小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
瑞安房地产旨在消除投资物业重估对债务和限制性付款能力的影响。
01同意征求
7月27日，瑞安房地产（00272.HK）发布关于“SHUION 9.75 01/26/29”同意征求。
同意征求公告
公告显示，瑞安房地产上述票据规模有4.5亿美元，息票率9.75%，于2029年到期的高级票据，由Shui On Development (Holding) Limited发行，瑞安房地产提供担保。
瑞安房地产寻求票据持有人的同意，以修改契约中关于“限制性付款”契约和“固定费用覆盖率”定义的条款。
瑞安房地产称，此举旨在消除投资物业重估对我们产生债务和进行限制性付款能力的影响，以更好地反映轻资产商业模式，并为发行人、母担保人和受限子公司提供额外的灵活性。
根据《同意征求声明》所载的同意征求条款和条件，瑞安房地产将向在截止期限或之前有效提交同意的每名票据持有人支付每1000美元票据本金6.00美元，前提是收到所需同意。
《小债看市》统计，目前瑞安房地产仅存续这一只美元债。
2026年1月26日，瑞安房地产新发行3亿美元优先票据，并同步购回2026年到期2.95亿美元优先票据。
近年来，房地产市场处于调整周期，2025年瑞安房地产录得股东应得亏损17.8亿元，公司加速推进轻资产战略。
02财务分析
据官网介绍，瑞安房地产成立于2004年，并于2006年在香港联合交易所上市。
瑞安房地产是中国领先的城市发展解决方案提供者，主要业务分布于全国多个核心城市，专注于物业发展、资产管理两大核心业务板块。
2025年，瑞安房地产物业销售总额79.16亿元，其中包括住宅物业合约销售额72.46亿元和商业物业合约销售额6.7亿元。
公开信息显示，2025年瑞安房地产新增永新里、上海三林两个轻资产项目。
截至2025年12月31日，瑞安房地产在多个主要城市的核心地段拥有总建筑面积达720万平方米的土地储备。
业绩方面，2025年瑞安房地产取得收入40.93亿元，同比减少50%，主要由于物业销售下滑所致；公司股东应占亏损17.82亿元，同比盈转亏。
值得注意的是，这是瑞安房地产五年来首度亏损。
归母净利润
截至最新报告期，瑞安房地产总资产有825.77亿元，总负债443.47亿元，净资产有382.3亿元，公司资产负债率为53.7%。
《小债看市》分析债务结构发现，瑞安房地产主要以非流动负债为主，占总债务的67%。截至最新报告期，瑞安房地产非流动负债有298.53亿元，主要为长期借贷，公司长期有息负债合计有208.95亿元。
此外，瑞安房地产还有流动负债144.94亿元，主要为短期借贷，公司一年内到期的短期债务合计有68.58亿元。
相较于短债规模，瑞安房地产的流动性紧张，其账上现金及现金等价物有46.35亿元，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。
财务弹性方面，截至2024年末，瑞安房地产未使用授信额度有32.35亿元，备用资金一般。
整体来看，瑞安房地产刚性债务总规模有277.53亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为63%。
有息负债占比较高，瑞安房地产财务费用较高，2022年-2024年均在20亿以上，2025年为15.53亿元，对公司盈利空间形成一定侵蚀。
从融资渠道看，瑞安房地产主要通过股权和债券融资，渠道不算多元化，且近年来公司筹资性现金流持续净流出，面临较大再融资压力。
筹资性现金流
资产质量方面，瑞安房地产的其他应收款有44.92亿元，不仅占用资金还存在一定回收风险。
总得来看，瑞安房地产业绩亏损，对债务和利息的保障能力下降；流动性紧张，短期偿债压力大；筹资性现金流持续净流出，再融资压力大。
03“上海姑爷”
1996年，港商罗康瑞迎来了重要人生机遇-上海卢湾区政府批给他52公顷太平桥地皮。
这里是中国旧城改造新模式的起点，也是让罗康瑞和他的瑞安房地产扬名立万的重要战场。
经他之手，老石库门改造而来的上海新天地，成为上海著名地标之一，罗康瑞本人也因此被外界送了“上海姑爷”雅号。
由于看到了新天地模式复制的可能性，罗康瑞的步伐踏至武汉 、重庆、佛山 、杭州等城市，瑞安房地产土储规模一度曾迅速从700万平方米跃升至1300多万平方米。
在上海新天地和岭南新天地后，瑞安曾出现过几年时间的沉寂，2012年-2017年几乎没有在内地拿地。
这背后是瑞安长期巨额资金投入城市更新带来的阵痛——负债高企，资金链紧张。
为此，瑞安开始卖地卖项目，快速回笼资金降负债，2012年-2017年其通过出售物业和股权套现将近400亿。
在平衡了经营和负债之后，瑞安自2018年便开始加仓内地，但近年来随着房地产市场深度调整，瑞安也出现业绩巨亏。
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