不良资产指南 作者：指南君
来源：不良资产指南
7月22日，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，并不存在所谓“解散中国特殊机会投资团队”。相关团队原设在新加坡总部投资体系下，并非专门为中国设立；实际变化是个别负责特殊机会项目的员工离职，其余成员并入总部投资团队，由总部统一评估各地投资机会。
潘子翔同时强调，凯德中国特殊机会伙伴计划（CCOP）是一只独立基金产品，与组织架构调整无关，凯德将继续管理该基金。对于“撤离中国”的说法，他也予以否认，称公司将继续发展人民币基金平台、商业管理输出及“投融管退”资管业务。
此前，多家媒体转引彭博报道称，凯德投资撤销了一支五人特殊机会投资团队。
该团队负责人冯明光于2025年12月离职，约一个月后加入全球资管机构Ares Management；另外两名成员于今年6月离开，剩余两人则被调往凯德其他业务部门。
不过，报道所指团队主要在亚洲范围内寻找特殊机会项目，并非只服务于中国市场。凯德此次回应的重点，正是强调这支团队属于新加坡总部投资体系，而不是一个独立设置的“中国特殊机会投资团队”。
但从业务结果看，原五人团队已经不再保持独立配置，负责人及部分成员离职，其余人员被并入其他团队也是事实。
凯德进入中国特殊机会投资市场的标志性动作，是2023年2月设立CCOP计划。
该计划总承诺股本为11亿新元。其中，凯德从外部机构投资者募集8.92亿新元，合作方持股80%，凯德持有其余20%。基金投资范围包括办公楼、购物中心、物流及工业地产等商业和新经济领域的特殊机会资产。
从凯德公开披露的信息看，CCOP目前明确落地的核心项目主要有两个：
第一个是原北京苏宁生活广场。
CCOP旗下单一资产基金以5.53亿新元、约28.1亿元人民币完成收购，随后将项目更名为凯德·汇新大厦，并启动重新定位、硬件改造、服务升级和招商。
该项目原有商业经营空间较大，凯德将其调整为以办公为主、商业配套为辅的甲级综合体。经过一年多改造，项目于2024年7月整体亮相，提供约5.6万平方米办公空间、1.1万平方米商业配套及共享办公、花园等设施。
这类交易并不是传统意义上的“低价抄底”，而是典型的价值提升型投资：收购经营效率不足或定位失效的物业，再通过业态重构、资本投入、招商运营和资产管理，提高租金水平及整体估值。
第二个项目是佛山凯德·致景智慧仓物流园。
项目位于佛山市高明区，佛山市是粤港澳大湾区重要节点。凯德以1.57亿新元、约7.99亿元人民币收购该项目，园区总建筑面积约14万平方米，由9座仓库组成，主要租户是一家国内头部纺织品电商平台。
与北京项目不同，佛山物流园的投资逻辑更偏向现金流。项目收购时已经落实长期租约，并约定租金逐年上调，通过较为稳定的租赁收入降低开发和持有风险。
市场传闻中还有一种说法：CCOP成立三年，只投资了两个项目，且项目估值表现不佳。凯德投资2025年年报提到，中国投资物业未实现重估损失上升，并对公司当年利润产生影响。但这属于中国资产组合层面的财务表现，不能直接推导出CCOP旗下两个项目发生了同等幅度的减值。
凯德没有离开中国，但投资方式已经变了。近几年，凯德明显加快人民币基金、公募REITs、商业管理输出和存量资产循环，由过去直接持有大量重资产，逐步转向以第三方资本为主的“募资-投资-运营-退出”模式。
截至2025年底，凯德自2021年以来已设立九只在岸人民币基金，累计募集境内资金近550亿元人民币。其人民币基金的投资方向覆盖购物中心、产业园区、租赁住房和服务式公寓，并可能继续寻找数据中心、物流园及办公楼等特殊机会资产。
对于凯德这样的全球不动产资管机构而言，中国市场并没有消失，只是投资逻辑已经改变：从依赖资产价格上涨，转向追求稳定现金流、运营增值和本土资本退出渠道。
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原标题： 突发！凯德否认解散中国特殊机会投资团队
