金诚同达 作者：贺国良 戴善音
来源：金诚同达
引言
贡献原则是土地估价及房地产评估中的核心技术原则之一。司法实践中，房地产价值在土地与建筑物之间的分配问题具有重要的现实意义，涉及资产重组、财产处置、动迁补偿等多个法律实务方面。然而，秋夜洞庭湖的优美静谧景色并非“湖光”“秋月”在物理意义上的累加之和，而是取决于其分别能为湖光与秋月交相辉映的整体氛围带来多少“边际贡献”。因此，本文结合笔者的实操案件，尝试探讨贡献原则与房地分估的关系、贡献原则如何在房地分估司法实践中具体应用等，以供实务中参考。
01.
贡献原则概述
贡献原则（Principle of Contribution）是房地产估价、资产评估及投资并购中用于价值拆分与分配的核心技术原则，其核心逻辑在于“各生产要素按贡献分配价值”，即某一要素（如土地、建筑物）的价值，取决于其对房地产整体价值的边际贡献（即“有该要素”与“无该要素”时的价值差额）。
根据国家标准《城镇土地估价规程》中4.3.5的规定，贡献原则作为一种宗估价技术原则，其表述为：“不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定”。其中，（1）土地的总收益可以由不动产的总收益扣除建筑物及其他要素投入的费用得到，或者土地的价值或价格可以由不动产的总价值扣除建筑物及其他要素的价值得到。（2）“其他生产要素”主要指建筑物及其附属设施、劳动力投入、资本费用以及其他经营成本等，不动产的总收益或不动产的价值可以根据土地和建筑物及其他投入要素等的贡献大小进行分割或分解。贡献原则是房地分估的核心理论依据，而房地分估是贡献原则在估价实践中的具体应用。房地分估是指将房地产拆分为“土地”和“建筑物”两个相对独立的部分，分别采用不同的估价方法进行独立估值，最后将两者加总得出房地产整体价值（或进行价值分配）的估价路径，而非简单地将土地成本与建筑成本相加。
司法实践中，贡献原则常被简单地与成本逼近法建立对应关系，或者法官、律师等法律从业者难以理解为什么贡献原则不是成本逼近法。其原因主要是成本逼近法采用“加总”方式计算价值。成本逼近法的基本公式将土地价值分解为“土地取得费+开发费+税费+利息+利润+增值收益”，该公式将土地购置成本、建设成本、相关税费、利润等简单相加，是一种物理意义上的累加，容易使人联想到各要素贡献之和等于整体价值。贡献原则与成本逼近法的主要区别是其解决的问题不同。贡献原则关注的是“各要素对收益贡献多少”，而成本逼近法解决的问题是“重新建造这样一个资产需要花费多少”。因此，贡献不等于成本，即某项投入的贡献不等于其成本投入,并且同一要素在不同条件下的贡献可能截然不同。例如，豪华装修的投入成本可能很高，但若市场不认可，其对房产的增值贡献可能远低于成本，甚至为负；反之，优越的区位可能使土地贡献远大于其取得成本。
02.
贡献原则在房地分估中的应用方法
贡献原则在此过程中的应用主要体现在以下三种逻辑中，为便于理解，辅以具体的计算举例：
1.剩余法（价值倒推法）：这是贡献原则最直接的应用。通过“房地产整体价值-建筑物价值=土地价值”或“房地产整体价值-土地价值=建筑物价值”进行拆分。其逻辑是：总价值扣除其他要素（建筑物）的贡献后，剩余部分即为土地的贡献价值（或反之），体现了“剩余价值归土地”的边际贡献逻辑。例如，某待开发地块，预计开发完成后房地产总价值为10000万元，开发成本及税费合计为7000万元，开发利润为1000万元，则土地价值为2000万元（10000万-7000万-1000万）。
2.收益法（收益剥离法）：通过“房地产整体净收益-建筑物收益=土地收益”进行拆分，再将土地收益资本化得出土地价值。其逻辑是：土地对整体收益的贡献大小决定了其价值，体现了“按收益贡献分配”的逻辑。例如，某写字楼年纯收益为300万元，建筑物现值为2000万元，建筑物还原率为8%，土地还原率为6%。则建筑物纯收益为160万元（2000万×8%），土地纯收益为140万元（300万-160万），土地价值为2333.33万元（140万÷6%）。
3.比例分摊法：当无法直接拆分时，根据土地与建筑物对整体价值的贡献比例（如按重置成本比例、收益比例或面积比例）进行价值分摊，体现了“按贡献比例分配”的逻辑。例如，某房地产整体价值为5000万元，综合还原率为7%，土地还原率为5%，建筑物还原率为9%。则土地价值占比为50% 【(7%-9%)÷(5%-9%)】，土地价值为2500万元，建筑物价值为2500万元。
在(2023)浙10民终194号合伙合同纠纷一案中，二审法院就如何对土地价值进行估价进行了详细分析。二审法院认为，“一审法院设置前述评估条件的原因在于华城公司在合伙关系解除后，双方当事人分割合伙财产前，单方投资对部分土地进行开发并办理预售许可证对外销售，则案涉景泰华庭项目20亩土地因后续事实开发行为产生的价值变动利益应该归于华城公司，故一审法院设置前述评估条件的目的在于在确定该20亩土地价值时除去因华城公司事实开发行为产生的土地价值变动，而博南公司采用的剩余法系在估算开发完成后不动产交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的方法；市场剩余法系根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法，博南公司采取前述两种评估方法系综合案涉土地用途等因素作出的合理选择，在使用剩余法进行评估的过程中，对开发完成后的不动产交易价格亦系建立在估算基础上形成，与一审法院设置的评估条件并不矛盾，华城公司的前述主张缺乏依据，不能成立。”
03.
贡献原则在房地价值分配的实践运用
在土地估价的场景下，贡献原则在司法实践中的具体运用主要体现在资产处置、动迁补偿等涉及房地产价值分配的具体场景。
1.执行及资产处置的司法场景
在资产处置实例中，贡献原则的应用逻辑是，评估机构需采用“房地分估”路径（如土地用市场比较法/基准地价法，建筑物用重置成本法），或通过剩余法/收益法剥离各自价值，为法院的执行分配提供价值依据。例如在涉及“建设工程价款优先受偿权”与“普通债权”冲突的执行案件中，法律明确规定“房地一体”仅适用于财产变价，不适用于价款分配。法院要求必须区分建筑物价值与土地使用权价值，以准确划分各债权人的优先受偿范围。
在(2019)最高法执监470号案件中，最高法院认为，“根据物权法第二百条规定，‘房地一体’应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。……建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。”
在（2019）粤执复436号案件中，广东省高院亦认为，“本案中，一审法院整体处置涉案建设工程及相应土地使用权符合法律规定，但在将来分配拍卖款时必须以明确建设工程和土地使用权各自价值为前提条件。虽然本案所涉各方当事人的工程款优先权、抵押权顺位、受偿范围等实体问题如果当事人之间有争议可能需要通过诉讼程序审理确定，但执行法院在执行中应当充分考虑拍卖款分配的上述前提条件，分别评估建设工程及土地使用权的价值，整体拍卖后可以按照评估价值的比例确定工程款优先受偿的金额。”
2.征收与补偿的司法场景
在征收与补偿的司法场景中，贡献原则的应用逻辑是：通过贡献原则，评估土地的增值贡献或建筑物的残值贡献，为行政补偿的合理性提供评估支撑。
在（2025）最高法行再87号一案中，最高法院认为，征收国有土地上房屋时，被征收房屋的价值评估必须考虑土地使用权价值。若评估报告仅评估建筑物重置成本且未包含土地价值，直接依据该报告确定赔偿金额构成主要证据不足和法律适用错误。最高法院具体分析到，“国有土地使用权价值是影响被征收房屋价值的重要方面，是对被征收人给予公平补偿的重要根据。……对于案涉房屋及院落占地，张某甲持有的《国有土地使用证》载明，使用权类型为出让，使用权面积为925平方米。在没有证据否定张某甲依法对案涉房屋及院落占地享有国有土地使用权的情况下，应将该国有土地使用权价值作为评估案涉房屋价值的考虑因素。建亚恒泰公司接受一审法院委托，在评估时未将该国有土地使用权价值纳入评估因素，采用成本法就案涉房屋及附属设施价值作出1005号评估报告。一、二审判决直接根据建亚恒泰公司确定的评估价格789,615元，认定案涉房屋及附属设施价值损失，主要证据不足，且适用法律错误，应予纠正。”
在（2020）最高法行申9362号案件中，最高法院还认为，在房屋征收补偿纠纷中，被征收房屋的价值评估通常包含土地价值，但若涉及院落、未登记建筑或超出容积率的部分，需单独评估土地或建筑物的贡献价值，以确定合理的补偿金额。最高法院具体分析到：“关于再审申请人主张对其土地使用权未予补偿的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。据此，国有土地上房屋的评估价值一般包含了其所在土地的价值，除非涉案房屋所占土地合法，且大于该地段所允许的容积率，则对于超出部分可以考虑给予适当补偿。但本案中，再审申请人并未提供其所占院落合法以及是否超出容积率的证据。而评估机构在对涉案被征收房屋进行评估时，已经按照其所处区位的市场价格评估确定了被征收房屋价值，土地使用权作为影响被征收房屋价值的因素已纳入了考量。故再审申请人提出的该项主张，本院不予支持。”
结语
综上，贡献原则的本质要求评估机构超越资产的物理属性或历史成本，从系统协同和经济收益的角度动态判断价值。而从司法实践看，贡献原则可以理解为如何在形式上的权利安排与实质价值形成之间建立公平的对应关系。
作者简介
Authors
贺国良
高级合伙人
上海办公室
业务领域:并购与重组、私募股权与风险投资
资本市场与IPO、房地产与建筑工程
戴善音
合伙人
上海办公室
业务领域:并购与重组、资本市场与IPO
私募股权与风险投资
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
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