睿博恩重生笔记 作者：李坤泽
来源：睿博恩重生笔记
八处资产产权面积合计约49.8万平方米，目前已全面清空、无租约限制，可实现现状即时交付。其中上海宝山宜家曾是亚洲最大宜家商场，产权面积约10.5万平方米。这不是一次简单的“甩卖”，而是一场战略重构：从“近郊拿地、自建大店”的重资产模式，转向“关大店、开小店、拓线上”的轻资产运营。
1️⃣销售额缩水三成，大店模式走到尽头
资产处置的表象之下，是经营数据的持续恶化。2019财年，宜家中国销售额达到157.7亿元的历史峰值。此后逐年下滑：2020年144亿元，2021年155.6亿元，2022年132亿元，2023年120.6亿元。到2024财年，销售额已降至111.5亿元，同比下滑7.6%，较巅峰期缩水超过29%。净利润更是从2019年的15.8亿元暴跌至2024年的4.4亿元，降幅超过72%。
数据揭示了一个残酷的现实：客流虽然在增长，但客单价骤降——消费者依然愿意“逛宜家”，却不再愿意“在宜家买大件”。
线上家居电商、本地即时零售持续分流线下客流，大型家居商场客群到访频次逐年下滑。消费者从“周末专程驱车去郊区大卖场”变成了“手机下单、即时配送”。土地持有、物业运维、人工等固定成本居高不下，而坪效持续下滑，低效门店成为盈利黑洞。数万平方米的“蓝盒子”大卖场，与当下“高频、小单、即时”的消费节奏严重脱节。
2️⃣从“大”到“小”的战略转身
2026年1月，宜家中国宣布，自2月2日起停止运营上海宝山、广州番禺、天津中北、南通、徐州、宁波和哈尔滨7家门店。这是其进入中国市场近三十年来规模最大的一轮闭店调整，占到其线下商场总数的17%。贵阳宜家则早在2022年便已关闭。关店完成后，宜家再通过仲量联行将8处物业集中推向市场。8处资产分布与体量：
关掉大店的同时，宜家正在“变小”。2026年2月，宜家东莞首家小型商场开业，面积约2055平方米，打造6个生活场景展间。4月，宜家北京首家小型商场通州店开业，位于湾里·王府井商业区，面积约1500平方米，打造了20个生活展间。按照规划，未来两年内将在北京、深圳等重点城市开设超过10家小型门店。
小型门店标准化程度更高、投资回收期更短、试错成本更低。线下门店不再是销售终点，而是体验入口、履约节点、内容生产地。
与此同时，宜家大力加码线上渠道。2026年1月，宜家中国宣布接入京东秒送平台，首批覆盖9个城市13家门店。7月，又在杭州、北京、深圳三城试点淘宝闪购，提供最快一小时送达服务。
3️⃣重资产项目的“不可能三角”
宜家的转型，折射出重资产项目在消费变迁时代面临的深层困境。
过去20余年，宜家在中国长期采用“近郊拿地、自建数万平巨型卖场”的重资产扩张模式。这种模式在城镇化快速推进、消费升级的时代是成功的——土地增值、客流稳定、品牌效应叠加。但如今，这套逻辑正在失效。
资产形态上，自持物业、大体量、长周期，与新消费时代要求的轻资产、模块化、快迭代形成尖锐矛盾。运营逻辑上，低频、高客单价、场景展示，与“高频、小单、即时、全渠道融合”背道而驰。成本结构上，固定成本高、退出壁垒大，难以适应弹性扩张的需求。
宜家选择一次性剥离8处资产，并非仅仅是财务报表层面的“止血”，更是英格卡集团全球战略从重资产持有向轻资产运营转型的关键一步。
4️⃣接盘者的挑战：优质“壳资源”的改造难题
8处资产位于各城市成熟商圈或重点发展板块，建筑体量完整、产权清晰，具备转型为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部等多种用途的基础。
但如此大体量的单体建筑，对任何潜在接盘方而言，无论改造为长租公寓、社区商业还是企业总部，都意味着不菲的工程与时间成本投入。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这批资产在当前市场环境下属于“优质存量壳资源”，但改造成高流动性或高收益业态的难度较大，更适合具备长期持有与城市更新能力的资本介入。
潜在接盘主体可能包括险资、大型不动产基金及各地城投平台。
5️⃣启示：从“持有空间”到“运营价值”
宜家的转型，为所有重资产持有者提供了一个范本。资产持有人正在从“空间持有者”进化为“资本配置者”——不再执着于持有每一处物业，而是将资产盘活、回笼资金、投向更具成长性的领域。
运营管理团队正在从“物业管理者”进化为“价值运营者”——不再依赖大店流量，而是通过全渠道、即时零售、小型门店等多元触点贴近消费者。
当“蓝盒子”时代的红利消退，宜家选择用轻资产的方式重新定义自己与中国消费者的关系。关掉的7家大店、出售的8处资产、即将开业的10余家小店——这些数字背后，是家居零售巨头从“规模崇拜”到“效率优先”的深刻转型。
6️⃣【睿博恩观点提炼】
· 资产出售规模：宜家集中出售8城自持物业，产权面积合计约49.8万㎡，为入华近30年来最大规模自持资产处置。其中上海宝山物业10.5万㎡，曾是亚洲最大宜家门店。
· 业绩持续下滑：宜家中国2024财年销售额111.5亿元，较2019年巅峰157.7亿元缩水超29%；净利润从15.8亿元降至4.4亿元，降幅超72%。
· 闭店与转型：2026年2月集中关停7家大型卖场，占线下商场总数17%；贵阳店已于2022年关闭。关店后同步启动资产出售，完成“关店-出售”闭环。
· 战略重构：从“近郊拿地、自建大店”转向“关大店、开小店、拓线上”。未来两年新开超10家小型门店，东莞、北京通州小型店已开业；接入京东秒送、淘宝闪购探索即时零售。
· 行业启示：重资产项目的“不可能三角”（资产形态、运营逻辑、成本结构）正在倒逼传统零售巨头向轻资产转型。资产持有人从“空间持有者”向“资本配置者”进化，运营方从“物业管理者”向“价值运营者”进化。
风险提示： 本文基于公开信息及媒体报道整理，数据截至2026年7月。文中涉及的资产出售尚处于挂牌阶段，最终成交情况及接盘方存在不确定性。文中分析仅作行业案例复盘与实务观点分享，不构成任何投资建议。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“睿博恩重生笔记”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
