吹号2022:看得见的变革中,恒大蕴藏一场持久战

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2022-02-16 17:16 713 0 0
成立24年后,始终处在销售业绩前三的恒大,却在2021年6月爆发了债务危机。

作者:十一郎

来源:地产十一言(ID:dichanshiyiyan)

“钱紧”的日子里,卖资产成为房企们最快回血的途径。

成立24年后,始终处在销售业绩前三的恒大,却在2021年6月爆发了债务危机。9月开始几乎没有资金流入。在市场下行的环境下,解除危机并不容易。

数据显示,恒大2021年全年实现合约销售金额约4430.2亿元,合约销售面积5426.5万平。销售额同比下降38.74%,离7500亿元目标相差甚远。

危机之下,恒大选择负责任。

2021年,恒大把保交楼任务作为工作的重中之重,下了一招反手棋。

2022年2月6日,恒大举行2022年保交楼新年开工动员大会。中国恒大董事局主席许家印从复工复产保交楼、恢复销售经营、加强内部管理等6个方面阐述了集团化解危机的方法。

这是一次释放积极信号的讲话。反映在股市上,就是又一波K线向上。

2月10日,港股开市,恒大系股票涨幅明显,其中,中国恒大报1.76港元,涨幅5.39%。

01 死磕保交楼

2022年,是中国恒大走出困境、迈向未来的关键之年。全面开工、完成全年保交楼目标是公司2022年最重要的任务和工作。

动员大会上,许家印提出了2022年保交楼的目标:保交楼面积约7000万平、60万套,所有保交楼项目要近50%在年内完成交付。

按照目前的情况看,想要完成这一目标可谓困难重重。

1月17日,恒大集团发文称,截至2021年12月底,全国复工率93.2%,12月完成交楼37899套。根据计划,集团在2022年1月将交楼3万套。

恒大到今年2月底,保交楼项目总施工人数要达10万人、3月中旬达20万人、3月底达30万人,80%-90%的保交楼项目要实现全面工效达标,正常施工。到6月底,要确保交楼20万套、力争交楼30万套,做到时间过半、交楼过半。

拒绝躺平的恒大,把保交楼的任务目标当做目前第一位的工作重点。

虽然压力大,任务重,但十一郎认为也并非是一项“不可能完成的任务”。

如何才能保证全国各个项目得以顺利交付?资金是必不可少的。对于资金相当紧张的恒大来说,还有钱支持全国600多个项目顺利交付吗?

据了解,恒大目前还有预售监管资金500多亿,可以实现基本全面复工。而复工后施工的连续性则要靠其1700亿元的资金基础进行。1700亿元是指近800亿的销售未回款,即银行应支付给恒大业主的按揭贷款;加上近900亿的保交楼楼栋中的可售货值。

恒大目前销售处在冰冻状态,但2021年许家印已宣布,未来要转向现房销售。因此,2022年,等保交楼项目完工,恒大仍可以实现数百亿现房销售额,以实现更多资金流动。

02 控成本,盘活资产

保障一个城市的项目顺利交付不难,难的是把保交楼的任务持续下去。这于恒大而言是个更重要的话题。

资金计划各项目上要做好充分的安排,考虑到部分项目存在资金不足的问题,要加大沟通力度,千方百计做到资金在项目间的平衡,同时加大销售回款和资产的处置,为项目施工的连续性做好保障。

恒大成本的控制,主要是关于施工单位招标、材料采购供应以及管理费用三个方面。

(1)在施工单位方面,恒大采用现金支付,降低商票支付情况下的资金成本。

采用现金支付后,恒大不仅迅速启动保交楼项目的全面开工,还要求实现工效快速达标,到3月底时,要达80%-90%的保交楼项目全面工效达标,正常施工。

(2)材料供应方面,现款现货提高积极性,优化供货分区,降低运输成本,供应商的季度采购价格争取逐步降低。

80%以上的长期合作伙伴,包括主体施工、材料供应和装修单位,还在继续跟恒大合作,包括材料供应商,每一种材料至少5家以上单位供应;同时,供应及时还有到货奖励等。

(3)在管理方面,恒大建立扁平化管理体系,严格定岗定编。为提高项目决策效率,减少冗长的管理审批流程,恒大鼓励各地区公司人员下一线,压缩省部编制,从而降低人工、办公等管理费用。

春节前,恒大已对各地区公司省公司总部进行定编,省公司总部从1.5万人精简为5100多人,大批员工充实到项目一线。

03 全面合作,恢复销售、经营

保持高品质产品的同时,恒大未来将转型现房销售,促进销售和经营的连续性和稳定性。在新年会议上,许家印提出了建立全新营销体系和办法,同时狠抓销售回款工作,做好经营规划。

2021年12月以来,全集团的销售回款额绝对值持续攀升,整体势头向好。恒大在积极取得金融机构支持的同时,明确资金用于保交楼,实现平均月销售回款100亿以上,确保工程建设。

除保交楼外,尽快恢复销售和正常经营也是重要工作。

据介绍,恒大目前还有5600万平的在建未取证未开盘的项目、1.6亿平的土地储备以及150个旧改项目有待启动。在日后经营上,恒大会优先让这些优质项目转起来,恢复开发建设和正常经营。

如何恢复销售和正常经营,恒大坚持两个最重要的基本原则,即:保证现金回到保交楼监管专户、绝不允许贱卖公司资产。

许家印认为,“我从2021年6月开始就强调,任何时候都不能贱卖公司资产,否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

从出售股权到保交楼,2022年的恒大已走到了一道分水岭。

趴在地上,建体系、搞流程、抓管理、促回款、保交楼,一场持久战正等着恒大。

调整姿态,韧性前行,期待2022年的恒大,很快迎来下一个春天。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 吹号2022:看得见的变革中,恒大蕴藏一场持久战

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