地产金融周报:降准不及预期、降息落空、楼市继续下行;央行发布23条救市措施;监管层要求金融支持实体经济;东莞土拍惨淡

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2022-04-30 08:40 755 0 0
居民收入是目前房地产市场最大的制约因素。《通知》提出,完善住房领域金融服务。

作者:西政财富

一、第一季度我国GDP同比增长4.8%;本轮疫情对一季度GDP增速拖累幅度约0.6个百分点

2022年一季度我国GDP同比增长4.8%。今年1-2月经济取得良好增长,但3月由于本土疫情扩散,供给和需求均受到较明显冲击。根据华西证券的分析测算,本轮疫情对一季度GDP增速拖累幅度约0.6个百分点。1-3月全国固定资产投资增长9.3%,较前值下降2.9个百分点,固投增速回落但明显高于去年全年水平。其中,1-3月民间固定资产投资同比增长8.4%,回落3个百分点。结构上,制造业投资增速结束上行趋势,基建投资继续回升,房地产投资增速回落明显。

二、一季度经济拖累地产:房产销售延续下行趋势;投资额、到位资金表现恶化;到位资金降幅扩大

根据国家统计局公布的2022年1-3月全国房地产开发投资及销售数据,2022年1-3月,商品房销售额累计29655亿元,同比-22.7%;销售面积累计31046万平方米,同比-13.8%。从单月值来看,2022年3月商品房销售额14196亿元,同比-26.2%;销售面积15343万平方米,同比-17.7%。房地产销售均价继续下降,2022年1-3月,商品房销售均价为9552元/㎡,同比-10.4%;2022年3月商品房销售均价为9252元/㎡,同比-10.3%。对此,国信证券分析表示,3月份开始蔓延的疫情冲击了房地产销售,一方面影响了销售案场的开放,另一方面加重了购房者的观望情绪。平安证券分析表示,“3.16”多部委发声以来,多地放松限购限售,且从三四线延伸至高能级城市。随着政策端持续发力、疫情逐步得到控制,预计楼市有望逐步修复,二季度为重要观察窗口。太平洋证券分析表示,部分城市近期在“因城施策”的框架下陆续放松了当地的一些房地产调控政策,边际上对提振市场需求会有一定帮助,但是效果有多大我们认为仍有待观察。如果说去年四季度是地产拖累了经济的话,那么今年一季度我们认为其实是经济在拖累地产。根据克尔瑞的问卷调查,收入降低成为客户不买房的主要原因。而一季度和3月单月的居民中长期贷款均创近五年新低,我们认为跟居民收入预期不稳,担心潜在失业可能或者收入下降风险,因而不敢加杠杆有一定关系。居民收入是目前房地产市场最大的制约因素。

2022年1-3月房地产开发投资完成额累计为27765亿元,同比+0.7%,较前值收窄3.0个百分点。从单月值来看,2022年3月房地产开发投资完成额为13266亿元,同比-2.4%,较前值下降6.1个百分点。平安证券分析表示,往后看,短期竣工或仍将低迷,但若后续房企资金压力明显缓和,交房高峰期背景下,竣工修复速度将快于开工,预计下半年竣工端有望逐步修复。中金证券分析表示,当前房企面临的现金流层面的多重压力,可能持续压制其投资意愿和能力:一方面,销售长期不振叠加预售资金超额监管(“补前”且“补后”)导致房企销售回款困难,另一方面,收并购市场上买家意愿不足、价格预期不一致也使得房企资产处置进展不畅;与此同时,房企年内公开市场债务到期压力仍大,4、6、7、8月的单月到期额均超1200亿元,短期内“节流”仍为多数民营房企的首选。

2022年1-3月房企到位资金累计为38159亿元,同比-19.6%,较前值下降1.9个百分点。从单月值来看,2022年3月房企到位资金为13016亿元,同比-23.0%,较前值下降5.3个百分点。国信证券分析表示,2022年1-3月,销售回款(定金及预收款+个人按揭贷款)在资金来源中的占比为48.8%,对到位资金的拉动降为-14.7%;而国内贷款在资金来源中的占比为14.5%,对到位资金的拉动降为-3.6%。贷款融资恢复缓慢,房企对销售回款的依赖性依旧较强,受销售下行打击较大。

三、央行发布23条“救市”措施:地产金融支持措施将在供需两端发力;保障融资平台公司的合理需求

2022年4月18日,中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》(下称《通知》),从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面,提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。

《通知》提出要按市场化原则,通过提供中长期贷款、降低利率、展期或续贷支持等方式,积极支持受困企业抵御疫情影响,不得盲目限贷、抽贷、断贷……对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构要及时优化信贷政策,区分还款能力和还款意愿,区分受疫情影响的短期还款能力和中长期还款能力,对其存续个人住房等贷款,灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。

《通知》提出,加大对有效投资等金融支持力度。开发性、政策性银行要结合自身业务范围,加大对重点投资项目的资金支持力度。金融机构要主动对接重大项目,加大对水利、交通、管网、市政基础设施等领域惠民生、补短板项目和第五代移动通信(5G)、工业互联网、数据中心等新型基础设施建设的支持,推动新开工项目尽快开工,实现实物工作量。要合理购买地方政府债券,支持地方政府适度超前开展基础设施投资。要在风险可控、依法合规的前提下,按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求,不得盲目抽贷、压贷或停贷,保障在建项目顺利实施。做好民间投资、政府和社会资本合作的金融支持工作。金融机构对信贷增长缓慢的省(区)新增贷款占比要稳中有升。

《通知》提出,积极支持民营企业健康发展。坚持“两个毫不动摇”,对国有经济和民营经济在贷款、债券融资政策等金融政策上一视同仁。鼓励金融机构与民营企业构建中长期合作关系,制定民营企业年度服务目标,充分满足民营经济合理金融需求,进一步提高新发放企业贷款中民营企业贷款占比。

《通知》提出,完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求,促进当地房地产市场平稳健康发展……金融机构要区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务,稳妥有序开展并购贷款业务,加大并购债券融资支持力度,积极提供兼并收购财务顾问服务……金融机构要在风险可控基础上,适度加大流动性贷款等支持力度,满足建筑企业合理融资需求,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持建筑企业融资连续稳定。

中金证券分析表示,新举措以结构性措施为主,“准财政”特征明显……除准财政政策之外,监管政策的态度也有所变化。地产政策方面,金融支持将在供需两端发力,既要稳需求,也要稳项目。基建投资方面,除了开发性银行要继续发力,央行专门指出要保障融资平台公司的合理需求。具体来看:地产既要稳需求,也要稳项目。需求端,央行提出要因城施策,合理确定首付比、住房贷款利率。在供给端,央行要求金融机构区别项目风险和集团风险,加大对优质项目的支持力度,并鼓励金融机构稳妥有序开展并购业务。基建方面,明确提出“保障融资平台公司合理融资需求”,同时从区域与项目两个角度发力提振投资。在本轮宽松过程中,央行首次提出“按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求,不得盲目抽贷、压贷或停贷”。此外,央行提出加大对水利、交通、管网、市政基础设施等领域以及第五代移动通信(5G)、工业互联网、数据中心等新型基础设施建设的支持力度,并明确要求金融机构对信贷增长缓慢的省(区)新增贷款占比要稳中有升。

四、金融支持实体经济座谈会召开:加大疫情防控和经济社会发展金融支持,保障物流畅通和促进产业链供应链循环

2022年4月19日,人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会,抓好近期各项金融政策的落地工作,加大疫情防控和经济社会发展金融支持,保障物流畅通和促进产业链供应链循环。会议强调,金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策落实好差别化住房信贷政策,更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度,区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策,灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

五、央行全面降准,释放长期资金约5300亿元,助企纾困稳增长

支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。为加大对小微企业和“三农”的支持力度,对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于 5%的农商行,在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上,再额外多降0.25 个百分点。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。此次降准释放长期资金约5300亿元。

对此,川财证券分析表示,是当前我国经济正遭受诸多国内外不确定事件的冲击,实现5.5的目标还是有一定压力的。此次降准能够进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户的支持力度,能够明显地起到助企纾困的效果。降准创造更加适宜的融资环境,稳定了中小微企业经营预期,最终帮助企业渡过难关。对银行来说,降准能够为商业银行释放长期、无成本的流动性,进而使得金融机构降低负债成本,提高信贷投放的积极性,降低实体经济的融资成本。此次降准共计释放长期资金约5300亿元,提供了市场流动性,后续宽松政策仍有可能继续加码加力,在宽松货币政策的预期下,债市将迎来结构性机会。东海证券分析表示,总的来看,降准有利于权益市场风险偏好的提升,提振市场信心,银行降低负债成本之后有利于实体经济融资成本的下降,释放经济活力。对债市来讲,宽松并未结束,但宽信用也正在路上,十年期国债收益率或维持低位震荡。近期信号来看,“政策底”进一步得到确认,但短期仍需关注国内疫情对实体经济的影响。

六、全国保障物流畅通促进产业链供应链稳定电视电话会议部署十项重要举措,要求努力实现“民生要托底、货运要畅通、产业要循环”

2022年4月18日召开了全国保障物流畅通促进产业链供应链稳定电视电话会议,国务院副总理刘鹤出席并部署了十项重要举措。重点是修复由于疫情防控带来的产业链供应链受损。会议要求对疫情期间的物流管理建立明确标准,改善物流从业人员工作生活条件,予以延期还贷等金融支持,保障物流畅通。通过2000亿元科技创新再贷款和1000亿元用于交通物流领域的再贷款撬动1万亿元资金,稳定产业链供应链。建立重点产业和外贸企业白名单。

七、东莞2022年首批集中供地仅成交2宗,6宗地终止出让;苏州、昆明调整限售政策稳定楼市

2022年4月18日晚,东莞原定于4月19-20日进行集中出让的8宗地块,有6宗终止出让,仅剩2宗今日出让。按照此前公告,东莞首批集中供地,分别位于道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街,共计出让8宗地块。此次集中供地有三大变动,一是土拍取消建成后的限售价格;二是竞买保证金大幅下调;三是部分取消配建要求。保利旗下公司以88529万元拿下横沥地块;武汉地产集团有限责任公司以起始价501280万拿下长安地块。对此,根据我们财富中心的摸底,一些开发商投拓人员表示,在今年市场不确定的情况下,现金为王,宁可不动,切勿盲动。整体采取“量入为出、精准布局”的投资策略。

苏州调整限售政策。2022年4月11日起,苏州市开始调整限售政策,二手房限售由5年改为3年,签约的二手房自取得不动产之日起满三年即可转让。

昆明市发布关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作意见。分别从加快商业商务用房去化,合理使用商业商务用地,纾解疫情期间房地产开发企业困难等8个方面制定相关政策。

国银证券分析表示,到地产政策由纾困逐步进入到推动需求改善阶段,政策出台的城市也逐步从三四线城市扩展至弱二线省会城市,且调整力度不断加大,从信贷放松、购房补贴、公积金贷款优惠等到“五限”的放松。但整体而言,从政策调整深度来看,低能级城市频繁的“救市”对市场的提振作用较为有限;而高能级城市的跟进略显不足。除了市场景气度仍然低迷外,房企仍然面临较大的资金压力,前期信贷支持并未到位,2022年上半年迎来海外债偿债高峰期,压力将集中在 4、6、7月,接下来几个月部分资金压力较大的公司仍然可能出现信用风险事件。随着部分城市楼市下行压力进一步加大,部分房企信用风险再度爆发,因此我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步深化调整的空间。

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原标题: 地产金融周报:降准不及预期、降息落空、楼市继续下行;央行发布23条救市措施;监管层要求金融支持实体经济;东莞土拍惨淡

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