宅基地房产在执行案件的处置问题

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2021-06-11 14:57 479 0 1
宅基地房产在执行案件的处置问题

作者:王利平,李源

来源:专注不良和法律顾问律师团(ID:gh_c1d0498f9733)

宅基地房产在执行案件的处置问题

近几年,我国城镇化进程步伐发展很快,使得很多农村地区被规划到市区,农村的宅基地审批建房由原来的随意建设到现在的严格监管。我国的城镇化快速的发展,宅基地房产的市场价格不断飙升。在一、二线城市,宅基地上建造的房屋一般是7层,部分新建的多数是10层以上,一栋价值很多都是高达1000万以上。之前农村村民的大量房产都是随意建设,有的是建在自己的承包地上,有些是通过与同村村民的换地方式(换地是指:为了能够在他人的承包地上建造房屋,而把自己承包地以同等面积或价值的方式进行交换),还有的是通过支付一定的费用对他人的承包地进行补偿后再建造房屋等方式。同时还有很多非本村的自然人通过和村委合建或租赁等方式建造相应房屋进行出售。2018年3月份我国新成立了“中华人民共和国农业农村部”开启了对农村的全面管理,开始对宅基地的严格审批兼顾,并逐步出台很多规定。农村村民私自建设房屋很多是根本无法办理宅基地证或相应审批文件的,部分历史遗留的房屋需要重新经过审批后可以取得宅基地证书。我们处理过好几个涉及宅基地房屋拍卖、变卖的案件,本文就宅基地及其房产在执行中的问题互相探讨和学习,由于经验有限,欢迎各位批评指正。

一、宅基地房产的执行现状

法官在执行案件中处理涉及宅基地房产处置中有很大差别。在一、二线城市,法院对宅基地房屋的执行是比较积极的。主要是由于价格高,拍卖成交率比较高,当地政府和法院也会共同出台一些有利于法院对宅基地房屋处置的政策和指导意见。然而在三、四线城市的农村,由于价格较低,相应村民碍于情面,村民都不会进行竞买,相应评估公司一般也不接受宅基地房产的评估。

结合我们处理的涉及一、二线城市宅基地的执行案件,目前登记在被执行人名下的宅基地可以由法院拍卖处理,而不会过多考虑被执行人及其家人的居住问题。如果宅基地房产被执行后,被执行人及其家人没有宅基地的,可以租赁他人宅基地房屋或者村委提供相应的房屋进行居住。严格来说,相应房产即便登记在被执行人名下或由被执行人占有使用的,不能认为只是债务人的财产,应当认为属于家庭共同财产,同时,相应宅基地证书上登记的可能只有户主一个人,有些地方会登记家庭成员人员。如果被执行人名下宅基地房产拍卖或以物抵债给他人的,则被执行人或者其家人将来经济条件允许的,则可以购买其他村民的宅基地房产,这是没有问题的。实践中,被执行人名下宅基地房产被执行的,政府不会再次批准被执行人的宅基地的申请,但是其他家庭成员可以另行申请相应宅基地,每个省份和地方政府对宅基地的申请和灭失等问题都有详细的规定。《民法典》第363条规定:“宅基地使用权取得、行使、和转让,适用土地管理法的法律和国家有关规定。”同时,《土地管理法》(经过修正后于2020年1月1日开始施行)第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。”

二、竞买人问题

根据《土地管理法》的相应规定,原则上每户只有一处宅基地。但是,我们在实践中会遇到某人有多个宅基地房产的问题,有多个宅基地房产的,法院可能会限制其参加竞买。竞买人的资格问题可以通过分户、结婚等方式来解决。以广东省为例,根据《广东省农村宅基地管理办法》第10条规定:“申请使用宅基地的,应当为宅基地所在地的农村集体经济组织成员,并应当符合下列条件之一:1、已依法登记结婚或者本户中有两名以上已达法定婚龄的未婚子女需要分户的;2、因自然灾害、征地、村庄和集镇公益事业建设等原因宅基地灭失或者不能使用且户内没有其他宅基地的;3、外来人口落户称为本集体经济组织成员,在本集体内没有宅基地的;4、因实施村庄规划或者旧村改造,需要调整搬迁的;5、原有的宅基地面积低于本办法规定标准的,可以按照前款规定申请新的宅基地,但应当交回原使用的宅基地”。根据相应规定,竞买人没有宅基地的资格还是比较容易实现的。拍卖公告会强调竞买人需要核实自己的购买资格、法院不保证能够过户、相应费用需要竞买人核实等。

对于竞买人来说,主要还是资格、过户等问题。根据相应的法律规定和地方政策的要求,涉及的问题主要为是否是本村村民、是否具有完全民事行为能力、名下宅基地数量、评估价格如何确定、村委开会、村民代表大会等,每个地方和法院的要求都不相同,竞买人在参加竞买时一定要向当地村委、乡镇政府、不动产管理部门以及执行法官了解清楚,防止竞买后无法办理过户或者法院无法出具相应执行手续。

三、处置中的评估价格问题

宅基地房产价格可以参考相应市场价,在一、二线城市,相应的市场价比较好参考和确定,很多地方的执行法院可以依法直接评估、拍卖,由相应竞买人咨询和协调村委会等相应部门的竞买资格、过户问题等。同时,在城市内繁华区域的宅基地房屋的拍卖会有很多人参与竞买,基本不会流拍。 三、四线城市的农村的宅基地房产市场价比较难确定,一般都是村民私下协商处理的,情况各不相同,评估价格很难确定。有些地方需要征询村委会或村民小组等,还要乡镇政府出具相应的意见。另外,在三、四线城市,做宅基地专业评估的公司比较少,部分基层法院执行法官3到5年都不会涉及宅基地的评估拍卖问题。三、四线城市的执行案件,一旦涉及宅基地房产执行问题,基本不会走到拍卖的流程。宅基地房产的处理太复杂了,涉及多部门的问题,甚至涉及上访维稳问题,基层法官案件多人员少,没有太多精力对处理涉及宅基地的评估拍卖。我们曾经遇到过,有些法院建议申请执行人申请司法救助的方式处理相应涉及宅基地房产的执行案件,要求申请执行人自愿不申请处理宅基地房屋的拍卖程序。

农村的宅基地房屋的价格,可以评估,也可以由当事人协商不进行评估。根据《最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的若干规定》(2020年12月23日修正)第4条的规定:“对拟拍卖被执行人财产,应当委托相应资质的拍卖机构进行,并对拍卖机构进行监督,但法律、司法解释另有规定的除外。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的,人民法院应当准许。” 

四、宅基地房产的以物抵债

对于涉及宅基地房产的执行案件,如果经过拍卖程序的,就会涉及流拍后以物抵债的问题。谈到宅基地房产以物抵债,又要涉及申请执行人的主体资格问题,不是本村村民,或者名下已经有一处甚至多处的宅基地房产的申请执行人,法院也可能不会把相应宅基地房产裁定以物抵债给申请执行人。在实践中,部分法院在执行中关于以物抵债的事宜没有向村委会、土管所等部门进行调查和征求建议。在流拍后,直接根据申请执行人的申请进行裁定以物抵债。但是,申请执行人拿着相应裁定和协助执行通知等资料向房屋管理部门或不动产登记中心部门进行过户时,房产登记部门会以登记系统问题,申请执行人名下已有宅基地为由无法办理相应登记。

在宅基地房产拍卖流拍后,申请执行人拒绝以物抵债时如何处理?实践中法院操作不同,但是大部分法院会解除对相应标的物的查封措施,该做法也是符合法律规定的,我们也赞同法院的这种做法。根据《最高法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020年12月23日修正)第28条规定:“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权,人民法院可以依照本规定第19条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债务人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的,应当在60日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的,人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。” 。

五、优先购买权问题

正常来说,每户宅基地房产中有一家人。相应的宅基地房产即便只是登记在被执行人名下,相应的房产一般都是属于家庭共同共有,不单单是被执行人所有。原来农村的宅基地房屋很多是四合院,有爷爷奶奶、爸爸妈妈、兄弟姐妹等人,甚至还有兄弟姐妹的配偶和小孩等一大家人一起居住。现在生活都赋予了很多,农村新建宅基地房屋的一般都是一排或一栋的房屋,居住的人一般是父母和子女。执行被执行人名下的宅基地房产,还是涉及一家人的居住生活问题。同时,村委会或村民小组等集体组织也享有优先购买权,涉及的问题十分复杂。我们曾经遇到咨询相应问题,涉及村委会、家庭共同生活人的优先购买权的冲突,我们认为家庭共同生活人应当优先于村委会、村民小组等的优先购买;在共同人之间发生的优先购买权的冲突,名下没有宅基地房产优先于名下有宅基地房产的优先购买;名下都没有相应宅基地房产的,则按照家庭人数比例享有优先购买权或者采用抽签的方式确定优先购买权。同时,在处理优先购买权时还要综合考虑照顾老人小孩、使用价值、公平合理、促进和谐等问题。

由于我们处理的涉及宅基地拍卖的案件没有商业房产和商品房住宅非常的多,经验有限,本文难免有不妥之处,欢迎专业人士批评指正。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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