,收并购包含在其中。

嘴上说的和行动都很诚实。世茂集团(00813.HK)董事局副主席、总裁许世坛前几天业绩会就明说,上半年拿的19块地里一半以上是通过合作和收并购获得。

市场一直有共识:收并购大概率没有招拍挂竞争激烈。如果标的资质不差,会有不错的投资回报。

单看这点,可见佳源创盛还是对利润有要求,也是顺应时局。

2

180亿报价,不是小数目。乍一看,像是蚍蜉撼大树。

佳源创盛的财报所示账面现金只有50亿元左右。

这里特别有必要区分另外一家公司——佳源国际(02768.HK)。

佳源国际和佳源创盛是兄弟公司。前者已经上市,后者尚未。两家也是划区而治。用佳源创盛去收购可免去诸多麻烦:比如各种上市规则要求的限制。

两家公司实控人都是沈玉兴,投资风格由老板特性决定。

据路数了解,沈BOSS收购底气可归纳为两点:

一是,荷包鼓。因为多年稳健发展策略,攒了钱。加上在澳洲的投资也有小赚。佳源创盛8月份刚偿还了一笔约16亿公募债。

二是,佳源创盛只是站在台前收购的一方,但不是唯一收购方。

沈玉兴还准备拉几家浙系企业组团收,有来自宁波的房企、也有非地产主业企业等。

不排除企业团们组个联合体去收购再参与项目管理的方式。

其实,中天金融的公告里埋了伏笔。比如这句:鉴于乙方(指乙方自身、乙方联合第三方或乙方指定第三方)。

3

这笔买卖,双方都还算有诚意。此前,沈玉兴还到过中天金融董事长罗玉平家里洽谈。

据路数了解,买家的心理预期价位不一定能达到180亿。被砍价是必然。

中天金融的半年报数据,可以用一个“惨”字形容。加上这公司对地产业务几年前就意兴阑珊。现在打包卖掉,是出路。

这里特别注意,这笔百亿买卖能不能成,还未有定论。目前只是签了框架协议,变量如下:

1.中天金融要在规定时间内完成债务重组;

2.买卖价格要谈拢,到期谈不拢,作废;

3.正式签约的截止时间有限:2021年12月31日。过时,作废。

一旦不成,20亿定金要退还给佳源创盛。

所以,对于卖方中天金融而言,远没到敲锣打鼓发通稿庆祝的时刻。对于潜在买方佳源创盛而言,做好尽调是当务之急。

收并购有风险。收得不好,往前一步就是坑。

4

在过往几年里,当多数同行在拼命冲规模时,整个佳源集团确实没太跟风。除个别外,多数浙系房企的融资杠杆也并不高。

单从上市公司佳源国际的三道红线指标看,全部为绿。这点在不再唯规模论的银行端融资上,也是加分项。

横跨半个中国来到贵阳,再加上不久前在当地拿的观风山地化所地块,沈玉兴和佳源集团看样子是有深耕此处的打算。

多年攒下的加分项和优势,不知道换了地,能否继续发光发热,或者功力一招丧。

毕竟,如果要收,佳源要面对的是跟曾经舒适区完全不一样的市场。

比如,大盘模式。一位从小在贵阳长大的朋友对路数说,中天·未来方舟这个盘光开车逛估计得不下一小时。

再比如,能否在低首付的城市里和其他开发商贴身肉搏,做出好产品、好服务。

一家小型开发商能走到百亿收并购赛道,也是个有趣的事。放在以前,这是中大型开发商才更够胆玩的。

不过,道理都是恒定的:

手上有余粮,心中才不慌。不然,成长过程中得付出代价。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“路数”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 横跨半个中国来谈百亿收并购

路数

要有光,要让房企更公开透明

33篇

文章

5.2万

总阅读量

推荐专栏
更多>>
  • 灼金散论
    灼金散论

    如切如磋,如琢如磨。

  • 齐精智
    齐精智

    齐精智律师,金融、合同、公司纠纷专业律师,北大法学院北大法宝学堂特约讲师,微信号qijingzhi009。

  • 杨老师的基建课堂
    杨老师的基建课堂

    真相的探索者,真理的维护者。微信号: msyangteacher

  • 西政资本
    西政资本

    西政资本--西政地产、金融圈校友倾心打造的地产、资本运作平台,为您提供最全面、最专业的地产、金融知识及实操干货!微信公众号ID:xizheng_ziben

  • 好猫财经
    好猫财经

    找到商业世界里的好猫

  • 西政财富
    西政财富

    西政财富/西政金融是西政投资集团下属的财富管理服务机构,主要从事房地产项目前融相关业务,欢迎有融资需求的地产企业联系我们。微信公众号ID:xizhengcaifu

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通