法拍房交易十大风险(下篇)

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2021-04-15 15:44 534 0 0
规避法拍房交易风险,避免后续不必要的麻烦

作者:鲸哥

来源:北京法拍房资讯(ID:gh_790702b54b93)

前两天我们更新了法拍房交易十大风险的上篇,今天继续说说其他几个风险。

6、税费风险

许多购房者在知道法拍房的风险后,最关心的还是税费问题,因为法院的公告中只是说明了买家必须支付税费,却没表明需要支付具体哪些税费,支付多少税费。

这就让一些没有仔细深究这个问题的竞买人吃了大亏,拍下之后才知道要承担悔拍的话保证金又打了水漂。

法拍房的高额税费是怎么来的呢?

① 多次过户

首先要明确房屋的产权人是谁。

一般产权人为某地产公司的,基本上都需要二次过户。除非是该房产的被执行就是该开发商,那还需要再调研。

如果房子是被执行人从上家买的,很多人为了避税,只网签没办产证,这样的情况需要就必须先让原房主完成过户手续,再将房产从原房主名下过户到自己名下。

遇到需要多次过户并且过户税费全部由买受人承担的法拍房,买受人不仅要支付原房主过户到买受人的全部税费,还要承担原房主从上家过户时的全部税费。(目前北京地区不需要买受人缴纳)

② 权利人不同

产权分为两种,个人与公司,二者差别不小。

产权属个人时,按照正常的“自然人之间产权转让”征税,原房主只需要承担增值税和个人所得税及附加税。

产权属公司时,过户需要缴纳的税费变成了“企业经营不动产所得税”,比常见的税费高得多。

在公司产权下的法拍房,一定要在公司正常存续状态下,税费缴纳正常之后才能办理过户审税。如果公司有税务风险,那么还要先解决公司的税务问题,才能继续办理。(目前北京地区不需要买受人缴纳)

③ 权利来源

这里的权利来源主要指房屋由赠与、继承等特殊来源获得。

当法拍房的原房主获得房产的方式是赠与或继承时,且上拍公告中明确规定“由买受人承担全部税费”,那么在买受人办理过户时,税费将高出普通法拍房交易价格20%的个人所得税。

(目前北京地区不需要买受人缴纳)

④ 房屋性质

一些特殊性质的房屋,比如安置房、经济适用房、两限房等。这类房子的产权变更,时间要间隔五年以上,不满五年的无法办理房本。还需考虑土地出让金、综合地价款等问题。

比如在查产权时,一些房子能贷款,还有一些只能全款购买。

另外经济适用房的产权变更中间要间隔五年以上,不满五年的经济适用房可能无法办理房本。

而双限房则需考虑土地出让金的问题。

规避风险方法:

我们在买法拍房之前要牢记一条:看清法院公告。

法院公告会写明,竞买人完成报名手续,即视为对拍卖标的物完全了解并接受拍卖标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵,并自愿以其独立判断决定竞买本标的物。

很多购房人只是看着法拍房价格便宜,就直接开拍,而公告里每一条都与竞拍人切身利益相关的东西却没来得及看,或者看的不仔细。具体法院公告如何去看,可以参考之前的文章《法拍房拍卖公告,你真的看懂了吗?》

7、隐藏的原房主身份风险

这里所说的原房主身份问题,主要是指原房主涉事之前从事或经历过的影响房屋使用的特殊事件,主要有两类:黄赌毒、民间涉黑高利贷。

黄赌毒,指代原房主在自己名下房屋被拍卖之前,在房屋内经历非法黄赌毒活动。

民间涉黑高利贷,指代原房主的房屋为涉黑地点。

这一类带有原房主身份问题的法拍房,对于竞拍人来说,是可以顺利过户、交付、居住的。

但也有个别朋友非常在意这类事情,认为住着不安心,担心随时会有人上门,找原房主的麻烦,波及自己。

规避风险方法:

因此,在参拍之前需要仔细调研法拍房原房主有无这类问题,如果存在问题,就要衡量是否可以接受这类房屋。

8、隐形成本风险

购买法拍房除了要支付房子的拍卖费用之外,还要承担原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。

买受人要承担原业主房屋欠费,包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等,买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续,并承担相关费用。

买房还要帮还债,无形中增加了许多购房成本。

规避风险办法:

参拍之前一定要对房屋进行尽调。尽调法拍房主要是从法拍房的居住属性和法律属性来分析我们中意的标的。居住属性就比如小区的环境、房子的户型大小等,而法律属性主要是看上述所说的一些风险,比如长期租赁问题、税费问题等。

尽调其实主要是为了充分发现问题。首先看房子是否满意,价格是否合适,如果房子本身就看不中,则不必继续考量;但如果房子中意,但存在一定的问题,就要去制定解决这些问题的策略,如果不能解决,就要把需要支付的成本综合考虑到购房总成本里。

9、流程风险

法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等,像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等,心里烦躁不说还无可奈何。

规避风险办法:

在前期尽调时应该注意产权信息 、查封信息 、交易中心办理手续及流程。如果是外地法院查封的房产,为了避免后续的麻烦,法律文书一定要第一时间核对。建议寻找专业法拍机构来跟进全部流程,省时省心省力。 

10、付款风险

付款风险主要存在以下几种情况:

①法院不接受贷款

②银行未按时放款

③贷款额度发生变化

即使提前做了准备,有些风险还是会不能避免。比如银行关账、银行审批出现问题等一些突发情况。

这个时候就要启动垫资。但垫资的周期比较长(2-4个月),成本也较高。

规避风险方法:

针对付款风险的情况,我们尽调时应该注意最晚放款时间、贷款上限、产证办理时间、房龄、违章信息、查封信息、租赁信息等。做好总体的资金规划,提前进行贷款预审、维护好征信、以及制定最坏情况的应急方案,避免因为资金问题导致悔拍,造成更大的损失。

我们总结的这些并不代表法拍房只有这十个风险,具体情况还需要具体分析,这些只是市场上比较常见、可能会遇到的情况。大家也不必被网上分享的“血泪教训”所劝退,只要尽调细致,提前进行风险规避即可。

如果竞买人有其他内容想要详细了解的,一定要自己去看房子,了解自己所关心的问题。如果拿不准可以委托专业法拍房助拍机构进行调查,以保证更加全面地了解房屋情况。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“北京法拍房资讯”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 法拍房交易十大风险(下篇)

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