尔湾,从EOD生态新城到「南加州硅谷」

丈量城市 丈量城市
2022-05-16 22:10 501 0 0
国家印发的《国务院关于印发「十三五」生态环境保护规划的通知》中就明确提出,探索环境治理项目与经营开发项目组合开发模式

作者:1/6图片工作室

01 EOD模式,拥抱新经济环境

早在2016年,国家印发的《国务院关于印发「十三五」生态环境保护规划的通知》中就明确提出,探索环境治理项目与经营开发项目组合开发模式。

2020年以来,生态环境部、国家发展改革委、国家开发银行联合印发《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目通知》《关于同意开展生态环境导向的开发(EOD)模式试点的通知》等文件,确定36个项目开展EOD模式试点工作。

▼ 雄安新区的建设中,已开始探索自身特色的「EOD」模式

EOD作为一种新发展理念,核心是实现生态治理与产业经营的平衡发展。

政策文件的出台,目的是引导各级政府转变观念,意识到生态治理、环境保护不是一项公益性、纯投入的工作,而是能够带来资产价值的升值,并为实施主体带来持续性回报的。

EOD模式在具体的实践方式上,强调一体化实施,将生态治理与产业开发视作一个整体项目,由一个市场主体整体实施,统筹推进。坚持生态优先,践行绿色发展,实现生态环境资源化、产业经济绿色化。

▼ 瑞典马尔默市采用EOD模式的西港新区,为城市转型带来新契机

EOD模式的提出,是对「绿水青山就是金山银山」科学论断的实践。其中关键是如何围绕良好的生态治理与建设,发挥优良生态禀赋的外部经济性,形成产业聚集力,吸引高效的产业和高质的人才,实现生态建设和经济发展的双丰收!

国内的探索刚刚开始,而纵观全球,世界上已经有成功实践EOD模式的经典案例——加州尔湾,用50年的时间,从「生态新城」发展成为「南加州硅谷」。

▼ 加州尔湾局部俯瞰

02 尔湾,EOD生态新城典范

说尔湾是EOD生态新城发展典范,核心是两大方面的原因:

一方面,从开发结果来看,尔湾实现了生态环境和产业经营的平衡发展。生态环境保护与产业发展同步推进,互为助力。用生态环境吸引人才和企业,用绿色科技建设环保城市。

▼ 尔湾城市中心区


另一方面,从开发过程来看,尔湾实现了市场化运作和政府管理的有机平衡。先期由尔湾公司全面投资、开发、运营,后期政府提供政策配套服务,形成了多方合力参与、共同规划决策的实践模式。


▼ 尔湾光谱购物中心


尔湾,本质是一座自然条件优越的郊区新城。它常被誉为「第二硅谷」「产城融合」典范。

「产业新城」是尔湾最耳熟能详的一个标签。它有着全美卓越的产业集群,包括生命科学、信息技术、航空航天、先进制造以及数字媒体;在产业创新方面,也被选为加尼福尼亚州第一创业地点!


▼ 位于尔湾的西部数据总部


「产业新城」的标签往往让人们忽视了尔湾「生态新城」的身份。作为一个仅仅发展50年的郊区新城,它有着卓越的自然生态条件——美国国家自然地标、面积达3.7万亩的尔湾牧场,同时还被评选为美国第四大绿色城市。

不仅如此,尔湾还是一个可以享受品质生活的城市。它在美国最幸福城市名单中位列第15名,连续16年成为全美同规模城市中最安全的城市。


▼ 尔湾谷社区环境


除了如此优异的发展成绩,尔湾之所以被广泛学习和效仿,还因为它是一座被真实规划出来的城市。尔湾以「总体规划」为根基,通过「生态环境资源化,产业经济绿色化」,成功实践EOD模式。

03 生态环境资源化的尔湾

尔湾位于美国西海岸加利福尼亚州南部,处于加州两大城市洛杉矶与圣地亚哥之间。距离洛杉矶市中心和洛杉矶国际机场约70公里,距离圣地亚哥140公里,是洛杉矶大都市圈重要的组成部分。行政上隶属于橘郡,与我国的「县、区」属相同级别。


▼ 尔湾区位图


美国查普曼大学都市未来学首席学者、可持续发展专家乔尔·科特金对尔湾如此评价:

「来自世界各地的城市规划者都来到尔湾,试图复制尔湾的成功。我看到越来越多的地方开始效仿尔湾,但没有一座城市像尔湾如此成功和先进!」


▼ 尔湾机场商务区


加州大学尔湾分校是尔湾市的发展起点。1959年,加州大学向尔湾公司申请1,000英亩的土地用于建设新校区。当时的尔湾尚未成为一座城市,仍是尔湾公司的土地资产。尔湾公司负责人得知加州大学的想法后,于1960年9月,以1美元的象征性费用将1,000英亩的所有权转让给加州大学。

▼ 加州大学尔湾分校


后来,加州政府也捐赠了约500英亩的土地给大学。在这1,500英亩的土地的基础上,经过陆续的详尽规划,1971年,当地的10,000余名居民正式投票成立了尔湾市。

1977年唐纳德·布伦收购尔湾公司,尔湾的城市生态建设和保护得到进一步强化,并逐步发展成为如今的尔湾市。

今天的尔湾,城市面积为65.92平方英里(170.74 平方公里),人口规模已经从1971年的10,000多人发展到2019年的287,387人,成为美国人口增长最快的10个城市之一。


1. 总规先行:高效利用土地资源

实际上,二战之后,与橘郡紧邻的洛杉矶县,人口迅速增长,其农场被细分并卖给了建筑商,导致洛杉矶周边的圣费尔南多谷、南湾和圣盖博谷都出现了拼凑式的城市发展模式。


▼ 洛杉矶周边拼凑式发展的片区


这种发展方式开始蔓延到尔湾,但这种零星出售土地的方式,一直是尔湾公司所抵制的。

直至加州大学希望从尔湾公司获得整片土地用于建设尔湾分校,让公司看到了整体开发的可能性。从而与加州大学共同决策由著名建筑师威廉·佩雷拉以「总体规划」的方式对校园统一设计。

▼ 尔湾地理风貌

这一方式的核心目的,就是为了避免「仓促的计划、不可能的交通以及蔓延的混乱」带来的城市发展悲剧。不仅尔湾,橘郡的兰乔圣玛格丽塔、尼古湖都采用了「总体规划」的方式。

在佩雷拉的想法中,加州大学尔湾分校不只是一个学校,从规划之初,他就已经明确了目标:打造一个可以容纳5万人的新城。这个新城也将拥有彼此协调的工业区、商业区、住宅区、休闲区和绿地等。

▼ 加州大学尔湾分校按照新城标准,设置的商业配套

①. 精心设计,杜绝蔓延

自1920年代以来,洛杉矶市一直在规划混合住宅类型、沿交通走廊分布工业区、城际列车和开放牧场。

在佩雷拉看来,这样的规划缺乏策略上的统一性,是混乱以及低效的。佩雷拉认为新郊区能够实现城市功能高效协同,城市完全按照规划导向的逻辑进行开发,同时,城市建筑也应被精心设计和布置。

他所认为的精心布置,是让居民沿着绿化带步行10分钟内,就可以到达小学、操场、娱乐中心和社区游泳池;人们最多步行15分钟即可到达一个有市场、餐厅、五金店、银行和理发店的购物中心。通过精心布局,人们能够生活在一个极度便捷的城市之中。

▼ 社区短距离步行范围内的商业、休闲配套

②. 渐进规划,有序推进

威廉·佩雷拉在对加州大学尔湾分校进行规划的过程中,以渐进式规划原则为基础。

渐进式规划简言之,就是公共政策(包括规划)的要旨不在于确定宏伟的目标和蓝图,以及对这一目标所进行的周详完备的理性分析;

而是正视公共政策的高度复杂性和不确定性,根据既有的经验来对现行的政策进行调整,从而形成规划上强调动态和弹性留白,规划目标根据社会经济发展变化而动态变化调整的渐进式规划方式。

▼ 加州大学尔湾分校肌理俯瞰

由于对佩雷拉对渐进式规划的有效践行,让建筑评论家艾伦·赫斯非常欣赏尔湾的总体规划,称其为「自1900年以来渐进式规划理念最大、最成功的应用!」。

2. 生态为脉:保护与利用并举

尔湾本身就具备优越的生态禀赋。尔湾市是在欧文家族经营了三代的尔湾牧场的基础上建立起来的,可见其生态环境极佳。尔湾牧场,从圣安娜山脉一直延伸到太平洋海岸,占地93,000英亩,其中还包括了太平洋9英里的海岸线。整体面积占到了橘郡20%的土地。

▼ 尔湾牧场


这里自然环境优越,有着南加州最大的沿海淡水沼泽,以及占地5,500英亩的石灰岩峡谷;还有着十分丰富的野生动物资源,包括蜂鸟、红尾鹰、灰狐、收割蚁、山狮等。

▼ 尔湾西侧的纽波特湾

值得注意的是,佩雷拉坚持利用尔湾已有的自然条件来创造一个环环相扣的开放空间系统。他表现出的早期环保意识,甚至早于雷切尔·卡森在《寂静的春天》(1962)一书中所提出的环保理念。

那么,尔湾是如何发挥自身的自然资源禀赋,用生态打造宜居家园?

①. 城区:最大限度拓展居民绿色空间

对于住宅区的设计,佩雷拉采取了规划单元开发的混合开发模式,住房、购物区、商业区、学校、娱乐设施等通过紧凑布局,让各项设施都在居民步行可达的范围之内。采用这种开发方式的核心目的,是在满足社区需求的同时,最有效的利用土地。

▼ 加州大学尔湾分校东北侧的大学购物中心


尔湾的规划设计不仅采用这一在当时刚刚兴起的新规划理念,还采纳了超级街区的设计概念,让规划师能够灵活、高效的安排各种社区功能,实现街区内部的开放绿色空间、休闲空间、交流空间与各种类型住宅的混合。

通过新理念的植入和高效的设计,尔湾居民全方位的享受着绿色空间营造的品质生活。

▼ 尔湾超级街区


a. 最大限度延伸私人绿地

在房屋设计的过程中,联排别墅这类住宅都设计有私人院落,院子紧靠着绿化带,宽敞的公共绿地与私人庭院融为一体,一直延伸到蜿蜒前行的人行小径,让居住其中的市民感受到被绿色空间环绕的惬意。

虽然尔湾是需要考虑经济效益的新城,但并不会为了实现营收而牺牲绿色空间。以伍德布里奇村湖泊的岸边空间为例,规划者想要保留其用于公共绿地和步行小径,而房地产商则主张将河岸线地段作为私人住宅高价出售。

▼ 伍德布里奇村湖泊沿岸的绿地与私人住宅


今天,走在这片人工湖的沿岸,人们会发现品质住宅与公共绿地交替布局,这是决策者与地产商之间的妥协,湖岸的「公共价值」和「经济价值」得到了有机平衡。

b. 打造层次多样的公园体系

2017年,为指导未来10年尔湾公园系统的维护、开发和运营,尔湾政府专门制定《公园总体规划》。

▼ 尔湾住宅区广泛分布的公园


尔湾的公园空间,层次多样,功能丰富。

有着面积虽小,但能够为居民提供近在咫尺的基本娱乐设施的邻里公园,数量超过40个;拥有22个位于社区中心的多功能社区公园;以及具备4个特殊服务功能的公共站点,例如可以观赏尔湾全景的塞普尔韦达远景公园、专门为宠物设计的中央犬吠公园等。

▼ 诺斯伍德社区公园


规划面积达到1,300英亩的橘郡大公园,被认为是设计最现代的大都会公园之一,它的前身是海军陆战队埃尔托罗空军基地,目前已经完成了455英亩的建设。

▼ 俯瞰橘郡大公园


作为一个综合性的公园,橘郡大公园设置了丰富的设施和活动,以满足家庭、儿童、户外运动爱好者等多种客群的需求。

这里的体育中心有着足球、垒球、排球、网球、篮球等多种运动空间;公园热气球可以让游客在120米的高空俯瞰整个尔湾;旋转木马、农场、儿童游乐区,让这里成为了尔湾家庭的休闲首选。

▼ 橘郡大公园多元的运动场

▼ 橘郡大公园休闲设施及观光热气球

▼ 旧机库改造的航空博物馆


同时大公园还是尔湾的艺术中心,棕榈苑艺术中心常年举办各类展览,FivePiont圆形剧场,可以最多容纳1.2万观众同时感受音乐现场的魅力。

c. 全方位实践绿色出行

尔湾非常鼓励乘坐公共交通、步行等绿色出行方式,以达到节能减排的目的,并特地为此建设了完善的世界级自行车道和步道系统。

▼ 尔湾发达的自行车系统

尔湾现在拥有约643公里的自行车道,几乎覆盖了尔湾的每一个街区,在2009年被美国自行车手联盟评选为自行车友好社区。

▼ 城市中的自行车停放点

②. 郊区:可亲近的自然保护区

1977年,唐纳德·布伦以3.374亿美元收购了尔湾牧场的所有者——尔湾公司。尔湾牧场的新主人是一位狂热的户外运动爱好者,所以他非常重视牧场的实用价值,认为广袤的尔湾牧场应当实现自然保护与娱乐休闲的有机平衡。

a. 树立国家自然地标

保护自然生物栖息地的完整性,是布伦所期望实现的重要目标之一。于是,1996年,尔湾公司捐赠了牧场2.1万英亩的土地,用于建设3.7万亩的自然保护区。

保护区的建立,不仅保护了当地39个稀有动植物物种,而且保证了尔湾和橘郡的居民,也能够轻松的享受这片绿色空间。

▼ 尔湾开放空间和小径


2001年,公司再次捐赠了1.1万亩未开发土地作为永久保护地,从而让区域内的一条重要的野生动物迁徙走廊得到了保护。

2006年,这里被正式指定为美国国家自然地标,两年后,又被认定为加利福尼亚州的自然地标。

b. 多举措保护绿地

保护区的成立,让加州正式启用了《自然社区保护规划法》,在保护区成立前,这部法律从未真正实践过。

同时,在唐纳德·布伦基金会的支持下,2005年,非营利组织尔湾牧场保护协会成立,并邀请了资深的自然保护科学家迈克尔·奥康奈尔作为执行董事,以平衡尔湾牧场休闲和保护之间关系。

通过协会的工作,尔湾牧场保护区的入侵植物得到了清除、湿地被恢复,还建设了数百英里的步道以供游人使用。

▼ 尔湾自然保护区

c. 可享受的开放绿色空间

正如布伦所期待的,尔湾牧场保护区的价值不只在于其生态价值,更在于它的「可使用性」所产生的吸引力。在「为什么选择居住在尔湾」的原因榜单中,可亲近、可享受的开放绿色空间始终是重要原因之一。

除了城市中随处可见的绿色空间,在保护区通过自然保护协会的指导,人们可以开展远足、山地自行车、骑马等各项户外活动。

由于佩雷拉50年前的精心规划,以及持之以恒的环境保护,如今的尔湾居民只需要平均步行76步就可以达到一个社区公园。开车不到20分钟就能到达景色秀丽的国家公园。

▼ 社区与公园融为一体

04 造就「南加州硅谷」的尔湾

作为一座生态新城,尔湾在产业发展的过程中,重点发展高新技术产业。

1. 产业反哺:

以高科技产业支撑绿色发展

尔湾的产业集群,主要包括先进制造、信息技术和生命科学。全球著名的视频游戏制作和发行公司暴雪娱乐公司,世界著名的半导体巨头博通公司,心瓣膜学科和血液动力学监测的全球领先者爱德华生命科学公司等都将总部设置在了尔湾。

▼ 暴雪娱乐公司总部


尔湾的绿色能源产业也是遥遥领先。对于尔湾的发展而言,生态保护始终都是不容忽视的重要命题!

为此,尔湾采取了一系列的举措:1989年,尔湾是美国率先限制氟氯烃排放的城市之一,以避免对臭氧层的破坏;在美国的城市中,尔湾也是家庭使用太阳能比例最高的城市之一。

▼ 尔湾2015年举办的绿色能源住宅展(来源:Wikipedia)


在环保产业的发展过程中,尔湾采取了最先进、最前沿的环保技术!2018年,尔湾建设完成了世界上第一批混合动力的电动建筑。

为应对干旱、极端高温、野火对地区气候和环境的影响,尔湾政府制定了《气候行动和适应计划》(CAAP)。不仅如此,尔湾还树立了2030年实现碳中和的超高城市环保目标!

▼ 尔湾第一批混合动力的电动建筑


尔湾能有如此的产业成绩,大量的年轻科技人才是关键要素之一。尔湾人口的年纪中位数仅为33岁。尔湾学士学位及以上的人口占68%,在当地的就业人口中,从事专业、科技和技术服务的人员占比就达到了15.9%。

加州大学尔湾分校,正是尔湾年轻科技人才和优质企业的摇篮。

▼ 加州大学尔湾分校学生


例如暴雪娱乐公司的三位创始人均来自尔湾分校。在尔湾的多个创业企业家也纷纷表示,尔湾分校高质量的年轻科技人才,是他们选择尔湾的重要原因之一。对于选择尔湾的企业来说,正是「一流的人才吸引一流的企业」。

2. 品质城市:以优质空间聚集人才

能够留下并不断吸引产业人才,尔湾优质的城市空间也功不可没。可谓「一流的环境聚集一流的人才」。

①. 职住平衡的尔湾

尔湾拥有着橘郡最大的商业综合体之一——尔湾机场商务区,它紧邻全美最佳通航机场约翰韦恩机场,占地2,700英亩,有着近9万名员工和约4,500家企业,以及2.5万名居民。

尔湾商务区在20世纪70年代之前仅是单一功能的工业区,后来逐渐转型成为具备办公、零售、工业等复合功能的商务区。

▼ 尔湾机场商务区


为了适应这一变化,平衡工作职位及工作距离的关系,避免钟摆人群过多而造成交通压力,该区融入多元化的居住空间,根据不同人群的需求,打造不同特色的社区,以实现区域的职住平衡。

同时,以人行和自行车为导向,强化宜人生活尺度。鼓励多元化利用公共空间,构建繁华都市中的魅力社区生活。

▼ 为办公商务人群定制的交流空间


最终,让尔湾商务区成为了如今产城融合的商务社区城市

②. 品质消费的尔湾

尔湾光谱中心是尔湾品质消费生活的代表。它是南加州最受欢迎的购物中心之一,集购物、生活超市、各国餐饮、影音娱乐于一体,每年都会吸引1,700万名游客到此游玩采购。

▼ 尔湾光谱中心


150余家商店、各国美食、IMAX巨幕影院、即兴喜剧俱乐部、摩天轮等等,让无论年轻人还是家庭人群,都能在这里畅玩,光谱中心俨然成为尔湾的消费磁极。

▼ 尔湾光谱摩天轮

③. 家庭友好的尔湾

要留住高端人才,留住高端人才的家庭亦是关键之一。一流的教育环境和安全环境让尔湾对年轻家庭形成了巨大的吸引力。

尔湾有着非常优质的公立教育系统,拥有24所小学、4所k8制学校、6所中学、5所综合高中的尔湾学区,一直被认为是全美最好的学区之一,吸纳了36,000余名学生。

尔湾学生的SAT成绩在橘郡一直名列前茅,这里超过90%的高中毕业生都能顺利进入大学。

▼ 尔湾谷社区学院


一流的执法机构,消防站、警察局、高度重视城市安全的市政府,让尔湾连续16年成为全美人口规模25万及以上城市中最安全的城市。

▼ 尔湾光谱购物中心儿童安全游乐空间


尔湾市政府高度关注儿童成长,成立儿童保育协调办公室,为家长提供系统、专业的托儿服务。现在的尔湾,在美国最适合供养家庭的城市中排名第三。

▼ 陆战队纪念公园中的儿童游乐设施

05 小结

尔湾公司所有者、南加州首富唐纳德·布伦曾说:「希望尔湾不仅以生态优美而闻名,更因为其杰出的城市规划和生活品质而闻名。」

通过杰出的规划理念、精心的设计,尔湾按照人口和产业导入的核心逻辑「城-人-产」来实践EOD模式。

借力生态资源,创造品质城市空间;以魅力城市生活,聚集优质产业人才;依托优质人才,打造高科技产业集群。

▼ 尔湾俯瞰

尔湾EOD模式的成功,关键在于生态环境的利用和改善,带来了资产价值的提升。不仅为实施主体带来持续的回报,更塑造出强大的外部经济效益,成就了如今的尔湾。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“丈量城市”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 尔湾,从EOD生态新城到「南加州硅谷」

丈量城市

世界看得见,我们只看图说话

23篇

文章

6737

总阅读量

特殊资产行业交流群
厂家证券
推荐专栏
更多>>
  • ATFX
    ATFX

    ATFX是一家国际化在线差价合约经纪商,持有多国牌照包括英国FCA、塞浦路斯CySEC及阿联酋FSRA为确保所有客户资金都受到保护。 ATFX为全球投资者提供近100种差价合约交易产品,其高效安全的出入金体验备受投资者青睐。 ATFX已在全球不同城市设立了11个办事处为客户订制专属的服务和交易支持。伦敦、利马索尔、曼谷、胡志明、阿布扎比、迪拜、马尼拉、台湾、香港、吉隆坡、新山。我们用最专业的知识和具有本地特色的语言服务当地客户。 ATFX同时也在全球获得了众多荣誉奖项,英国网上个人财富"2018年最佳无交易员平台(NDD)外汇经纪商",“2019佳外汇差价合约经纪商”,2018最佳外汇差价合约经纪商”,“2017年欧洲增长最快速外汇经纪商”“2017 最佳外汇客户服务商”“英国年度最佳经纪商”,“创意及卓越金融市场”等全球殊荣。

  • 中国破产法论坛
    中国破产法论坛

    中国人民大学破产法研究中心和北京市破产法学会秘书处负责运维的官方公益学术交流平台,与中国破产法论坛及其专题研讨会、破产法文库互补,相得益彰,砥砺思想,传播理念,促进跨部门跨领域跨地域的破产法学术交流。(公众号ID:bjbankruptcylaw)

  • 观点
    观点

    观点(www.guandian.cn)向来以提供迅速、准确的房地产资讯与深度内容给房地产行业、金融资本以及专业市场而享誉业内。公众号ID:guandianweixin

  • 并购大队
  • 齐精智
    齐精智

    齐精智律师,金融、合同、公司纠纷专业律师,北大法学院北大法宝学堂特约讲师,微信号qijingzhi009。

  • 房产金融法律服务
    房产金融法律服务

    不懂金融的地产人不是好律师。

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通